[주택임대차] 변호사님! 신탁등기 된 주택, 임대차계약 문제없을까요?

일반적으로 임대차 계약을 체결할 때는 소유자인 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결하게 되죠. 

 

하지만 소유자가 반드시 임대인이 아닌 경우 즉 신탁 주택의 임대인인 경우도 있으며, 임차인이 임대인 동의 없이 전대차 계약을 체결하는 경우, 소유자가 다수인 때 일부와 임대차 계약을 체결하는 경우 등 다양한 임대차 계약 관계가 존재합니다.

 

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소유자가 아니더라도

적법한 임대인과의 임대차계약은

유효합니다. 

 

1. 주택의 명의신탁자와 임대차계약 체결 도 가능합니다.

임대차는 임대인이 반드시 주택의 부동산등기부등본 상의 소유자이어야 하는 것은 아닙니다. 부동산등기부등본상 소유자는 아니지만 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차 계약을 체결할 수 있는데요.

 

가령, 부동산등기부등본 상의 소유자가 아니더라도 주택의 실제 소유자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 는 때에는 임차인은 등기기록상의 소유 명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있습니다.

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 (전세금 반환) 판례를 살펴보면,

주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다. 

 

2. 주택 소유가 공유라면, 과반수 지분 초과하면 임대차계약 유효합니다.

가령, 갑·을·병 3인이 각 1/3의 지분비율로 공유하(공동명의)고 있는 주택을 갑, 을 2인과 임대차 계약을 체결하려고 하는데 병에게 임차권을 주장할 있을지 문제가 될 수도 있는데요.

 

공유자 중 갑과 을의 지분 2/3만으로 임대차계약은 유효하고 병에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 민법265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당합니다.

 

따라서 임차인은 2/3의 공유지분(공동명의)을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차 계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에게 제외되었더라도 병에게 임차권을 주장할 수 있는 것입니다.

예)
부부 공동명의 아파트 - 남편 1/2지분, 아내 1/2 지분 → 남편(또는 아내)와 임대차 계약 무효 
부부 공동명의 아파트 - 남편 2/3지분, 아내 1/3 지분 → 남편과 임대차계약 유효

 

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3. 임대인의 동의없이 한 전대차 계약은 대항력이 없습니다. 

임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인(임차인과 임대차 계약을 체결한 자)은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없게 됩니다.

 

비록 전차인이 대항요건을 갖추었다고 하더라도 소유자에 대해 임차인과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없게 되고 임대보증금도 임차인에 대해서만 반환 청구할 수 있고, 소유자에게는 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

 

4. 추가 TIP. (주택임대차 계약 체결시 유의사항과 특약에 포함할 내용)

부동산등기부 등본의 발급·열람을 통해 근저당권 등 담보권이 설정되어 있는지를 확인하고, 그 밖에 가압류, 압류, 가처분 등의 등기 또는 가등기 등의 등기 여부를 확인하고,

※ 부동산등기부등본 발급 또는 열람 방법?
부동산등기부등본은 지역 법원 등기과 또는 대법원인터넷등기소 에서 발급 및 열람 신청 가능

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

부동산 등기부등본상 확인이 불가능한 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인 (임대인에게 전입세대 열람내역을 요구하면 됨)하고,

 

임대차계약 체결 후에는 확정일자를 반드시 받아야 합니다.

 

특히 부동산사무실 실무에서는 자주 사용하지 않는 사 항 이만, 임차인은 특약사항에 "임대차 계약 체결 후 입주일까지 근저당권 및 가압류 등의 제한물권을 설정하지 않는다, 설정된 경우에는 본 계약은 무효이며 보증금 반환 및 손해배상을 하여야 한다."라고 명시를 요청해야 합니다.

 

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