[주택임대차] 가수 박효신이 사는 전세집 경매들어갔다는데, 보증금 받을수 있는걸까? (첨부 : 명도확인서 양식)

결혼을 하고, 전셋집을 얻고, 이제 예쁜 각시와 예쁜 자식 낳고 살면서 집 장만하는 희망만을 꿈꾸며 살고 싶었어요.

 

그런데 갑자기 전세집이 경매에 들어가게 되면.. 모든 일이 손에 잡히지 않고 세상이 무너지는 느낌이 들 것 같아요.

 

가수 박효신씨도 임차인으로 거주하고 있는 아파트가 강제경매에 들어갔다고 합니다.

 

소액임차인은 그나마 일부라도 변제받을 수 있지만 전세보증금이 클수록 대항력을 갖추지 않았다면 막막할 수밖에 없겠죠.

 

그래서 더더욱 대항력을 취득해야 하고, 특히 임대차계약시에 선순위 근저당권이나 가압류 등이 등기되어 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 하는 것입니다.

 

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대항력이 있다면 경매 걱정 NO

후순위 임차인은 반드시 배당요구신청 하기

 

■ 목 차

  1. 확정일자 임차인 또는 소액임차인이 경매에서 우선변제받기 위한 절차

  2. 대항력 있는 확정일자 임차인이 경락기일 이후 배당요구를 하게 되면?

  3. 확정일자부 임차인이 배당요구 후 배당요구종기 이전에 주민등록을 이전하게 되면?

 

1. 확정일자 임차인 또는 소액임차인이 경매에서 우선변제받기 위한 절차

  1) 배당요구신청

임대차계약서(확정일자 있는 임대차계약서를 말함) 사본, 주민등록표 등본(임차인 본인의 전입일자 및 동거 가족이 표시된 사항) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보증금 전액에 관한 계산서를 첨부하고, 경매법원에 배당요구신청서를 제출해야 합니다.

 

다만, 배당요구는 경매 낙찰대금에서 우선변제받는 것으로 대항력을 갖춘 임차인은 선택적으로 배당요구 신청을 하지 않더라도 경매 낙찰자에게 대항 가능한 대항력이 있기 때문에 보증금을 전부 변제받을 때까지 계속 거주가 가능합니다.

 

  2) 배당요구신청서 제출 기한

배당요구는 경매법원이 정한 배당요구종기까지 제출해야 돼요. 이것은 소액임차인의 경우도 마찬가지입니다. 그리고 임차인이 [주택임대차보호법]에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구 종기까지 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 계속 유지되어야 합니다.

 

  3) 임차주택의 명도

우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선 배당된 배당금을 실제로 수령하기 위해서는 임차주택을 명도 받았다는 매수인의 인감이 찍힌 명도확인서를 경매법원에 제출해야 돼요.

 

(첨부: 명도확인서 양식)

명도확인서.hwp

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다만, 주택임차인이 대항력이 있는 경우에는 보증금 중 일부만 배당받은 때에는 나머지 보증금을 반환받을 동안 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

 

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2. 대항력 있는 확정일자 임차인이 경락기일 이후 배당요구를 하게 되면?

가령 임차주택에 입주 후 전입신고까지 마친 후 후순위 근저당권이 설정되었고 그 근저당권에 따른 경매절차가 개시되었지만, 배당요구종기일이 지난 후에 배당요구신청을 하는 경우가 있는데요.

 

이때는 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않았기 때문에 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 그렇지만 다행히 임차인은 후순위 근저당권 설정 등기 전에 대항요건(주택 인도+전입신고)을 갖추었기 때문에 대항력이 있어요.

 

즉, 임차인은 경매 매수인에게 임차권을 대항할 수 있기 때문에 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임대주택을 비워주지 않고 계속 거주할 수 있습니다.

 

3. 확정일자부 임차인이 배당요구 후 배당요구종기 이전에 주민등록을 이전하게 되면?

가령 임차주택에 입주하여 전입신고를 마친 후 거주하던 중 경매절차가 개시되어 배당요구를 하였으나, 배당요구 종기일 전에 자녀들의 학교 진학 편의를 위해 다른 주소지로 주민등록을 옮겨야 하는 경우와 같은 일들이 있을 수 있어요.

 

이때는 비록 임차인이 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다고 하더라도 배당요구 종기일 전에 주소를 옮기면 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

 

 확정일자부 임차인으로서는 경매절차상 배당요구를 정상적으로 하였더라도 우선변제를 받기 위해서는 주택의 점유와 주민등록을 배당요구 종기일까지는 반드시 계속 갖추고 있어야 하기 때문입니다. 

 

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