[부동산임대차계약] 임대차보증금반환과 임차권등기말소의 우선순위는?

내가 살집, 우리 가족이 살집을 알아볼 때는 우선 2가지로 나뉘게 됩니다. 첫째는 주택을 매매하는 것이고, 두 번째는 전세 또는 반전세 등 임대차 방법입니다.

 

오늘은 주택임대차(전세, 반전세 등) 계약을 체결하고 거주하다가 이사를 가게 된 때에 임대차보증금의 반환에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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아파트-임대차보증금과 임차권등기

 

임대차보증금은  퇴거와 동시에 반환하여야 한다.

 

임대차보증금의 반환은 퇴거와 동시에 반환됩니다. 다만, 그렇다고 임차인이 임의로 퇴거하였다고 해서 임대인이 보증금을 반환하는 것은 아닙니다. 

 

임대차보증금을 반환하는 경우는 ① 계약기간 종료에 퇴거, ② 임대인과 계약기간 중 계약해지 합의에 따른 퇴거의 경우에만 해당하게 됩니다.

 

 1. 임대인의 임대보증금 반환 의무

임대차보증금은 임대차 계약이 종료되거나 임대인과 계약해지 합의된 경우 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위해서 교부되는 것입니다.

 

따라서 특별한 사정이 없다면 임대차 계약이 종료되고 목적물을 임대인에게 명도하고 임대차보증금 반환을 요구할 수 습니다.

 

주의할 것은 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 않은 경우에는 임대차 목적물의 명도 이행이 있다고 보지 않는다는 것입니다.

▶ 임대차보증금 반환 방법

    임대인에게 계약 종료에 따른 이사일자 통보 → 이삿짐을 모두 퇴거(주택의 명도) 
    → 연체차임 및 관리비,  하자 수선비 등 정산 후 영수증 전달/확인 → 임대차보증금 반환 실행/수령 

 

2. 임차권등기

임차권등기란 임대차 계약이 종료되었으나 임대인이 임대차보증금을 반환하지 아니하는 상태에서 임차인이 부득이하게 이사를 가야 할 경우에 대항력을 거주할 때와 마찬가지로 대항력을 유지하기 위해 등기하는 것을 말합니다.

 

즉, 임대인이 임대차보증금 반환 이행의무를 하지 않은 것입니다.

 

임차권등기가 중요한 이유는 임차인이 부득이 이사를 해야 하는데 아직 임대차보증금을 반환받지 못하였고, 임차인은 이사 가는 주택에 주민등록 전입신고를 해야 새로운 이사집에서 대항력을 취득하게 되는데 퇴거한 집의 대항력을 상실할 수 있기 때문입니다.

 

임차권등기를 하게 되면 새로 이사 가는 집에 주민등록 전입신고를 하고 대항력을 취득할 수 있고, 기존에 퇴거한 집에 대해서는 대항력을 상실하지 않고 유지할 수 있게 됩니다.

 

그렇게 되면, 퇴거한 집의 부동산 등기부등본에는 임차권등기가 등기되고, 임차권등기가 된 주택에 새로 이사 오는 임차인의 대항력은 후순위가 되기 때문에 임대인으로 하여금 임대차보증금을 빨리 반환하도록 유도할 수 있게 됩니다.

 

 

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3. 임차권등기명령의 효력 발생 시기 및 주민등록 전출 시기

 

임차권등기명령 신청은 주택소재지 관할 법원에 신청하게 됩니다. 하지만 법원에 임차권등기명령 신청서를 접수한다고 하더라도 1~2일 내에 임차권등기가 바로 되는 것은 아닙니다.

 

일반적으로 법원에 임차권등기명령 신청서를 제출하고 2주 정도 소요되므로 이사 일정이 잡히었다면 2주 전에는 법원에 접수를 해야 합니다.

 

주의할 것은 신청서를 접수한 것일 뿐 임차권등기가 결정된 것도 아니고 부동산 등기부등본에 등기된 것도 아닙니다. 이때까지는 새로 이사 가는 집으로 전입신고를 해서는 안됩니다.

 

임차권등기의 효력은 부동산 등기부등본에 등기가 된 날부터 효력이 발생하므로 등기가 된 것을 확인한 후 새로 이사 가는 집으로 주민등록 전입신고를 하여야 공백 기간 없이 효력을 유지할 수 있게 됩니다.

▶ 임차권등기 후 임대 차보금 증 수령 및 주민등록 전출 순서

 임차권등기 완료 → 주민등록 전출신고(등기일부터)  → 임대인 임대보증금 반환(수령) → 임차권등기말소 접수 

 

4. 임대인이 임차권등기를 말소해야 임대차보증금을 반환해 준다고 한다면?

임차권등기가 발생한 원인은 임대인이 임차인의 임대차보증금을 반환하지 않아서 발생한 결과입니다. 즉, 임대인의 귀책사유입니다.

 

이렇게 임대차보증금 반환은 임대인이 이행의무를 하지 않아 발생한 것이고, 임차인은 이에 대응하고자 임차인의 권리를 보호받기 위해 하는 구제 방법입니다.

 

따라서 귀책사유가 발생한 임대인이 임대차보증금을 반환하여 주고, 임차인은 임대차보증금 수령을 한 후에 임차권등기기의 말소신청을 하면 되겠습니다.

▶ 대법원 2005다 4529 참조

    임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차 보호법 제3조의 3에 의한 임차권등기 말소 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부 (소극)

 

5. 주의할 점

 

임차권등기는 임대인이 보증금 반환을 하지 않아서 발생한 것입니다. 임대인이 보증금을 먼저 주지 않는 이상 임대인의 약속만 믿고 섣불리 임차권등기를 먼저 말소하지 않도록 주의하세요.

 

그 임대인은 이미 임차인인 나를 한번 눈물 나게 한 사람입니다. 

 

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