[주택임대차] 임차인이 법인, 외국인인 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

주택임대차계약을 체결하게 되면, 대부분의 임차인은 [주택임대차보호법]의 규정을 적용받게 됩니다. 하지만 경우에 따라 임차인이라 하더라도 [주택임대차보호법]의 보호를 받지 못하는 임차인도 발생합니다. 

 

오늘은 주택임차인이지만, [주택임대차보호법] 규정의 보호를 받을 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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주택임차인 '법인'은 원칙적으로 [주택임대차보호법]의 보호를 받지 못하지만, 주택임차인 '외국인'은 외국인등록을 마치면 [주택임대차보호법]의 보호를 받을 수 있다.

 

1. 원칙 - '법인'은 보호받을 수 없다

법인이 사원용 주택의 마련을 위해 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원명의로 주민등록 전입신고를 마친 경우, 바뀌지 않는 사실은 임대차계약의 임차인은 '법인'이라는 것입니다.

 

[주택임대차보호법]은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록 전입신고를 자신의 명의로 할 수 있습니다. 결국 '법인'의 사원 명의로 주민등록전입신고를 마쳤다하더라도 이를 '법인'의 주민등록으로 볼 수 없게 됩니다.

 

2. 예외 - '법인'이지만 보호받을 수 있는 경우

주택임차인이 '법인'인 경우 원칙적으로 [주택임대차보호법]의 보호를 받을 수 없지만, 다음의 '법인'은 예외적으로 보호를 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

 1) 대항력이 인정되는 법인

   「주택임대차보호법」 제3조제2항 후단에서 “대항력이 인정되는 법인”이란 ① 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사, ②「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 입니다.

 

2) [중소기업기본법] 제2조 해당하는 중소기업

 「주택임대차보호법」 제3조제3항의 "중소기업"이란 ① 「사회적기업 육성법」 제2조제1호에 따른 사회적기업 중에서 대통령령으로 정하는 사회적기업, ② 「협동조합 기본법」 제2조에 따른 협동조합, 협동조합연합회, 사회적협동조합, 사회적협동조합연합회, 이종(異種)협동조합연합회 중 대통령령으로 정하는 자, ③ 「소비자생활협동조합법」 제2조에 따른 조합, 연합회, 전국연합회 중 대통령령으로 정하는 자, ④ 「중소기업협동조합법」 제3조에 따른 협동조합, 사업협동조합, 협동조합연합회 중 대통령령으로 정하는 자를 말합니다.

 

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2. 주택임차인이 '외국인'인 경우

임차인이 외국인인 경우, [출입국관리법] 제31조 제1항에 규정하고 있습니다.

출입국관리법 제31조(외국인등록)
① 외국인이 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 입국한 날부터 90일 이내에 그의 체류지를 관할하는 지방출입국ㆍ외국인관서의 장에게 외국인등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 외국인의 경우에는 그러하지 아니하다.

즉, 외국인이 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인등록을 해야 합니다.

 

또한 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 진입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시·군·구의 장 또는 신체류지를 관할하는 출입국관리사무소장·출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 해야 합니다.

출입국관리법 제88조의2(외국인등록증 등과 주민등록증 등의 관계)
① 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증이나 주민등록등본 또는 초본이 필요하면 외국인등록증이나 외국인등록 사실증명으로 이를 갈음한다.
② 이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다.

 

즉 외국인은 위 [출입국관리법] 제31조 1항에 따라 체류지 관할 장에게 외국인등록을 하게 되고, 외국인등록 등은 [출입국관리법] 제88조의 2에 따라 주민등록과 전입신고로 갈음한다고 규정되어 있으므로 [주택임대차보호법]상의 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있습니다.

 

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