민간임대아파트, 분양권 전매에 달려드는 사람! 속는 사람!

민간임대아파트 입주자모집공고를 보면, 확정분양가·임차권전매(양도) 라는 용어들이 보입니다.

 

민간임대아파트는 임대사업자의 마음대로 확정분양가 및 임차권 전매(임차권 양도)를 하는 경우도 있지만, 모든 민간임대아파트가 동일하게 적용하는 것은 아닙니다.

 

특히 민간임대아파트의 입주자모집공고를 하면, 주변 부동산사무소에서 분양권전매(정확한 용어는 임차권 전매, 임차권 양도 임)를 투자  및 투기를 부추기는 경우가 많은데 매우 조심해야 하는 부분입니다.

 

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민간임대아파트 분양권전매? 임차권 양도?
임차권 전매는 임차인을 위한 게 절~대 아니다!! 

 

1. 민간임대아파트 유형

[민간임대주택에 관한 특별법] 규정을 살펴보면, 민간임대주택에는 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택이 있습니다.

1. 공공지원민간임대주택 -   임대사업자가 10년 이상 임대할 목적으로 국가 재원을 지원받아 취득하는 민간임대주택
2. 장기일반민간임대주택 - 임대사업자가 10년 이상 임대할 목적으로 취득하는 민간임대주택
3. 단기일반민간임대주택 - 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하는 민간임대주택 (폐지됨)

 

2. 확정분양가 및 임차권 전매(양도)가 가능한 민간임대아파트

위 2가지 민간임대주택 중 입주 당시 분양가를 확정하거나 임차권 전매(양도)가 가능한 주택은장기일반 민간임대주택입니다. 그렇다고 모든 장기일반 민간임대주택이 확정분양가나 임차권 전매(양도)를 허용하는 것은 아니고, 임대사업자가 임의로 정할 수 있는 부분입니다.

 

대전 동일스위트 리버스카이2단지 민간임대주택, 천안 행정타운 두산위브더클래스 민간임대주택, 대구 청라언덕역 경남아너스빌 더센트로 민간임대주택, 의정부 리듬시티우미린 민간임대주택, 순천 골드클래스 민간임대주택, 서산 테크노밸리 우미린 민간임대주택, 거제두산위브더포레스트 민간임대주택, 청주 오송역파라곤 센트릴시티 민간임대주택, 안성금호어울림 민간임대주택과 같은 민간임대주택에서 확정분양가로 의무임대기간 종료후 임차인에게 분양한다는 기사를 보면서 안타까움을 금치 못합니다.

◈ 장기일반민간임대주택 - 확정분양가 책정 및 임차권 전매(양도) 허용 가능
    단, 임대사업자 임의로 정하는 부분으로 입주자모집공고에 표기되어 있는지에 따라 다름

 

3. 확정분양가에 속는 임차인

천안 두산위브 더클래스 민간임대주택를 예로 들어 보겠습니다.

천안 두산위브 더클래스 민간임대주택은 2022년 8월 입주자모집공고를 한 장기일반 민간임대주택에 해당합니다.  이 아파트는 장기일반 민간임대주택 유형에 해당하는데 입주자모집공고에는 확정분양 가격을 표기하지 않았지만, 정당계약을 체결한 후 계약자에게 확정분양가격을 통지한다고 합니다.

 

천안 두산위브 더클래스 민간임대주택 - 입주자모집공고 - 분양전환우선권 없음 및 임차권 전매(양도) 내용 (하단부)

 

즉, 입주일로부터 10년 후인 2035년에 거주하고 있는 임차인에게 확정분양가로 분양전환하겠다고 임차인들에게 별도로 통지한다는 것인데, 임차인이 놓치는 부분과 주변 부동산사무소나 지인으로부터 잘못 설명받는 부분이 많습니다.  특히 아래의 유의점을 고려해야 합니다.

 ◈ 확정분양가의 의미와 유의할 점

1. 확정분양가 = 임대보증금 + @ + P가 됩니다.
    1) 임대보증금은 10년 동안 유지되는 것이 아닙니다. 임대보증금은 2년마다 5% 범위에서 증액되기 때문에 확정분양가의 임대보증금 기준이 최초 입주당시의 임대보증금인지 10년후 분양시 임대보증금 기준인지에 따라 다릅니다.
    2) @는 임대사업자로부터 통보받게 되는 임대보증금을 제외한 가격입니다. 보통 1억~2억 정도 됩니다.
    3) +p는 임차권 전매 거래로 지급한 웃돈입니다. 

2. 거주하다가 이사 갈 때, 임차권 전매로 +P를 받기가 쉽지 않습니다.
    10년을 거주하는 것은 쉬운 일은 아닙니다. 특히 임대보증금에 추가로 +P 주고 입주할 임차인이 생각보다 많지 않다는 것입니다. 

3. 10년 후, 2033년에는 구축 아파트(준공 10년 된 아파트)에 속하며, 주변시세가 반드시 확정분양가보다 높다고 확신할 수 없습니다.

4. 확정분양가 별도 통보
임대사업자는 입주자모집공고에 표기할 수 있는 확정분양가격을 계약자에게만 별도의 통지를 통해 전달한다는 것은 가격이 정확히 정해지지 않았다는 의미이며, 불안요소입니다.

  최근, 청주 민간임대주택을 관할하는 충북구청역은 임대사업자가 공급계약만 신고했을 뿐, 합의형(확정분양가)는 신고하지 않았다고 하며, 법령상 문제는 아니지만 신고되지 않은 합의형 계약으로 인해 향후 8~10년후 확정분양가로 분양전환되지 못할 가능성이 있다고 설명했습니다. 

 

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4. 분양권 전매에 속는 임차인

아파트에는일반 분양하는 아파트와 임대 분양하는 아파트가 있습니다. 통틀어 분양아파트라고 합니다.

 

'분양'이라는 용어는 아파트 등의 건물을 양도한다는 것이고, '분양권'이란 아파트 등의 건물을 양도할 수 있는 권리를 말합니다.

 

분양이라는 말은 매매나 임대 등 거래에서 모두 사용할 수 있지만, 일반적으로 소유권을 이전하는 분양아파트는 '분양권'이라 하고, 임차권을 이전하는 임대아파트는 '임차권'이라는 용어를 사용합니다.

 

일반분양주택은 사업주체와 공급(분양) 계약을 체결하게 되면 분양권을 취득하게 되고 분양권은 전매(사고파는 행위)할 수 있는 물건이 됩니다. 민간임대주택은 임대사업자와 임대차 계약을 체결하게 되면, 거주할 수 있는 임차권을 취득하게 되고 임차권은 임대사업자의 동의에 따라 임차권은 전매(사고파는 행위) 할 수 있는 물건이 됩니다.

일반분양주택 - 분양권 - 분양권 전매 (매도인과 동의에 따라 가능)
민간임대주택 - 임차권 - 임차권 전매 (임대사업자의 동의에 따라 가능)

 

천안 두산위브 더클래스 민간임대주택, 아산 아르니퍼스트 민간임대주택과 같이 민간임대주택이 들어서는 지역의 주변 공인중개사 사무소들은 당장이라도 분양권을 전매하여 주택을 취득할 수 있는 것처럼 임차인들에게 착각을 일으켜 거래를 성사시키려 하는데, 정확한 용어는 '임차권 전매(양도)'이며 임차권 양도는 반드시 임대사업자의 동의가 있어야 합니다.

 

5. 대부분의 민간임대주택은 임대사업자가 임차권 전매(양도)를 허용하지 않습니다.

그 이유는 임차권 전매를 허용하게 되면 임차인들의 잦은 임차권 전매 거래로 인해 업무가 증가하고, 시설 보수 등의 유지에도 더욱 어렵기 때문이며, 특히 임차인들의 임차권 전매로 +P(웃돈)이 붙는다고 해서 임대사업자가 이익을 얻는 것이 없기 때문입니다.

 

그럼에도 불구하고 민간임대주택 임대사업자 임차권 전매(양도)를 허용하는 이유는, 1) 임대가 쉽지 않다고 판단하여 공실이 발생하는 것을 예방하고 2) 투자 물건, 투기 물건으로 조장되어 가격을 높임으로써 상대적으로 임대보증금이 싸다고 느끼게 만들수 있고이며, 3) 임차권 전매는 거래 가능한 물건이 되어 주변 부동산사무소의 거래 증가를 유발시켜 해당 아파트의 인지도를 높일 수 있기때문라고 생각밖에 들지 않습니다.

 

특히, 임차인 입장에서는 10년 후 확정분양가로 분양(매매) 한단고 하지만 분양받기 위해선 10년간 임차를 해야 하며, 동호수는 현재 거주하고 있는 세대에 한정되고, 시설물은 그대로 인수인계받아야 하고, 더욱이 10년 후 확정분양가가 적정하다고 판단할 수 없는 문제가 있을 수 있습니다.

 

6. 민간임대아파트 임차권 거래는 폭탄 돌리기

민간임대주택은 중산층을 대상으로 주변 시세보다 저렴한 가격으로 안정적인 거주를 하도록 하는데 그 목적이 있습니다. 특히 민간임대주택은 임차인이 소유권을 가질 수 없고, 타인 소유의 주택에서 거주할 수 있는 임차권을 가지는 데에 지나지 않습니다.

 

결국, 제네시스 승용차를 렌터카 업체와 렌트(임대차) 계약을 하고 타고 다니다가 웃돈을 주고 중고렌트카의 렌트(임대차)계약을 이전받는 것과 마찬가지입니다.

 

부동산사무소에서는 임차인의 임차권을 거래할 수 있고, 중개수수료를 받게 됩니다. 

임차권을 사고파는 양도인과 양수인은 임대보증금 + P를 주고 거래하게 됩니다. 그리고 똑같은 방법으로 그다음 양도인과 양수인은 임대보증금 + P + P를 주고 거래할 테고요.  10년 후 분양받기 위해서 임차권을 거래한 사람은 결국 (2035년 당시) 임대보증금액 + P + @의 금액으로 분양받는 것과 같습니다. 

 

그래도 임차권 전매를 하시겠습니까? 아무리 주변 부동산사무소에서 유인한다 하더라도 부동산중개사무소는 거래가 있어야 돈을 벌겠지만, 임차인은 임차권전매(양도)로 돈을 벌 수 있다고 생각하시나요?

투자에 대한 책임은 본인에게 있습니다.

임차권 전매(양도)는 가볍게 단지 돈 넣고 돈 먹기가 아닙니다. 10년 장기투자이며 장점보다 단점이 많은 거래입니다.

 

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