[주택임대차] "주택 이외의 건물"은 주택임대차보호법 적용 받지 못하나?

[주택임대차보호법]의 보호를 받기 위한 적용대상은 주거용 건물이어야 합니다. 주거용이라는 것은 비주거용과 구분되는 용어로 생활을 영위할 수 있는 용도를 말합니다.

 

그렇다면, 주거용 건물이 아닌 공장이나 상가와 같은 비주거용 건물이 [주택임대차보호법]의 적용을 받을 수 있을까요? 적용받기 위한 방법이 있을까요?

 

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"주택 이외의 건물"도 주택임대차보호법 적용받을 수 있다!!

 

1. 원칙 

주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는 데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하고 공부(등기기록 또는 건축물대장) 상의 용도를 기준으로 판단하지 않습니다.

 

또한 건물의 등기가 되어 있는 않은 미등기 건물이거나 준공허가를 받지 않은 무허가 건물이어도 관계없으며, 특히 주거용 건물인지의 판단시점은 임대차계약의 체결 시점을 기준으로 합니다.

 

2.  공부상 용도는 공장이지만 실제 주거용으로 사용하는 경우

어떤 건물이 [주택임대차보호법]의 적용 대상이 되는 주거용 건물인지 여부는 등기기록, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정하게 됩니다.

 

따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 [주택임대차보호법]이 적용됩니다.

 

특히, 최근 다가구 단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우가 많은데 이런 경우도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 [주택임대차보호법]을 적용받을 수 있습니다.

 

3. 주택의 일부를 개조한 경우

[주택임대차보호법] 제2조는 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 이법이 적용된다고 규정하고 있습니다. 다만, 건물 중 주택 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우에는 [주택임대차보호법]이 적용되지 않을 수도 있습니다.

 

4. 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하는 경우

가령, 방 2개가 딸린 식당 40평을 임차하여 그곳에서 살면서 식당을 운영하고 있는데 전체 면적 중 식당 영업을 위한 부분이 27평이고 방과 부엌이 합한 주거면적이 13평이라면, 이때는 [주택임대차보호법]의 적용을 받지 못합니다.

 

그 이유는 비주거용 건물 중 일부인 방과 주방은 어디까지나 다방 영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문입니다.

 

5. 임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우

점포용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 잘 되지 않아 주거용으로 내부를 개조한 경우에는 원칙적으로 [주택임 대차보호법]을 적용받지 못합니다.

 

[주택임대차 보호법]이 적용되기 위해서는 임대차 계약 당시를 기준으로 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 합니다.  따라서 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 이법을 적용받을 수 없게 됩니다. 

 

다만, 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 [주택임대차 보호법]을 적용받을 수 있습니다.

 

6. 임차주택이 미등기 건물인 경우

미등기 건물이라 하더라도 주택인 이상 [주택임대차보호법]을 적용받을 수 있습니다. 임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 앞으로 미등기건물이 소유권 보존등기가 경료되고 근저당권이 설정되어 경매되더라도 근저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있게 됩니다.

 

다만, 임대차 계약을 체결하기 전에 임대인이 건축물대장상의 실제 소유자이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 대리권이 있는지는 반드시 확인해야 합니다. 

 

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