임대아파트 분양전환, 정확히 알고 계신가요?

주변 아파트를 보면 분양하는 아파트도 많지만 생각보다 임대아파트가 많은 걸 알고 계시나요?

 

임대아파트에 거주하거나 거주하실 계획이 있으신 분들은 분양전환이 가능한 아파트인지 궁금하실 텐데요. 오늘은 임대아파트의 분양전환에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

임대아파트 분양전환_분양전환가격 산정방법과 감정평가의 중요한 이유

 

 

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임대아파트 분양전환이란 무엇일까

 

 

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▶ 목 차

1. 임대주택의 종류

2. "분양전환이 가능한 임대아파트"란?

3. 5년 공공건설임대와 10년 공공건설임대의 차이점은?

4. 분양전환 가격 산정 방법

5. 5년 공공건설임대의 분양전환 가격과 감정평가금액

6. 분양전환 공공임대 공급 잠정중단 발표

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1. 임대주택의 종류

임대주택, 즉 임대아파트는 LH와 지방공사 및 민간건설사에서도 분양전환형 공공건설임대주택을 보급하고 있습니다.

 

<LH의 임대주택 유형>

주택유형	임대기간	분양전환 가능여부
영구임대주택	50년(취약계층 대상)	없음
국민임대주택	30년(취약계층 대상)	없음
행복주택	5~20년(청년, 신혼부부, 사회초년생 대상)	있음
장기전세주택/전세임대주택	20년(중산층 이하 대상)	없음
분양전환 공공건설임대주택	5~10년(중산층 대상 / 주택 취득 목적)	있음

 

 2. "분양전환이 가능한 임대아파트" 란?

 

북천안자이에뜨 분양전환 예정 아파트

 

임대아파트라고 해서 모두 임차인에게 분양전환이 되는 것이 아닌데요, 어떤 임대아파트가 분양전환이 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

임대아파트라고 하면 보통 LH 임대아파트(휴먼시아)나 부영건설의 사랑으로 아파트를 생각하시는 분이 많습니다. 하지만 넓게 보면 이밖에도 호반건설과 중흥건설, GS건설 등에서도 임대아파트 공급을 꾸준히 해왔습니다.

 

임대아파트 중에서 분양전환이 가능한 아파트는 10년공공건설임대아파트와 5년 공공건설임대아파트입니다. 2016년까지만 해도 임대주택법에서 다루었는데 지금은 공공주택 특별법과 민간임대주택에 관한 특별법으로 양분하여 개정되었고, 분양전환에 관한 규정은 공공주택 특별법에서 다루고 있습니다.

 

 3. 5년 공공건설임대와 10년 공공건설임대의 차이점은?

 

가장 큰 차이점은 2가지로 볼 수 있습니다.

첫째는, 임대기간 중의 임대료는 10년공공건설임대가 5년 공공건설임대보다 조금 더 저렴합니다.

둘째는, 분양전환시 산정 가격은 5년 공공건설임대가 훨씬 더 낮고 유리하다는 것입니다.

 

분양전환을 하게 되면 분양전환가격을 산정하는데 그 산정에 필요한 방법이 5년 공공건설임대가 유리하도록 규정있는 것은 직접 계산을 해보시면 확인이 됩니다.  그래서 5뇬 공공건설임대는 '로또'라고 불리기도 합니다.

 

4. 분양전환 가격 산정 방법

 

10년 공공건설임대주택의 경우에는

 

분양전환금액은 분양전환 당시(예를 들어 2019년 분양이면 그해 연도) 인근 지역 아파트와 비교 사례를 통한 감정평가를 2곳에 의뢰하게 되는데, 2곳의 감정평가법인이 평가한 감정 가격을 산술평균(1/2)한 가격을 상한 가격으로 분양 전환하게 됩니다.

 

즉, 10년 공공건설임대주택의 분양전환 산정가격 = 분양전환 당시의 (A 감정평가금액 + B 감정평가금액)/2가 되며, 한도금액으로 정해지게 됩니다.

 

예를 들어, 2009년 입주 당시 아파트 건설원가가 5천만 원이고, 2019년도 분양전환 당시 A감정평가금액이 1억 원, B감정평가금액이 1억 1천만 원이라고 가정한다면,

계산 : (1억+1.1억)/2=1억5백만원이 되며, 이를 한도로 한다고 규정하고 있으므로 1억 5백만 원으로 분양전환 가격을 산정하게 됩니다.

 

즉, 10년공공건설임대주택은 10년 전(예시에서 2009년이었음) 건설원가가 얼마가 되었던 관계가 없다는 것인데요. 갑자기 그 지역이 부동산 주택가격이 폭등을 하게 된다면 폭등한 가격만큼으로 분양전환을 하게 됩니다. 반대로 폭락을 하게 된다면 폭락한 가격으로 분양전환을 하게 됩니다.

 

5년 공공건설임대주택의 경우에는

 

분양전환금액은 입주자 모집공고 당시(예시에서 2009년)의 건설원가와 분양전환 당시(5년이 지난 2014년)의 감정평가액을 합한 금액의 1/2를 상한가로 정해지며, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 주택 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없게 됩니다.

 

즉, 5년 공공건설임대주택의 분양전환 산정가격 = [건설원가+{A감정평가금액+B감정평가금액)/2}]로 정해지게 됩니다.

 

예를 들어, 2009년 입주 당시 건설원가가 1.5억 원이고, 2014년 감정평가액이 A사는 2억 원, B사는 2.2억 원, 분양전환 당시 주택 가격이 1.7억 원이라고 가정하면,  1.8억원이 됩니다.

 

계산: [1.5억원+{(2억원+2.2억원)/2}] = 1.8억 원이 되며, 다만 초과할 수 없는 한도가 있게 됩니다.

 

초과할 수 없는 한도 계산 : 1.7억원(분양전환당시 주택 가격) - 18,750,000원(감가상각비) = 151,250,000원이 됩니다.

그러므로 분양전환 산정가격은 1.8억 원이지만 초과할 수 없는 한도, 즉 분양전환 상한가가 적용되어 실질적인 분양전환 가격은 151,250,000원이 되는 것입니다.

 

 

 5. 5년 공공건설임대의 분양전환 가격과 감정평가금액

 

5년 공공건설임대주택은 5년 전(예에서 2009년) 건설원가와 분양전환 당시 주택 가격이 매우 중요하고, 분양전환 당시의 감정평가금액은 그리 크게 영향을 미치는 것은 아님을 알 수 있습니다.

 

오히려 5년공공건설임대는 5년 후 분양전환 시 인근 지역 아파트 시세가 높을수록 시세차익 실현이 더욱 크게 됩니다. 하지만 10년 공공건설임대는 인근 지역 아파트 시세가 높은수록 높은 가격으로 분양을 받기 때문에 시세차익 실현이 어려운 것입니다.

 

팁으로 감정평가금액은 그 당시의 시세를 의미합니다. 따라서 5년공공건설임대주택 분양전환을 151,250,000원에 받게 되면 그 즉시 시세는 약 2억 원으로 약 4천만 원의 시세차익이 발생하는 것입니다.

 

6. 분양전환 공공임대 공급 잠정중단 발표

 

국토부는 2019년 분양전환 공공건설임대주택의 공급을 중단한다고 발표한 적이 있습니다. 분양전환 가격을 두고 판교, 광교에서 임차인들과 갈등을 빚기 때문이었습니다.

 

이런 생각을 합니다. 굳이 왜 5년과 10년으로 구분된 공공건설임대주택을 만들고, 산정가격을 5년은 유리하게 그리고 10년은 불리하게 했을까 하는 생각입니다.

 

그 만큼 5년짜리 공공건설임대주택은 희소성이 있습니다. 찾기가 힘들다는 뜻이죠.

반대로 10년짜리 공공건설임대주택은 전국에 널려 있습니다. LH도 부영건설도 중흥, 호반도 모두 10년짜리 공공건설임대주택을 공급합니다.

 

그들은 사업자입니다. 사업자는 이윤을 추구하는 기업이죠. 

공기업은 LH는 사실 이윤을 추구하면 안 되는 공익기관입니다. 하지만 돈 앞에 장사 없다고 10년 공공건설임대주택으로 돈을 벌어들인 것과 포기할 수 없는 이유에 대해서는 말하지 못하고 있는 것이지 않나 싶습니다.

 

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