[주택임대차] 여보~! 우리집은 대항력이 있는거 확실히 맞지?

임차인은 임대인에 대비해 사회적 약자의 지위에 있을 수밖에 없는데요.

[주택임대차보호법]은 이러한 사회적 약자의 지위에 있는 주택 임차인을 보호하기 위해 제정된 민법의 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하고 있습니다.

 

주택 임차인은 대항력을  취득할 수 있는데 대항력 취득 위한 요건과 상황에 따른 대항력의 효력에 대해 알아보겠습니다.

 

아파트 이미지 내용없음

 

◈ 함께 읽으면 유익한 글 ◈

 

[주택임대차] "여성"만 노리고 집보러 오는 사람, 조심해야 하는 이유

 

[임대아파트] 임차인은 임대사업자에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다? 없다?

 

민간임대아파트, 분양권 전매에 달려드는 사람! 속는 사람!

 

대항요건인 주택 인도와 주민등록의 중요성

 

◈ 목 차

 1. 대항력은 등기를 해야 하나?

 2. 동거가족만 전입신고를 한 경우

 3. 임차인이 점유보조자를 통해 점유하는 경우

 4. 전입신고를 잘못한 경우

 5. 공무원의 실수로 주민등록 신고가 잘못된 경우

 6.  건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우

 7. 주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우

  1) 다세대주택(빌라, 연립주택)의 경우

  2) 다가구주택(상가주택, 원투룸 주택)의 경우

 8. 일시적으로 주민등록을 이전한 경우 

 9. 주택인도(입주완료) 하였으나 전입신고 전에 근저당권이 설정된 경우

 10. 가압류등기가 되어있는 주택인 경우

 

1. 대항력은 등기를 해야 하나?

아닙니다. 주택임차인의 대항력은 임대인으로부터 주택을 인도(즉, 이사를 완료)하고 주민등록 전입신고를 마치게 되면 그다음 날부터 대항력을 취득하게 됩니다.

 

  ■ 주택인도(이사)와 전입신고 날짜가 다른 경우

가령, 2022. 08. 22. 이사를 완료하였으나 주민등록 전입신고를 2022. 09. 01. 하였다면 대항력은 2022. 09. 02.부터 취득하게 됩니다.  반대로 2022. 08. 22. 주민등록 전입신고를 마쳤으나 이사를 2022. 09. 02. 하였다면 대항력은 2022. 09. 03.부터 취득하게 됩니다.

 

2. 동거가족만 전입신고를 한 경우

임대차 계약의 계약자 즉, 임차인이 남편이고 가족과 함께 거주하고 있지만 사정상 배우자와 자녀만 주민등록 전입신고하고 정작 계약자인 남편은 전입신고를 못하는 경우가 있는데요.

 

이러한 경우에도 [주택임대차보호법]은 임차인(계약자)의 배우자나 자녀와 같이 공동생활을 영위하는 가족만 전입신고를 하는 경우에도 대항요건인 주민등록 전입신고를 마친 것으로 인정합니다.

 

3. 임차인이 점유보조자를 통해 점유하는 경우

※ 점유, 점유자, 점유보조자란?
1) 점유 - 소유권이 없는 타인의 재산에 대해 실질적으로 지배하는 것
2) 점유자 - 실질적으로 점유하는 사람으로, 법률행위에 따라 불법점유와 적법 점유로 나뉨
    ① 임대차 계약 체결 없이 무단 거주 - 불법점유 (임대인 동의받지 않은 전차인)
    ② 임대차계약 체결하고 정당 거주 - 적법 점유 (임차인)  
3) 점유보조자 - 주택의 경우 점유자와 동거하는 가족

가령 자녀가 대학 입학을 위해 대학교 앞에서 자취하려는데, 자녀가 아직 미성년자여서 부득이 부모님이 임차인으로서 임대차 계약을 체결해야 하는 경우가 있는데요.

 

[주택임대차보호법]의 대항력을 취득하게 됩니다.

실질적인 점유자는 임대차 계약을 체결한 부모님이 됩니다. 부모님은 점유자로서 실질적 점유를 해야 하지만 점유보조자로 인정되는 자녀(가족)를 통해 점유하기 때문입니다.  

 

단, 점유보조자인 자녀가 주택을 인도(이사 완료) 받고 주민등록 전입신고를 마쳐야 하고, 이로써 대항요건을 갖추게 되면 임차인인 부모님이 대항력을 취득하게 됩니다.

 

반응형

 

4. 전입신고를 잘못한 경우

가끔 전입신고를 하면서 착오로 임대차 계약한 주택 주소지를 잘못 기재하여 주민등록상 다른 지번이 등록되는 경우가 있는데요.

 

[주택임대차보호법]의 대항력을 취득하지 못합니다.

임차인이 착오로 주민등록 전입신고를 잘못하여 다른 주소지에 주민등록이 되어 버리면 주민등록이 실제 주소지와 일치하지 않기 때문에 [주택임대차보호법]상의 적법한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문인데요. 

 

이런 경우에는 임대인이나 임대인의 채권자가 근저당권, 가압류, 압류 등의 등기가 되기 전에 정확한 주소지에 맞게 주민등록 전입신고를 재신고하여 하여야 합니다. 특히 대항력은 재신고를 한 다음날부터 취득하게 됩니다.

 

5. 공무원의 실수로 주민등록 신고가 잘못된 경우

임차인이 주민등록 전입신고를 위해 주민센터에서 정확한 임대주택 주소지로 올바르게 전입신고를 하였지만, 담당공무원의 착오로 주민등록상 주소지가 다른 경우가 간혹 있다고 합니다.

 

이런 경우는, 법률 규정이 아닌 대법원 판례 (91다18118호)로 구제가능성이 있고, 대항력을 취득할 수있게 됩니다.

대법원 1991. 8. 13. 산고 91다18118호 판결 [건물명도] 
임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다 할 것이다.
원심이 적법히 확정한 바와 같이 피고가 이 사건 건물 일부를 임차 입주하여 그 전입신고를 함에 있어 그 건물 소재지 지번인 안양시 (주소 1 생략)으로 바로 기재하였는데도 담당공무원이 실수로 주민등록표의 신거주지를 (주소 2 생략)으로 잘못 기입한 것이라면(그 후 피고의 요청에 의하여 그 착오도 정정되었다) 피고의 전입신고는 적법한 것이어서 이로써 그 임대차는 제3자에 대하여 효력이 있다 할 것이다.

 

6.  건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우

임대인이 준공중인 실제 동표시가 "라동"인 신축 다세대주택 101동을 임대차 계약을 체결하고 사전 입주하면서 주민등록 전입신고를 하였는데, 준공검사 시 건축물대장에 '가동'으로 등록되고 등기 또한 "가동 101호"로 소유권 등기가 되는 경우가 있는데요.

 

[주택임대차보호법]의 대항력을 취득하지 못합니다.

주민등록이 공부상(건축물대장, 부동산 등기부등본)의 동표시와 일치하지 않는 경우에는 [주택임대차보호법]상 적법한 공시방법으로 인정받지 못하게 됩니다. 

 

이런 경우에는 임대인이나 임대인의 채권자가 근저당권, 가압류, 압류 등의 등기가 되기 전에 정확한 주소지에 맞게 주민등록 전입신고를 재신고하여 하여야 합니다. 특히 대항력은 재신고를 한 다음날부터 취득하게 됩니다.

 

7. 주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우

  1) 다세대주택(빌라, 연립주택)의 경우

임차인이 다세대주택을 임차하여 거주하고 있으면서 주민등록상에 주소지만 기재되어 있고 동호수 표시를 하지 않는 경우인데요.

※ 다세대주택이란?
한 건물임에 다수의 세대가 거주할 수 있는 주거공간이 별도로 분리되어 있으면서 각 세대별로 등기를 별도로 하는 주택

 

[주택임대차보호법]의 대항력을 취득하지 못합니다. 

[주민등록법시행령] 제9조 제3항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 주소지(지번) 다음으로 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하도록 규정하고 있는데요.(예. 00빌라 0동 0호) 주민등록에 동·호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동·몇호에 주소를 가지고 있는지 알 수 없기 때문입니다.

 

2) 다가구주택(상가주택, 원투룸 주택)의 경우

임차인이 다가구주택(원룸, 투룸, 쓰리룸 등)을 임차하여 거주하는 경우에 동호수 표시를 하지 않은 경우인데요.

※ 다가구주택이란?
한 건물에 다수의 세대가 거주할 수 있는 주거공간이 별도로 분리되어 있는 것은 다세대주택과 같지만, 각 세대별로 등기를 할 수 없는 주택 (다가구주택은 단독주택, 다세대주택은 공동주택으로 분류됨) 

 

[주택임대차보호법]의 대항력을 취득할 수 있습니다. 

다가구주택(다가구용 단독주택)의 층·호수는 편의상 구분하여 놓은데 불과할 뿐 하나의 주택에 해당합니다. 따라서 주민등록법시행령에 기재하도록 규정되어 있지 않기 때문에 임차인이 전입신고를 하면서 임대주택 주소지 지번만 기재하더라도 대항력을 취득할 수 있습니다.

 

8. 일시적으로 주민등록을 이전한 경우

임차인과 가족 모두가 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 사정으로 인해 가족 모두가 주민등록을 다른 곳으로 일시 이전하였다가 다시 재전입을 하는 경우가 있는데요.

 

[주택임대차보호법]의 대항력을 잃었다가 재전입 신고한 다음날부터 대항력을 재취득하게 됩니다.

임차인이 가족 모두와 같이 임대기간 중 주민등록을 옮기는 경우 비록 그 집에 가족이 계속 거주하고 있었다고 하더라도 대항력을 상실하게 되고, 그 후 임차인 또는 가족이 다시 재전입 신고를 하게 되면 그 다음날부터 새로운 대항력을 취득하게 되는 것입니다.

 

만약 그 사이(전입신고 이전과 재전입신고 사이 기간)에 근저당권이나 압류, 가압류 등이 등기가 되게 되면 경매절차에서 경매 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 없게 됩니다. 

 

9. 주택 인도(입주 완료) 하였으나 전입신고 전에 근저당권이 설정된 경우

임차인이 주택인도(입주완료) 후 사정이 생겨 주민등록 전입신고를 미루는 사이에 임대인이 은행에 대출을 받기 위해 근저당권 설정하는 경우가 있는데요.

 

[주택임대차보호법]의 대항력을 취득하지 못합니다.

근저당권 설정등기 전에 주택의 인도(입주 완료) 및 주민등록 전입신고를 모두 갖추어야만 주택 임차인이 매수인에게 대항력을 취득하게 되는데, 근저당권이 전입신고보다 빠르기 때문입니다. 다만, 근저당권을 말소하면 주택 인도 및 전입신고를 한 다음날로 소급하여 대항력을 인정받게 됩니다.

 

10. 가압류 등기가 되어있는 주택인 경우

임차인이 가압류가 되어 있는 임대주택을 임대인의 말을 믿고 임대차 계약을 체결하는 경우가 있는데요.

 

[주택임대차보호법]의 대항력을 취득하지 못합니다.

임차인의 대항요건을 갖추 시기가 가압류 등기보다 이후에 이루어졌기 때문입니다. 다만 임차인이 확정일자를 갖추었다면 선순위 가압류 채권자보다 우선변제를 받을 수는 없고 채권액에 비례하여 평등 배당을 받을 수는 있습니다.

 

가령 주택의 경매낙찰가격이 8,000만원, 선순위 가압류채권자 채권액이 6,000만원, 임차보증금이 4,000만원 경우 가압류채권자는 4,300만원(8,000만원 x 6/10), 임차인은 3,200만원(8,000원 x 4/10)을 배당받게 됩니다.

 

◈ 함께 읽으면 유익한 글 ◈

 

어쩔티비! 오늘의 인구를 알면 미래의 기회창출이 가능하다고?

[어린이영양제] 아빠~ 강호동도 어릴때부터 영양제 먹었데요!

[금연] 유재석도 끊었데...아빠 올해는 금연 꼭 하실거죠?

[헌혈] 손흥민도 알고 BTS도 알고 있는 헌혈, 어디까지 알고 있니?

스마트폰으로 잘못 송금한 돈, 빠르게 돌려받는 방법은?

화폐(지폐)가 손상되었을 때 교환 방법과 기준은?

민간임대아파트, 분양권 전매에 달려드는 사람! 속는 사람!

[대여금 / 소장작성] 돈을 빌려줬는데 안갚을때 혼자 소송하는 방법