[대법원/공인중개사] (원,투룸) 임대차 중개의뢰인에게 공인중개사가 자세한 설명을 안한다면?

동네 골목에 보면 원,투룸의 다가구주택이 많이 보입니다.

 

다가구주택의 원,투룸을 임대차하는 방법 중에서 동네 공인중개사사무소에 중개의뢰하는 경우가 가장 많습니다. 

 

원,투룸 다가구주택을 임차하려는 중개의뢰인은 공인중개사의 설명을 듣고, 임대보증금을 지급과 함께 임대차계약을 체결하게 되는데요.

 

가령 공인중개사의 설명이 부족하여 임차인이 임대보증금을 떼일 수 있거나 전부 반환받지 못하는 경우도 있는데, 이런 경우에 중개한 공인중개사에게 책임이 없을까요? 

 

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[다가구주택 임대중개] 공인중개사는 임차인 전부의 내역을 확인설명해야 한다

 

 1. 공인중개사의 확인·설명 의무 규정 및 입법취지

 

    공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조는, 다음과 같이 공인중개사의 확인·설명 의무를 규정하고 있습니다.

■ 공인중개사법 제25조

① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. 

④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 

 

   이와 같이 중개사법령의 관련 규정들이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인․설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법취지가 있습니다.

 

2. 다가구주택 임대차계약시 공인중개사의 확인·설명의 범위

 

대법원 2011다63857호 판례에 따르면,

   공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 한다.

   공인중개사는 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기 와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.

   공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항‘란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다.

   즉, 대법원은 공인중개사가 다가구주택(원,투룸)의 임대차중개시에는 "부동산등기부등본 확인 및 등기부상 확인되지 않는 사항(다른 임차인의 임대차계약내역)을 설명하고, 임대인이 자료요구에 불응하는 경우에는 임차의뢰인에게 불응한 사유를 설명하고 중개대상물 설명서에 기재"하는 행위까지를 성실한 중개업무라고 하였습니다.

 

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3. 공인중개사의 배상 책임

 

공인중개사가가 다가구주택의 임대차 중개의뢰를 하면서 위와같은 중개업무를 고의나 과실로 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있게 됩니다.

제30조(손해배상책임의 보장)
① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
② 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 
③ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
④ 제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다.
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다.
  1. 보장금액
  2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
  3. 보장기간

 

4. 내가 임차인으로 공인중개사에게 의뢰한다면?

   원,투룸의 다가구주택의 임대차를 위해 공인중개사에게 의뢰해야 하는 임차인이라면, 공인중개사로부터 부동산임대차계약서와 중개대상물확인설명서, 공제보험증서를 받게 됩니다.

 

   임대차계약을 체결하고 임차인이 거주하는 동안 별문제 없으면 다행이지만, 다가구주택이 경매 등으로 넘어가게 되면 임대보증금을 전부 반환받지 못하게 되는 상황이 발생하게 되는데 이때 중요한 것이 공인중개사의 '중개대상물 확인설명서'의 기재사항입니다.

 

   위와같이 공인중개사가 원,투룸을 빨리 중개하고 중개수수료를 지급받고 싶은 욕심에 '중개대상물 확인설명서'에 다가구주택의 모든 임차내역 등을 기재하지 않았다면, 이로인해 임차인이 다가구주택이 경매로 넘어가 임대보증금을 모두 회수(반환)받지 못한 경우에는 공인중개사의 중개업무위반을 이유로 공인중개사가 가입한 공제회사에 청구할 수 있게  됩니다.

 

대법원 판결 2011다63857  - 공인중개사의 다가구주택 임대차중개의뢰 - 중개대상물 확인설명서 기재 사항

 

 

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