[부동산 / 갭투자] 불안한 임차인의 임대차보증금 지키는 방법은?

안녕하세요 이웃님들~! 홍깡의 88 클래스입니다.

 

주택이나 상가를 사고팔때 아주 흔하게 일어나는 거래유형이 갭투자입니다. 갭투자는 매도인과 매수인, 그리고 현재의 임차인 3인의 구도입니다.

 

만약, 임대인(소유자)이 전세를 주고 있는 아파트를 타인에게 매도하고 싶을 때 임차인의 동의가 필요할까요? 동의를 받지 않는다면 어떤 책임이 있을까요?

 

오늘은 갭투자와 임차인 동의가 필요한지, 특히 임차인을 보호할 수 있는 방법은 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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아파트 전경 이미지

 

 

임차인의 임대차보증금 지키는 방법

 

사례

서울 강남구 H아파트 101동 101호의 소유자겸 임대인 A는 임차인 B와 임대차 계약을 체결하면서 임대차보증금 5억 원을 수령합니다.

임대인 A는 임차인 B가 아파트에 거주하던 중 아파트를 매도하려고 공인중개사 사무소에 중개 의뢰를 하게 되었고, 공인중개사를 통해 매도하려는 C를 소개받게 됩니다.

공인중개사를 통해 A와 C는 매매대금 8억 원에 부동산 매매계약을 체결하려 하는데, 현재 임차인의 임대차보증금 5억 원을 매매잔금으로 승계하려 합니다.

공인중개사는 A와 C에게 현 임차인 B에게 아파트가 매매되었음을 고지할 것을 안내드리지만, 매도인 A는 팔면 그만이지 임차인에게 고지할 필요가 있느냐며 거절을 합니다.

 

이때 매도인 A와 임차인 B에게 책임과 권리를 다하기 위해서는 어떻게 행동해야 할까요? 

 

용어 및 규정

갭투자란, 매수하려는 사람이 매도인으로부터 현재 임차인의 전세보증금을 끼고 매입하여 시세차익을 노리는 부동산 투자 방법을 말합니다.
즉, 매매가격(8억)에서 전세보금금(5억)의 갭이 3억이고, 3억만큼만 투자하여 집값 상승 시 매도하여 시세차익을 얻는 것입니다.

주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

   1) 원 칙

      임차인은 ① 임대차계약에 따라 임차권등기 또는 전세권 등기를 할 수 있지만 하지 않아도 되고 ② 임대인에게 임대보증금을 지급하고, 즉 계약이행을 완료하고 ③ 주택을 인도받고 + 전입신고를 하면 대항력을 갖춘 것으로 본다. 즉, 간주하게 됩니다.

 

   2) 예 외

       만약, 임차인이 위 1)의 원칙과 같이 대항력을 갖추었지만 대항력 발생 이전에 부동산에 저당권, 근저당권, 가압류 등 쉽게 말해 부동산 등기부등본 상에 선순위 제한사항이 있게 되면 완전한 대항력을 얻지는 못하게 됩니다.  이때의 임차인은 대항력보다 앞선 선순위 제한사항에 대해서는 대항할 수 없고 오로지 대항력보다 이후에 등기되는 제한사항에 대해서만 행사할 수 있게 됩니다.

 

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대법원 판례

집주인(매도인)은 임차인에게 집을 파는 것에 대해 동의를 받을 필요가 없다는 판단입니다.

대법원 95다 35616호 임대차보증금 등

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.

 2. 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환 채무는 소멸한다.

라고 판시하였습니다.

 

하지만, 임차인은 원래 임대차계약을 체결했던 임대인(소유자)이 매도한다는 사실도 모를 뿐만 아니라, 집을 매수한 새로운 집주인이 추후에 전세보증금을 반환할 수 있을지도 걱정이 되게 됩니다. 만에 하나라도 새집주인이 능력이 부족하여 전세보증금을 반환하지 못할 수도 있으니까요.

 

대법원은 이러한 임차인을 불안을 해소하고 공평 원칙에 의해 임차인에게도 기존 임대차계약에 대한 해지권을 인정해 주어야 한다는 판단입니다.

대법원 98마 100 경매개시 이의신청

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이다.
하지만, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

라고 판시하였습니다.

 

부동산 매매(갭 투자)를 잘하는 방법

혹시 전세 임차인을 끼고 부동산을 매수하고자 하는 경우라면 임차인에게 통보를 하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 법적으로 임차인에게 통지할 의무가 없다는데 굳이 뭐하러 임차인에게 통보해서 긁어 부스럼을 만느냐고 생각하시면 오히려 부동산 매매계약을 체결하고 나서 계약불이행의 사태에 빠질 수도 있게 됩니다.

 

매수인은 당연히 갭 투자에 대해 임차인을 승계한다는 사항을 특약에 넣게 됩니다. 하지만 매매계약 체결 이후 갑자기 임차인이 계약해지권을 행사하여 전세보증금 반환을 요청하게 된다면 애초 부동산 매매계약의 특약사항이던 임차인 승계가 되지 않아 매매계약이 해제하는 경우가 발생하게 됩니다.

 

따라서 매도인은 가급적 임차인에게 매매하려는 사정을 얘기하고 매수인에 대해서 안심을 시키고 진행하실 필요가 있을 것입니다.

 

임차인이 전세보증금 지키는 방법

마찬가지로 임차인은 임대인인 소유자가 집을 매도하려 하면서 임차인에게 통보도 없이 진행하려 했다면 반드시 의심을 해볼 필요가 있습니다.

일반적으로 갭투자를 위해 임대인인 소유자는 임차인에게 통지하는 것이 관례인데도 불구하고, 이를 회피하려 하였다면 반드시 그것이 악의로 한 행위가 아니더라도 매도인과 매수자에 대해 정확히 알아보고 계약해지권을 행사할 것인지 빠른 대처를 해야 합니다.

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