[주택임대차] 여보!~ 전세집이 팔렸다는데, 보증금 어떻게 해요?

임차인이 임대인과 임대차 계약을 체결하게 되면, 임대주택에 입주하면서 임대보증금을 전액 지급하게 됩니다. 그런데 임대기간 중 임대인이 제3자와 매매계약을 체결하게 되어 임대인이 바뀌는 경우가 많은데요.

 

이와 같이 임대기간 중 임대인(소유자)이 바뀌는 때에 임대보증금(전세보증금)을 누구에게 받아야 하는지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

아파트 전경- 내용없음

 

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어쩔티비! 오늘의 인구를 알면 미래의 기회창출이 가능하다고?

 

 

대항력을 갖춘 임차인은 양수인에게

임차권, 임대보증금반환을 

요구할 수 있다.

 

1. 대항력이란 ?

임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인(매수자)이 임대인(매도인)의 지위를 당연승계한다는 것을 의미합니다. 따라서 임차인은 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인(새로운 임대인)으로부터 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것이죠.

 

이러한 양수인에는 매매·증여·상속 및 경매·공매뿐만 아니라 미등기인 무허가 건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함됩니다.

 

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2. 대항요건을 갖춘 이후 임차주택이 다른 사람에게 양도된다면?

임차인이 입주를 하고 주민등록 전입신고까지 마친 상태에서 임대인이 임차주택을 다름 사람에게 양도하는 경우는 아주 흔한 일이죠.

 

이때 임차인은 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 주택 임차인이 대항요건(주택의 인도+전입신고)을 갖춘 이후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하게 되기 때문입니다.

 

따라서 임차인은 양수인과 다시 임대차 계약을 체결할 필요가 없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

만약 임대기간이 끝난 경우라 하더라도 임차인이 임대보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 계속하는 것으로 보게 되고, 그 상태에서 임차주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로 혹여라도 양수인이 명도를 청구하는 경우에도 보증금을 반환받을 때까지는 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

 

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3. 전차인(임차인과 임대차 계약한 자)에게도 대항력 인정되나?

전차인 (주택소유자인 임대인의 동의를 받아 대항력 있는 임차인으로부터 임대주택을 전대 받은 자)이 적법하게 임차권을 전대 받은 경우에 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하게 되면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있게 됩니다.

 

임차권 양도, 임차권 승계, 임차권 전대도 동일합니다.

 

전차인이 위 요건을 갖추었다면 임차권을 전대 받기 전에 근저당권이 설정되었어도 그 실행을 위한 경매절차에서 매수한 자에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 되게 됩니다.

 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다 3155 판결 [전세보증금]을 살펴보면,

주택 임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것이다. 왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정한 취지는, 주택의 인도와 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 공시될 수 있기 때문이라고 할 것인데, 설사 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대를 하고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 승낙있는 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다고 볼 것이고 그렇게 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없고, 또한 이렇게 해석하는 것이 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 위 법의 취지에도 부합하기 때문이다.

 

4. 대항력 없는 주택임차인은 임대보증금 회수가 문제 될 수 있다? 

임차인이 임대차 계약을 체결하고 임대보증금 1억원을 지급하고 입주하여 전입신고를 마쳤는데, 나중에 부동산등기부동본을 떼보니 입주하기 전에 임대인이 은행에서 돈을 대출받아 근저당 설정되는 어이없는 경우가 실제로 많이 있는데요.

 

이러한 임대인의 행위는 사실상 사기입니다. 임대보증금 사기, 전세사기, 부동산 전세사기 모두 사기입니다.

 

임차인을 기망하여 근저당 없는 임차주택을 임대차 계약한 이후 임차인 몰래 근저당 설정을 하여 나중에라도 재산상 이득을 얻었기 때문입니다.

 

이러한 임차인의 경우에 주택의 인도(입주)와 주민등록을 갖추기 전에 이미 근저당권이 설정되어 있기 때문에 실정법상으로는 매수인에게 대항력을 행사할 수 없게 됩니다. 

 

이때는 임대인을 사기죄로 고소를 하고 한편으로는 계약서에 확정일자를 받아두어야 합니다. 임대인이 사기죄 처벌까지도 감수한다고 하면 임차인으로서는 차선책으로 보증금의 일부라도 찾을 방법을 생각할 수밖에 없습니다. 

 

임차인으로서는 앞으로의 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당금이 있는 경우에 후순위 근저당권자와 기타 일반 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 방법을 도모할 수밖에 없습니다.

 

5. 가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차 계약은 피해야 한다?

임차인은 가압류된 주택의 임대인이 가압류를 해제할 것을 조건으로 임대차 계약을 체결하고 입주한 이후 주민등록 전입신고와 확정일자를 갖추었는데, 가압류가 해제되지 않고 강제경매가 되는 경우가 실제로 있습니다.

 

이때 임차인은 매수인(경매 낙찰자)에게 대항할 수 없습니다.  확정일자를 갖추었거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없게 됩니다. 다만, 배당을 실시한 결과 잉여책이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일반을 회수할 수 있게 됩니다.

 

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