[임대아파트] 분양전환이 되는 임대아파트, 안되는 임대아파트가 있어요?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

민간임대아파트 분양전환

 

주변에 보면 임대아파트가 많은데요, 대부분은 임대아파트라고 하면 다 같은 임대아파트라고 오해를 하고 계십니다. 임대아파트에는 유형이 제각각으로 법률 규정도 다르고, 특히 분양전환이 되는 임대아파트와 분양전환이 아닌 임대아파트가 있거든요. 임대아파트에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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임대아파트 분양전환

5년, 10년 공공임대아파트는 분양전환이 되고
민간임대아파트는 분양전환이 안된다?

 

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목 차

1.  임대아파트의 유형

2. 분양전환이 되는 임대아파트는?

3. 분양전환 관련 규정

4. 장기일반민간임대아파트의 분양전환이 가능한가?

5. 민간임대아파트가 분양전환한다고 홍보하는 이유는?

6. 분양전환가격 산정방식은?

7. 민간임대아파트의 임차권 양도 (임차권 전매)는 투자가 아닌 투기!

 

1.  임대아파트의 유형

임대아파트에는 시행하는 임대사업자별로 구분할 수 있습니다.

 ▶ 공공임대사업자 [ LH(한국주택토지공사), SH(서울주택도시공사), 각 지역 도시공사) 등]
     - 5년 공공임대아파트
     - 10년 공공임대아아파트
     - 영구임대아파트 국민임대아파트
     - 행복주택

▶ 민간임대사업자 (민간 건설사 및 민간시행사)
    - 5년 공공임대아파트
    - 10년 공공임대아파트
    - 장기일반 민간임대아파트(8년 이상)
    - 단기일반 민간임대아파트(4년 이상)  폐지
    - 공공지원 민간임대아파트 (8년 이상)

 

2. 분양전환이 되는 임대아파트는?

임대아파트라고 하면 대부분 사람들이 거주하다가 의무임대기간이 지나면 분양전환이 되는 것으로 오해하고 있는데요. 모든 임대아파트가 분양전환이 되는 것은 아닙니다.

 

임대아파트의 분양전환에 관한 규정은 (구)임대주택법과 공공주택특별법에서 규정하고 있었는데, (구)임대주택법에서 규정한 임대아파트의 분양전환은 5년공공임대아파트와 10년 공공임대아파트만 해당합니다.

 

즉, 새로 개정된 민간임대에 관한 특별법상 장기일반 민간임대아파트와 공공지원 민간임대아파트는 분양전환에 대해 법률로 규정하고 있지 않습니다.

▶ 법률에서 분양전환을 규정하고 있는 임대아파트
     - (공공, 민간 임대사업자) 5년 공공건설임대아파트, 10년 공공건설임대아파트

▶ 법률에서 분양전환을 규정하지 아니한 임대아파트
    - 장기일반 민간임대아파트
    - 공공지원 민간임대아파트
    -  영구임대아파트, 국민임대아파트

 

장기일반민간임대아파트에 해당하는 아파트로는 포털사이트에 검색만 해도 매우 많습니다. 힐스테이트DMC역민간임대아파트, 세종 현대힐스테이트 에버파크 민간임대아파트, 송현역 스카이포레 민간임대아파트, 서산 테크노밸리 우미린 민간임대아파트, 김포 써밋스타 민간임대아파트, 동인천역 파크푸르지오 민간임대아파트, 평택역SK뷰 민간임대아파트, 천안두정범양레우스알파민간임대아파트, 아산 아르니퍼스트 민간임대아파트, 천안 청당 두산위브더클래스 민간임대아파트, 천안역 필하우스 민간임대아파트, 용인 위버하임 삼가역 민간임대아파트

 

3. 분양전환 관련 규정

5년, 10년의 공공건설임대아파트의 분양전환에 대한 규정은 (구)임대주택법에서 규정하고 있지만, 사실상 사문화한 규정이므로 공공주택특별법의 규정을 따릅니다.

공공주택특별법
제50조의 3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 12. 22.>

부 칙 <법률 제17734호, 2020. 12. 22.>
제6조(공공주택사업자가 아닌 자의 공공건설임대주택에 대한 우선 분양전환에 관한 적용례) ① 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에도 불구하고 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용한다. 이 경우 “공공주택사업자”는 “임대사업자”로 보고, “분양전환”은 “임대사업자 외의 자에게 매각하는 것”으로 보며, 제50조의3제2항 전단 중 “임대의무기간이 지난 후”는 “종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후”로 본다.

 위 공공주택특별법 부칙 법률 제17734호와 같이, 공공주택사업자가 아닌 자란 "민간임대사업자"를 의미하고, 민간임대사업자가 건설한 공공건설임대주택에 대해 (구)임대주택법이 아닌 공공주택특별법의 규정을 적용하게 됩니다.

 

4. 장기일반 민간임대아파트의 분양전환이 가능한가?

민간임대아파트는 분양전환이 불가능합니다.

민간임대사업자가 건설한 장기일반 민간임대아파트는 임차인 우선 분양이라는 용어로 임차인에게 유리한 혜택을 주는 것처럼 홍보하지만 이는 면밀히 말해 분양전환이 아닌 양도입니다. 즉 매매라는 것이죠.

▶ 민간임대주택에 관한 특별법
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. <개정 2020. 8. 18., 2021. 9. 14.> ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도 계약서에 명시하여야 한다.

 위 규정을 보면, 민간임대사업자는 의무임대기간 동안 계속 임대해야 하고, 그 기간 동안은 양도할 수 없다고 규정합니다. 즉, 의무임대기간이 8~10년인 민간임대아파트는 파산 등과 같은 특별한 사정 외에는 양도(매매)할 수 없게 습니다. 

 

또한 민간임대주택법에는 장기일반 민간임대아파트와 공공지원 민간임대아파트는 분양전환에 대한 규정을 두고 있지 않기 때문에 임차인에게 분양전환을 할 의무가 없습니다. 즉 임대사업자는 임차인과 단순히 양도(매매)를 하게 되는 것이죠.

 

5. 민간임대아파트가 분양 전환한다고 홍보하는 이유는?

민간임대아파트는 분양전환에 대한 규정이 없음을 앞서 설명드렸는데요. 임차인에게 우선 분양전환에 대한 규정은 없지만 양도(매매)는 가능합니다.

 

양도(매매)는 민간임대아파트가 의무임대기간이 종료되면 가능하기 때문에 입주 초기부터 확정형 분양가로 8~10년 후 매매예약이라고 보시면 됩니다. 

 

그렇다고 모든 민간임대아파트가 확정분양가로 임차인을 모집하지는 않습니다. 임대사업자 입장에서 건설된 임대아파트가 위치한 지역이 8~10년후 폭등할 것이라고 예상한다면 확정분양가로 미리부터 이유가 없습니다. 반대로 8~10년후 그 지역의 투자가 불투명하다고 판단된다면 확정형 분양가로 임차인을 모집할 수도 있겠죠.

 

6. 분양전환 가격 산정방식은?

5년 공공임대아파트와 10년 공공임대아파트의 분양전환 시 분양 가격은 공공주택특별법에서 규정하고 있습니다. 5년 공공임대아파트는 (건설원가+감정평가액) / 2 이하에서 결정되고, 10년 공공임대아파트는 (감정평가액+감정평가액) / 2 이하로 결정됩니다.

하지만 민간임대아파트는 이러한 분양전환 산정방식이 규정되어 있지 않기 때문에 임대사업자 임의적으로 분양 가격을 산정할 수 있고, 대체적으로 그 주변 시세에 따라 분양할 수 있게 되는 것이죠.

▶ 분양전환 가격 산정방식
     - 5년 공공임대아파트 : (건설원가+감정평가액) / 2를 초과할 수 없음
     - 10년 공공임대아파트 : (감정평가액 + 감정평가액) / 2를 초과할 수 없음
     - (장기일반, 공공지원) 민간임대아파트 : 분양전환 의무 없음, 주변 시세로 양도(매매) 함

 

7. 민간임대아파트의 임차권 양도 (임차권 전매)는 투자가 아닌 투기!

공공임대아파트는 임차인이 새로운 임차인에게 임차권을 양도(승계)하거나 임차권을 전매하는 행위를 금지하고 있습니다. 반면 민간임대아파트는 장기일반 임대아파트는 허용하고 있고,공공지원 민간임대아파트는 금지하고 있습니다.

 

장기일반 민간임대아파트에서 임차권을 허용하는 이유에 대해 고민을 해 볼 필요가 있습니다. 임차권을 양도 또는 전매함으로써 이득을 보는 자가 누구인지 생각해 봐야 합니다.

 

가령, 경기도 수원시에 민간임대아파트가 건설되어 임차인 모집을 하는데, 청약에 당첨된 임차인이 프리미엄 1억 원을 붙여 새로운 임차인에게 임차권을 양도(전매)하는 경우입니다.

 

임차권 양도(전매)를 허용하는 것은 임대사업자 입장에서는 공실을 줄일 수 있고, 계속적인 임차권 거래가 발생하여 가격경쟁을 유도할 수 있고, 결국 의무임대기간인 8~10년이 지난 후 양도(매매)를 할 때 이미 거품이 차있기에 임대사업자의 양도(매매) 가격에 저항이 약해질 수밖에 없습니다.

 

하지만 임차권을 양도(전매) 받은 실질적인 임차인은 8~10년을 기다려야 합니다. 그동안 가격이 떨어질 수도 있고 거래가 없을 수도 있게 됩니다. 그리고 +P를 준만큼 혜택이 반드시 있다고 단정할 수도 없습니다.

 

민간임대아파트로 이득을 보는 사람은 임대사업자와 임차권을 양도한 사람 그리고 주변 부동산사무실밖에 없습니다. 

 

민간임대아파트, 분양권 전매에 달려드는 사람! 속는 사람!

 

P.s

당장에는 임차권이 고수익의 투자수단으로 보일 수 있습니다. 하지만 임차권은 긴 시간 인내가 필요하고 미래가 너무나도 불확실한 투기일 뿐입니다.  그래도 민간임대아파트의 임차권(분양권)을 양도나 전매하시겠습니까?  

 

 

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