[상가임대차] 보증금을 초과하면 상가임대차보호법 전부를 적용받지 못한다? (상가임대차계약서 양식, 상가권리금계약서 양식 첨부)

[상가건물 임대차보호법]은 상가 등의 건물의 임차인을 보호려하려는 목적으로 [민법]에 우선하여 적용되는데요, 그럼에도 불구하고 모든 임차인에게 적용되는 것은 아닙니다.

 

위 법에는 일정 부분의 보증금액의 한도를 두고 있는데, 이를 초과할 경우에는 [상가임대차보호법]의 일부규정을 적용하지 않습니다.

 

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"상가임대차"

보증금액 초과시 법의 보호를 받지 못할 수 있다!!

 

1. [상가건물 임대차보호법] 의 적용 범위

[상가건물 임대차보호법]을 적용받으려면, '사업자등록'이 가능한 건물이어야 하고, 영업용으로 사용해야 하며, 상가임대차보호법 시행령]에서 정한 보증금액을 초과하여서는 안됩니다.

[상가건물 임대차보호법]  제2조 제1항
이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 

 

2. [상가건물 임대차보호법]을 적용받지 못하는 보증금액의 기준

위 [상가건물 임대차보호법] 제2조 제1항의 단서(빨간색 밑줄 부분)의 '대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 그러하지 아니하다'의 규정과 같이 보증금액이 초과하게 되면 이법을 적용받지 못하게 됩니다.

[상가건물 임대차보호법 시행령] 제2조 제1항
「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. 

 

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3. '상가임대차계약서'의 월임대료가 중요한 이유 

만약, 서울에서 보증금 6억원, 월임대료 400만원에 임대차계약을 체결한 경우, 보증금액이 3억원이니 [상가건물 임대차보호법]을 적용받을 수 있을까요?

위 규정의 2항과 3항(파란색 밑줄 부분)과 같이, 월차임이 있는 때에는 이를 보증금으로 환산하여 계산하게 됩니다.

 

 상가임대차 환산보증금 계산 = '계약서'의 보증금 + (월임대료 x 100)

 

<계산하기>

1) 지역 : 서울,  보증금 : 6억원, 월차임 : 400만원
   환산보증금 (계산) = 보증금 6억원 + (월임대료 400만원 * 100)
    = 10억원 (9억원 초과)

2) 지역 : 대전광역시, 보증금 : 2억원, 월차임 : 350만원
   환산보증금(계산) = 보증금 2억원 +  (월임대료 350만원 * 100)
   = 5억5천만원 (5억4천만원 초과)

 

4. 보증금액 초과하는 경우,  [상가건물 임대차보호법]의 적용 제한

위와같이 [상가건물 임대차보호법 시행령] 규정의 보증금액을 초과하는 경우에는 상가임대차보호법 모든 규정을 적용받지 못하며,  다음의 규정만을 적용받을 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제2조 제3항
제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 

▶ 보증금액 초과시 적용하는 규정
제3조(대항력)
제10조 제1항 및 제2항, 제3항 (계약갱신요구권 등)
제10조의 2 (계약갱신의 특례)
제10조의 3, 4, 5, 6, 7 (권리금)
제10조의 8 (차임연체와 해지권)
제10조의 9 (계약 갱신 등에 관한 임시 특례)
제11조의 2 (폐업으로 인한 임차인의 해지권)
제19조 (표준계약서의 작성)

 

5. 보증금 초과시, [상가건물 임대차보호법] 적용 받지 못하는 규정

지역별 임대차계약의 보증금액이 초과시에는 이 법중 위 규정만을 적용받게 되고, 아래의 규정은 적용을 받지 못하며 [민법]의 규정을 따르게 됩니다.

▶ 보증금액 초과시 적용받지 못하는 규정 
제5조 (보증금의 회수)
제6조 (임차권등기명령)
제12조 (월 차임 전환시 산정률의 제한)
제13조 (전대차관계에 대한 적용)
제14조 (보증금 중 일정액의 보호)

 

6. 표준 계약서 양식

법무부의 상가임대차 표준계약서 양식과 상가권리금 표준계약서의 양식입니다. 다만, 이는 권고사항이며 임대인과 임차인의 계약사항에 따라 자유롭게 변경 미 수정이 가능합니다.

 

<상가임대차 표준계약서 양식>

상가표준임대차계약서 양식.hwp

0.09MB

 

<상가권리금 표준계약서 양식>

상가권리금 표준계약서.hwp

0.07MB

 

 

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