[임대아파트 분양전환] 북천안자이 포레스트(북천안자이에뜨) 임차인분양전환 개시(2022-11-28)

2016년 최초 입주를 시작한 북천안자이 포레스트 (5년 공공) 임대아파트 (구. 북천안 자이에뜨 아파트)가 드디어 분양전환 승인을 받고 임차인 우선 분양을 시작했다고 하는데요. 

 

북천안자이 포레스트(구. 북천안 자이에뜨)의 분양전환에 대해 알아보겠습니다.

 

북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨) 아파트 분양전환 개시

 

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5년공공임대 분양전환

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♣ 목 차

1.  공공건설 임대아파트란?

2. 북천안자이 포레스트 (구. 북천안자이에뜨) 분양전환승인 및 분양전환 개시 

3. 분양전환계약서 작성·체결 기간 및 방법

4. 임차인 우선 분양전환금액

5. 분양전환금액과 기존 임대보증금 내용

6. 분양전환금액의 잔금 지급 방법과 소유권 이전등기 절차

7. 북천안자이 포레스트 (구. 북천안자이에뜨) 아파트의 유리한 주택자금대출 방법

8. 전자수입인지 납부 및 제출

9. 북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨) 향후 전망

10. 분양전환 시점의 시세 예측

11. 분양 문의처 및 위치

12. 함께 읽으면 도움이 됩니다. 

 

1.  공공건설 임대아파트란?

 

분양전환형 공공건설 임대아파트를 건설하는 대표적인 회사는 LH(한국토지주택공사)와 부영주택입니다. 우리나라 공공건설 임대아파트계의 양대산맥이고, 뒤이어 우미건설, 중흥건설, 대방건설 그밖에 지역 종합건설회사들이 있습니다.

 

분양전환형 공공건설 임대아파트는 5년 공공 임대아파트와 10년 공공 임대아파트가 있는데, 5년과 10년은 의무임대기간을 의미합니다.  이 기간 동안은 의무적으로 임대를 해야 하며, 다만 임대사업자와 임차인이 합의한 경우 1/2 기간을 단축하여 조기 분양전환을 할 수 있게 됩니다. 

 

천안 서북구 성거읍 소재에 GS건설에서 건설한 1348세대의 5년 공공 임대아파트가 분양전환을 시작하였습니다.

 

2. 북천안자이 포레스트 (구. 북천안자이에뜨) 분양전환승인 및 분양전환 개시 

 

북천안자이 포레스트 아파트는 임대사업자와 임차인 사이에 분양전환에 대한 협상을 하면서 기존 북천안자이에뜨 아파트에서 이름이 변경되었습니다.

 

북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨) 아파트는 2016년 최초 입주를 시작하여 의무임대기간인 2021년 6월이 지나면서  분양전환을 위해 임대사업자와 임차인 간에 협상을 시작하게 됩니다.  약 1년 5개월간 분양전환 협상을 거쳐 2022. 11월 천안시로부터 분양전환 승인을 득하고, 2022. 11. 28.부터 분양전환 계약서 작성을 시작하였습니다. 

 

3. 분양전환계약서 작성·체결 기간 및 방법

 

북천안자이 포레스트 (구. 북천안자이에뜨) 아파트의 분양전환계약서 작성 및 방법은 아래와 같습니다.

분양전환계약서 작성·체결기간 : 2022.11.28. ~ 2023. 5.23.
준비서류 : ① 인감증명서 1통 + 인감도장 (또는 본인서명사실확인서)
                  ② 신분증 (주민등록증, 여권)
                  ③ 주민등록초본 1통
                  ④ 전자수입인지 15만원 (※ 아래 내용 참조)

 

4. 임차인 우선 분양전환금액

 

북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨)는 19평형(43A타입, 43B타입), 24평형(59A타입, 59B타입), 29평형(72타입), 34평형(84타입)이 있는데요,  현재 거주하는 임차인들에게는 분양전환금액의 4%를 할인한 분양전환금액으로 분양을 합니다. 평형별 분양전환금액은 아래와 같습니다.

 

  ■ 19평형 : (43A타입) 113,790,000원 ~ 123,290,000원, (43B타입) 113,796,000원 ~ 123,046,000원

  ■ 24평형 : (59A타입) 151,919,000원 ~ 159,669,000원, (59B타입) 153,399,000원 ~ 160,705,000원

  ■ 29평형 : (72타입)  188,442,000원 ~ 192,915,000원

  ■ 34평형 : (84타입)  217,724,000원 ~ 224,398,000원

 

5. 분양전환금액과 기존 임대보증금 대체

 

임차인이 분양전환계약서를 작성·체결하게 되면, 임대사업자에게 계약금과 잔금을 지급해야 해야 합니다. 다만 임차인이 임대사업자에게 미리 지급한 임대보증금을 돌려받는 대신 임대보증금을 계약금으로 대체하게 됩니다. 

 

이것은 북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨) 아파트의 분양전환절차만 그런것이 아니고, 모든 임대아파트의 분양전환시 임대보증금을 분양전환계약금으로 대체합니다.

 

 

▼▼ 북천안자이 포레스트(북천안자이에뜨) 분양전환 안내문 보기 ▼▼

북천안자이포레스트(구. 북천안자이에뜨) 분양전환 안내문.jpg

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6. 분양전환금액의 잔금 지급 방법과 소유권이전등기 절차

 

임차인이 임대사업자와 분양전환계약서를 작성할 때는 잔금일자를 대부분 계약체결일로부터 60일로 최대한 길게 잡게 됩니다. 물론 60일 이내에 언제든지 잔금을 미리 지급하고 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

 

소유권이전등기를 하는 방법은

 

   첫째, 임차인은 본인의 현금자산으로 잔금을 치르고 법무사에게 의뢰하여 소유권이전등기를 하는 방법입니다. 이 부분에 대한 설명은 생략..

 

   둘째, 은행에 주택자금대출을 신청하고  대출신청서 작성 등 자서를 하고 은행과 협의하여 대출실행일에 맞춰 은행 측 법무사가 소유권이전등기 및 근저당권 설정을 실행하는 방법입니다.

 

7. 북천안자이 포레스트 (구. 북천안자이에뜨) 아파트의 유리한 주택자금대출 방법

 

북천안자이포레스트(구. 북천안자이에뜨) 아파트는 5년공공임대아파트로서 GS건설은 이 아파트를 지을 때 정부로부터 주택도시기금을 지원받았습니다. 세대별로 주택도시기금이 잡혀있다고 보시면 됩니다.

 

생애최초 주택구입자 등은 디딤돌 주택구입자금 대출을 신청하는 방법이 가장 유리합니다. 이율은 최고 3%이며 자녀수, 청약저축 가입기간, 한부모가족, 다문화가족 등은 추가 할인 이율이 적용되어 2% 초반에서 디딤돌 대출을 받을 수 있습니다.

▶ 생애최초 주택구입인 경우
    ■ 대출상품 : 주택도시기금의 디딤돌주택구입자금대출 유리
    ■ 취급은행 : 우리은행 (북천안자이포레스트(구. 북천안자이에뜨)의 주택도시기금은 우리은행에서 관리
    ■ 대출금액 : 분양전환계약서의 공급가액의 LTV 최대 70%

예시) 분양전환계약서 공급가액 : 224,000,000원 (34평 기준)
         계약금 : 임대보증금으로 대체 (130,000,000원)
         잔금 : 94,000,000원 (현금자산 또는 우리은행에 디딤돌대출 신청)

 

생애최초 주택구입자가 아닌 경우에는 우선적으로 GS건설이 정부로부터 받은 주택도시기금을 승계받고 나머지는 은행에서 일반주택구입대출을 받는 방법이 유리합니다. Gs건설의 주택도시기금의 승계는 2.8% 이율로 승계가 가능하고, 나머지 잔금에 대해서만 은행 이율을 적용하여 대출을 받게 됩니다. 

▶ 생애최초 주택구입자 아닌 경우
    ■ 대출상품 : GS건설 주택도시기금 승계 + 은행 일반주택마련자금대출 
    ■ 취급은행 : 주택도시기금 승계는 우리은행 
                        일반주택마련자금대출은 우리은행 및 기타 은행, 새마을금고, 농협 등
    ■ 대출금액 : 분양전환계약서의 공급가액의 LTV 최대 70%

예시) 분양전환계약서 공급가약 : 224,000,000원(34평 기준)
          계약금 : 임대보증금으로 대체 (130,000,000원)
          잔금 : ⓛ GS건설 주택도시기금 승계 (90,000,000원)
                    ■  나머지 은행주택자금 대출 

 

임대보증금을 대출받은 경우에는 분양전환 공급가액의 LTV 최대 70% 범위에서 대환이 가능합니다.

 

8. 전자수입인지 납부 및 제출

 

주택구입을 위해 계약서를 작성하거나 전매할 때는 인지세법상 부동산소유권이전에 관한 증서로 정부수입인지를 구입해야 하는데요, 전자 수입인지는 계약서 작성 전까지 구입하여 납부해야 합니다.

 

주택가액이 1억원 이상인 경우에는 15만원의 인지세를 납부해야 하므로, 북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨)는 모든 평형이 동일하게 15만원의 인지세를 분양전환계약서 작성 전에 납부하고 출력해 가시면 됩니다.

 

▼▼ 주택구입 인지세 납부방법 ▼▼

주택구입 인지세 납부방법.jpg

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9. 북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨) 향후 전망

 

북천안자이 포레스트 아파트가 위치한 천안시 서북구 성거읍은 향후 개발 이슈가 많습니다. 우선 가장 큰 이슈는 아파트 앞으로 2024. 1. 예정인 도로가 개통되는 것인데요.

 

이 도로는 번영로, 즉 서북경찰서에서부터 성거읍 북천안자이 포레스트까지 약 4km를 직선으로 개통됩니다. 도로가 개통이 되면 천안시내와의 교통거리가 단축되는 만큼 주거 수요가 늘어날 것으로 예측되며, 성성동 인근의 삼성SDI가 위치한 주변의 회사들이 상대적으로 토지 지가가 낮은 성거읍으로 이전할 수도 있습니다.  비싼 토지구매 가격보다 수송비가 절약될 수 있기 때문이죠.

 

그리고, 성거 일반산업단지의 착공으로  2024년 회사가 늘어날 테고, 입장면에 대한민국 축구센터가 건립 예정이고, 입장과 

안성 서운산 인근에 서울-세종 고속도로(제2경부고속도로) 개통도 눈앞에 있기 때문에 인구와 회사 입점 수요는 전망이 밝다고 보입니다.

 

10. 분양전환 시점의 시세 예측

북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨)는 2022. 11. 28. 분양전환 계약이 시작되었는데 2023. 1월 기준으로 할 때 34평형(84타입)은 대략 3억원 내외로 예측됩니다. 직산의 신규 아파트 공급과 감정평가 금액을 토대로 한다면 위 금액 시세가 천안 지역 부동산에서 예측하는 가격대로 보입니다.

 

11. 분양전환  문의처 및 위치

    계약 체결 장소 : 천안시 서북구 성거길 20 북천안자이 포레스트(구. 북천안자이에뜨) 101동 101호

    분양 문의 : ☎ 041-415-2267

 

 

 

 

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