[분양전환형 공공임대아파트] 표준건축비가 중요한 이유는?

우리가 거주하는 주변을 보면 임대아파트인 경우가 있습니다. 임대아파트도 유형이 많아요.

 

사업주체가 국가 등 관공서의 경우인 LH 임대아파트와 SH임대아파트가 대표적이며, 사업주체가 민간업체인 경우에는 통상 시공사가 사업주체가 됩니다. 

 

민간에서 공급하는 공공임대아파트는 대표적으로 부영주택이 있고, 그 밖에 우미건설과 호반건설, GS건설도 공급하고 있습니다.

 

분양전환 공공건설임대아파트

 

▽▽ 함께 읽으면 유익한 포스팅 보러가기 ▽▽

 

임대아파트에서 가정어린이집과 공부방 운영하면 불법일까요?

공공지원 민간임대주택 정확히 알아보는 방법

[대법원 / 임대차갱신] 임대보증금채권 양도시 임대차계약갱신 안되나요?

[5년공공임대아파트] 임차인이 직접 분양전환가격 산정(계산) 할 수 있을까요?

[부동산/임대아파트] 공공지원민간임대주택(뉴스테이)의 임차인 우선분양전환이 가능할까요?

 

 

    분양전환 공공건설임대아파트의 표준건축비와 분양전환 가격 산정방식    

 

 

반응형

 

 

1. 분양전환형 공공건설임대아파트 유형 및 분양전환시기

 

공공건설임대아파트는 2가지 유형이 있습니다. 5년 공공임대와 10년 공공임대이며, 이는 의무임대기간을 말합니다.

사업주체는 위 임대의무기간이 종료되어야 분양전환을 할 수 있게 됩니다.

 

다만, 의무임대기간 1/2를 경과하고 임차인과 '조기 분양전환'에 대해 합의가 되면 분양을 할 수 있지만, 조기 분양에 동의하지 않은 임차인 세대는 의무임대기간까지 반드시 임대를 하여야 합니다.

 

2. 공공건설임대아파트(5년, 10년)의 분양전환에 관한 법률 규정

 

공공건설임대아파트의 분양전환에 대해서는 공공주택특별법에 규정되어 있었습니다.

 

전면 개정된 (구) 임대주택법은 공공이 시행하는 사업은 '공공주택특별법'으로, 민간이 시행하는 사업은 '민간임대주택에 관한 특별법(주택 민간임대주택특별법이라 함)'으로 이원화합니다. 그런데 민간임대주택특별법에는 분양전환에 관련한 규정이 전혀 없습니다.

 

결국 (구)임대주택법을 적용했어야 하는데, 다시 법 개정을 통해 공공주택특별법 부칙에 넣어 민간이지만 공공건설임대아파트의 분양전환 관련해서는 '공공주택특별법'을 준용하게 됩니다.

 

사실 이렇게 법을 개정하기 전에 꼼꼼히 살폈어야 하는데, 너무 급하게 서두르다 보니 '민간임대주택특별법'은 솔직히 누더기 법이 되었습니다.

 

어찌 되었든 분양전환 공공건설임대아파트는 '공공주택특별법'에서 정한 절차를 따라야 합니다.

 

 

3. 공공건설임대아파트의 분양전환 가격 산정 방법

 

부영주택(부영건설)을 비롯한 공공건설임대아파트(5년, 10년)의 분양전환 가격 산정은 공공주택특별법 시행규칙 별표 7에 규정되어 있습니다.

 

분양전환 공공건설임대아파트_공공주택특별법 시행규칙 별표7

 

4. 5년 공공건설임대와 10년 공공건설임대의 분양전환 가격 산정의 차이점

 

1) 10년 공공건설임대아파트는 2군데의 감정평가금액을 산술평균 가격을 분양전환 가격으로 합니다. 다만, 2군데의 감정평가기관에서 산술평균한 금액이 일반시세보다 높더라도 산술평균한 금액이 분양가격이 되는 것입니다.

 예) 부영 아파트의 분양전환가격 = (A기관 감정평가금액+B기관 감정평가금액) / 2

 

2) 5년 공공건설임대아파트는 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 금액을 분양전환 가격으로 합니다. 다만, 분양전환 당시 산정한 해당 주택가격에서 감가상각비를 뺀 금액을 한도로 초과할 수 없습니다.

예) 부영 아파트의 분양전환가격 = 건설원가+{(A기관 감정평가금액+B기관 감정평가금액) / 2} < 산정가격-감가상각액

 

위와 같이 10년 공공건설임대와 5년 공공건설임대의 분양전환 가격 산정방식이 다른 이유는 사실 아무도 모릅니다. 정부에서도 수많은 민원이 제기되어도 개정되지 않고 있습니다.

 

5년 공공임대와 10년 공공임대를 비교하면 5년 공공임대아파트의 분양전환 가격 산정방식은 임차인에게 유리하고, 10년 공공임대아파트의 분양전환 가격은 사업주체에게 유리합니다.

 

분양전환 공공임대아파트 갈등

 

5. 분양전환 공공건설임대아파트의 감정평가방법 및 감정 평기기관

 

감정평가기관은 임차인 쪽에서 1 기관을 선택하고, 나머지 1 기관은 관할 관청 또는 사업주체가 선택을 하게 되며, 감정평가는 분양전환 세대 전체 또는 세대수의 10% 범위에서 정해집니다.

 

임차인은 감정평가기관이 방문하여 세대 전유부를 확인하면서 하자상태를 알려주지만, 사실은 감정평가에 단하나도 반영되지 않습니다. 세대 전유부의 하자상태는 각 동, 각 호실마다 천차만별이기 때문에 할 수가 없다고 합니다. 단지 형식적인 방문과 확인을 하며 결국은 평균치를 계산할 수 밖에 없다 합니다.

 

감정평가에서 중요한 것은 인근 지역의 아파트의 거래사래비교에 따른 시세가 중요합니다. 굳이 따지자면, 감정평가에서 거래사례에 따른 시세 비교가 90%를 차지하고 세대 하자 등은 10% 미만을 차지한다고 보시면 됩니다.

 

그런데 2군데의 감정평가기관에서 감정한 감정평가서를 받아보면 놀라운 일이 발생합니다. 말씀드린 것처럼 2군데의 감정평가기관에서 각자 감정평가를 하는데 비교대상 아파트와 시세가 거의 같다는 것입니다. 평균 5~10% 오차범위 내에서 말 바꾸기 식의 감정평가를 의심하지 않을 수 없게 됩니다.

 

감정평가기관끼리 짬짬이로 담합을 하다가 적발된 경우도 뉴스에 나온 적이 있습니다.

사실 임차인들이 감정평가기관에 개인적으로 의뢰할 일은 거의 없습니다. 하지만 건설사 또는 사업주체는 감정평가기관에 토지부터 아파트 분양전환 등까지 의뢰해야 할 일들이 많습니다.

 

감정평가기관에서 정말 공정하게 평가를 할까요? 반드시 그래야 하는 이유입니다.

 

6. 분양전환 공공건설임대아파트의 표준건축비가 중요한 이유

 

5년 공공건설임대아파트의 분양전환의 경우에는 분양전환 당시의 주택 가격, 즉 산정 가격도 매우 중요합니다. 그리고 산정 가격에서 가장 중요한 것은 "표준건축비"입니다.

 

국토교통부 장관이 고시하고 2016년에 표준건축비 변경고시가 있었고, 3년마다 검토하여 표준건축비 변경고시를 할 수 있습니다.

 

법률 규정에는 5년 공공건설임대아파트의 산정 가격을 계산할때 표준건축비로 계산하도록 규정하고 있습니다. 표준건축비는 정해져 있어서 사업주체(임대사업자)는 표준건축비로 산정가격을 계산하게 됩니다. 그리고 그게 임대사업자에게 유리합니다.

 

분양전환 공공건설임대아파트_표준건축비 판례

 

대법원 판례를 살펴보면, 

1. 표준건축비는 분양전환 가격에 반영되는 건축비의 상한 가격을 의미하는 것으로 건축비와는 명확히 구별되는 것이다.
2. 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 한다.
3. 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하는 것이지 표준건축비를 의미하는 것은 아니다.

라고 판시하였습니다.

 

임차인은 실제 투입된 건축비를 확인할 수 있을까요?

법률 규정상 표준건축비로 주택 가격을 산정하도록 되어 있으니 사업주체(임대사업자)는 당연히 표준건축비로 계산을 하게 됩니다.

 

하지만 대법원 판례는 실제 투입된 건축비로 계산해야 한다고 합니다. 두 가지 계산방법을 놓고 보면 표준건축비보다 실제 투입된 건축비가 적기 때문입니다.

 

실제 투입된 건축비 < 표준건축비

 

사업주체(통상 건설사)가 유리한 표준건축비로 계산을 하는 것은 당연합니다. 자신들에게 불리한 실제 투입한 건축비, 사실 이것은 회사의 대외비라 할 수 있는데 공개를 할 수가 없는 것입니다.

 

그래서 결국은 임차인들은 표준건축비로 계산한 분양전환 가격으로 분양을 받은 이후에 변호사를 찾아가 표준건축비와 실제 투입된 건축비의 차액에 대해 부당이득금 반환 청구소송을 의뢰하여 대법원 판결과 같이 일부 금액을 반환받을 수 있습니다.

임차인 분양전환 완료(표준건축비 계산금액)  → 변호사 의뢰(표준건축비와 실제 건축비 차액) → 승소(반환 받음)

 

▽▽ 함께 읽으면 유익한 포스팅 바로가기 ▽▽

 

 

공공지원 민간임대주택 정확히 알아보는 방법

[부동산/임대아파트] 임차인은 입주자가 아닌 사용자라구요?

[5년공공임대아파트] 임차인이 직접 분양전환가격 산정(계산) 할 수 있을까요?

공공지원 민간임대주택 특별공급(청년,신혼부부) 입주자격요건과 재계약요건

임대아파트를 임차권 전매(양도)로 사도 될까?

[공공임대 분양전환] 북천안자이에뜨 아파트 분양전환가격 합의

[상가임대차] 밀린 임대료 다 냈는데 계약갱신 안해준다고?