[공동주택관리/아파트] 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정할 수 있다구요?

공동주택(아파트)은 특별관리비 명목으로서 매월 세대별 관리비에 장기수선충당금을 부과하여 징수하고 이를 적립하게 됩니다.

 

대부분의 공동주택 단지는 세대별로 균등하게 장기수선충당금을 부과하여 징수하고 있는데, 반드시 세대별로 균등하게 장기수선충당금을 부과하는 것이 합리적이지 않을 때도 있습니다.

 

오늘은 장기수선충당금을 세대별로 다르게 징수할 수 있는지, 있다면 어떤 방식으로 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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장기수선충당금은 반드시 세대별로 균등하게 부과하지 않아도 된다

  

 1. 장기수선충당금 이란?

   공동주택관리법 제30조 규정에 따르면, 장기수선충당금이란 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요 시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다.

 

   특히 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 중 하나에 해당되면 장기수선충당금을 매월 징수하여 적립하여야 합니다.

 

2. 장기수선충당금 산정방법의 규정은?

「공동주택관리법」 제18조제1항 및 제2항에 따라 입주자등(입주자와 사용자를 함)이 관리규약을 정할 때 참조하도록 한 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항을 정하고 있는 공동주택관리법 시행령 제19조제1항제12호에서는 같은 영 제23조제2항제1호에 따른 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법 등을 규정하고 있습니다.

 

 

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3. 관리규약의 우선 적용 가능?

   공동주택은 구분소유의 대상이 되는 집합건물로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용대상이 됩니다.

 

   그리고 「공동주택관리법」과의 관계에 대해 집합건물법 제2조의2에서는 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있습니다.

 

   또한, [공동주택관리법] 제17조에서는, 공용부분의 부담에 관하여 “규약에 달리 정한 바가 없으면” 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다.

 

   즉, 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 세대별 부담 비율을 정함에 있어서도 관리규약이 우선 적용된다고 볼 수 있습니다.

 

 4. "관리규약에 달리 정한 바가 있으면" 세대별 장기수선충당금 산정방법을 달리 정할 수 있다?

    「공동주택관리법」 제29조제1항, 같은 법 시행령 제30조 및 같은 법 시행규칙 제7조에 따라, 장기수선계획을 수립하는 기준을 정하고 있는 같은 별표 1 제7호에서 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정한 것은 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법에 대해 따로 정한 내용이 없는 경우 입주자가 공동으로 이용할 것으로 예상되는 공용부분의 보수ㆍ유지를 위한 장기수선충당금을 예정하여 규정된 것(서울남부지방법원 2019가단11986 판결례 참조)으로 보아야 합니다.

 

   따라서, 해당 별표 규정을 근거로 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정하는 것이 금지된다고 볼 수는 없습니다.

 

5. 세대별 장기수선충당금을 달리 정하게 되는 이유는?

   공동주택의 공용부분은 각 소유자의 공동소유에 해당하나 세대별로 그 시설의 사용 여부 등에 명백한 차이를 증명할 수 있다면 그 차이를 반영하는 것이 타당하고, 현실적으로 일정한 공용부분의 주요 시설을 전혀 사용하지 않는 세대에 대해서도 주택공급면적에 비례하여 세대별 장기수선충당금을 산정하여 부과하는 것은 구분소유자의 권리를 침해하는 불합리한 결과를 초래할 수도 있을 것입니다.

 

   따라서 관리규약으로 입주자 등이 자율적으로 장기수선충당금 산정방법을 정할 수 있다고 보아야 개별 공동주택에서 장기수선충당금 산정방법에 관한 구체적 타당성을 확보할 수 있을 것입니다.

 

   실제 「공동주택관리법」 제23조제3항 및 같은 법 시행령 제23조제3항제1호에 따른 승강기 전기료의 경우 관리규약으로 1층 또는 2층 세대는 부담하지 않는 경우(서울특별시 공동주택관리규약 준칙 별표 6에서는 승강기 전기료의 경우 “○층 이하를 제외”하고 부과할 수 있도록 규정하고 있고, 다수의 공동주택에서 1층 또는 2층의 경우 승강기 전기료를 부과하지 않고 있음.)가 많다는 점도 세대별 장기수선충당금을 달리 정하는데 고려할 사안입니다.

 

법제처 20-0110- 장기수선충당금 내용

 

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