[주택임대차] 계약갱신과 재계약, 손해보지 않고 하는 방법은?

주택이라고 하면 이제는 아파트를 떠올리게 되는데요. 엄밀히 말해 주택이라는 것은 주거를 목적으로 하는 건물을 말합니다. 아파트는 물론 다가구주택, 다세대주택, 빌라, 주거용 오피스텔, 아파텔 등등 주택으로 사용하는 건물이 많이 있습니다.

 

주택을 임대차계약을 체결하고 거주하게 되면 2년마다 임대차 계약을 갱신하거나 재계약을 체결하게 됩니다.

 

오늘은 임대차 계약의 갱신과 재계약이 무엇인지, 그리고 똑똑하게 하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차-재계약-갱신계약

 

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재계약(갱신계약)은 2년마다 가능

 

 

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■ 목 차

1. 사 례

2. "주택임대차"란?

3. 주택임대차 계약갱신이란?

4. 임차인의 권리인 계약갱신요구권이란?

5. 주택임대차 갱신계약(재계약)이란?

6. 갱신계약(재계약)을 손해보지 않고 할 수 있는 방법

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1. 사 례

임대인 A와 임차인 B는 2022년 6월 1일 전세보증금 150,000,000원, 임대차기간은 24개월로 하는 전세 임대차 계약을 체결하였습니다.  그런데 주택경기가 좋지 않아 주택 가격이 전세 가격과 같이 150,000,000원까지 떨어지자 임차인 B는 나중에 전세보증금을 돌려받지 못하게 될까 봐 불안합니다.

 

임차인은 임대인에게 불안한 마음에 갱신계약(재계약)을 진행하면서 50,000,000원을 차감한 100,000,000원에 재계약을 하자고 하였고, 임대인은 동의하고 5,000만 원을 임차인에게 일부 반환하여 주게됩니다.

 

임차인은 1억 원에 임대차 재계약을 하고 거주하던 중, 다시 2년이 도래되어 재계약을 하려 하는데 주택 가격이 많이 오른 상태입니다.

 

만약 임차인이 임대인에게 재계약을 요구하면서 5% 인상을 주장하면 가능할까요?

 

임대차 계약에 있어서 재계약은 새로운 계약으로 봅니다. 따라서 첫 번째 방법으로는 임차인에게는 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있으므로  5% 범위에서 갱신 청구를 주장할 수가 있습니다.

 

또 다른 방법으로는 계약갱신을 청구하지 않고, 임대인과 합의하에 5%라는 한도를 정하지 아니하고 새로운 재계약을 체결할 수도 있습니다. 이때에는 새로운 재계약을 체결하였으므로  계약 종료가 도래되는 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

 

2. "주택임대차"란?

 

주택임대차에 대해서는 민법의 특례규정으로 "주택임대차 보호법"에서 규정하고 있습니다.

주택임대차보호법
제1조  이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조  이 법은 주거용 건물(이하, "주택"이라 함)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

특히, 위 규정 제2조와 같이 주거용 건물을 임차하여 거주하면서 일부를 상업용으로 사용하더라도 주택으로 인정되며 주택임대차 보호법으로서의 보호를 받을 수 있습니다.

 

3. 주택임대차 계약갱신이란?

 

주택임대차계약 갱신계약(재계약)을 알기 위해서는 우선 주택임대차 임대차기간에 대한 규정을 살펴봐야 합니다.

 

주택임대차 계약을 체결하는 때에는 보통 1년 또는 2년으로 계약을 체결합니다. 다만, 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보게 됩니다.  즉, 임대인과 임차인이 임대차계약을 1년으로 정한 경우에는 임차인은 1년을 주장할 수 있지만, 임대인은 1년이 지났다고 하여 계약 종료를 주장할 수 없다는 뜻입니다.

주택임대차 보호법 제6조 
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

예를 들어 임대인 A와 임차인 B는 2020년 6월 1일 임대보증금 1억 원, 월 임대료 50만 원, 임대기간 2000년 6월 15일부터 2022년 6월 14일(24개월)로 하는 임대차 계약을 체결하였다고 합시다.

 

임대인은 계약갱신을 하기 위해서는 임대기간 종료일의 6개월 전인 2021년 12월 14일부터 2개월 전인 2022년 4월 14일까지 반드시 통지를 해야 합니다. 만약 임대인이 임차인에게 통지를 하지 않았거나 통지한 사실을 증명하지 못하게 되면 계약 종료나 임대료 인상을 주장할 수 없게 됩니다.

 

한편, 임차인이 계약 종료가 되면서 이사를 가고 싶을 때에는 계약 종료일 2개월 전까지인 2022년 4월 14일까지는 임대인에게 통지를 해야 하고, 통지한 사실을 증명하지 못하게 되면 계약이 자동 갱신이 되게 됩니다.

 

하지만, 임차인은 통지의 해태로 자동으로 계약갱신이 되더라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지받고 3개월 후 계약 종료를 주장할 수 있게 됩니다.

 

주택임대차 보호법 제6조의 2
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경임 우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다

 

특히, 임대인은 2020년 개정된 주택임대차 보호법에 따라 임대료(임대보증금 및 월임대료)를 5%까지 인상할 수 있고, 5%를 초과하는 경우에는 임차인은 무효를 주장할 수 있게 되었습니다.

 

4. 임차인의  계약갱신요구권(계약갱신청구권)이란?

 

앞서 설명한 것처럼 계약갱신은 임대인과 임차인 모두가 할 수 있지만, 계약갱신청구권은 2020년 개정된 주택임대차보호법에 신설된 규정입니다.

 

계약갱신요구권(계약갱신청구권)이란 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 원하는 경우에는 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있고, 임대인은 법률 규정에 해당하는 거절 사유가 없으면 의무적으로 갱신을 해줘야 합니다. 이때에도 갱신되는 임대차기간은 2년으로 보게 됩니다. 

주택임대차 보호법 제6조의 3
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다.
1. 임차인이 2개월 이상 임대료 연체 경우
2. 임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차인 경우
3. 상호 협의하에 임차인에게 보상을 한 경우
4. 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
5. 임차인이 고의 또는 중과실로 파손한 경우
6. 주택이 멸실되어 임대차할 수 없는 경우
7. 철거, 재건축이 필요한 경우
8. 임대인이 실제 거주하려는 경우
9. 임차인의 의무를 위반하는 경우

 

다만, 임차인의 계약갱신청구권은 1회에 한하여 권리를 행사할 수 있습니다. 특히 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니기 때문에 다음 계약 만기 시에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

 

임대인의 입장에서는 최초 임대차 계약을 체결하고 2년이 도래되는 시점에 계약갱신 통지를 하고, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 2년 연장되는 계약갱신을 하도록 하여야 합니다.

 

만약에 임대인이 갱신 통지를 하지 않게 되면 2년은 묵시적 갱신이 되며, 추후 2년이 다시 지나는 시점에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하게 될 수 있습니다.

 

5. 주택임대차 갱신계약(재계약)이란?

 

임대차 계약을 체결하고 임대기간의 만기시점에는 계약갱신 또는 재계약을 체결하게 됩니다. 갱신계약은 위에서 본 바와 같은데요.

 

주택임대차 재계약(갱신계약)이란, 계약 만기가 도래하는 시점에 임대인과 임차인이 협의하여 임대차계약서를 다시 작성하는 것을 말합니다. 따라서 재계약은 엄연히 새로운 임대차 계약이 됩니다.

 

특히, 재계약 시에는 계약갱신과 달리 임대료 5% 범위라는 적용을 받지 않게 됩니다. 그 이유는 임차인의 계약갱신 시에는 법률 규정으로 5%의 범위를 초과할 수 없게 되어 있었지만, 재계약은 계약갱신의 규정을 적용받는 것이 아니기 때문에 가령 50% 인상한다고 하여도 관계가 없게 됩니다.

 

◈ tip

공인중개사무소를 운영하는 A공인중개사는 임대인과 임차인에게 계약갱신과 재계약을 설명하면서 어떤 것을 선택하도록 할까요?

 

공인중개사는 계약갱신에 따른 임대차 갱신 계약서를 작성할 수 있습니다. 다만, 중개업무에 부수된 행위가 아니기 때문에 비용을 받을 수는 없습니다.  하지만 현실에서는 작성비용으로 크게는 20~50만 원 이상을 요구하는 경우도 있습니다. 

 

특히, 갱신계약임에도 불구하고 임차인이 은행에서 임차보증금 대출을 받아 갱신할 때에는 공인중개사의 직인이 날인된 임대차 계약서를 요구하기 때문에 공인중개사도 직인이 날인되는 이상 중개업무로 보아 소정의 비용을 요구하게 됩니다.

 

반대로, 재계약은 계약갱신과 달리 새로운 임대조건으로 임대인과 임차인이 계약을 체결하는 것이어서 이때는 중개업무에 따른 보수를 받을 수 있게 됩니다.

 

6. 갱신계약(재계약)을 손해보지 않고 할 수 있는 방법

 

 갱신계약(재계약)은 임대인과 임차인 모두가 상호 협의를 통해 진행하는 것이 모두에게 손해가 가지 않는 방법인데요. 임대인의 우월적 지위를 남용하는 경우 뿐 아니라 임차인 또한 악의를 품게 되면 서로가 지치고 힘든 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

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