[임대아파트 분양전환] 5년공공임대주택 | 10년공공임대주택 | 민간임대주택 | 분양전환과 차이점은?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

임대아파트 분양전환 100%이해하기

법률로 규정된 분양전환이 가능한 임대아파트는 5년 공공임대아파트와 10년 공공임대아파트가 있는데요, 5년 공공임대아파트는 분양전환가격 산정방법에 대해 임차인과 특별한 잡음이 없습니다.

그런데 10년 공공임대아파트는 분양전환이 이루어 질때마다 분양전환가격 때문에 매번 임대사업자와 임차인간에 격렬한 의견 충돌과 소송까지 가는 사례가 많습니다. 10년 공공임대아파트의 허와 실에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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임대아파트의 허와 실 

 

 

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♣ 목 차 ♣

1. 임대사업자 구분에 따른 임대아파트의 적용 법률
2, 임대아파트의 유형과 분양전환이 가능한 임대아파트 종류
3. 법률 규정
4. 공공임대아파트 분양전환 규정의 소급적용
5. 분양전환가격 산정 방법에 따른 이해득실 관계
6. 2019년 국회와 국토교통부 & LH(한국토지주택공사)의 분양전환 관련 토론회
7. 바라건데,

 

1. 임대사업자 구분에 따른 임대아파트의 적용 법률

공공임대아파트의 임대사업자에 따라, 적용되는 법률 규정이 다른데요. 민간이 시행하는 사업은 (구)임대주택법을 적용하고, 공공이 시행하는 사업은 공공주택특별법을 적용하게 됩니다.

민간 임대사업자	GS건설, 롯데건설, 우미건설, 중흥건설, 지방 중소건설회사 및 Reits & 민간시행사 등
공공 임대사업자	LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) & 각 지역 도시공사 등

 

2, 임대아파트의 유형과 분양전환이 가능한 임대아파트 종류

흔히들 임대아파트라고 하면 대부분이 거주하다가 분양전환을 받을 수 있다고 오해하고 있는데요. 그럴만한 이유가 기존에는 부영건설의 "사랑으로" 임대아파트와 LH 임대아파트, 한국토지신탁의 청솔아파트가 대표적 임대아파트이었고, 모두 5년 또는 10년 공공임대아파트이었기 때문이죠.

그러나 새로운 임대아파트 사업모델이 등장하며 임대아파트는 그 종류가 다양해집니다.

임대사업자	임대아파트 종류	의무임대기간	분양전환 가능여부(o, x)
민간임대사업자	4년 단기일반 민간임대아파트 폐지	4년	규정 없음 (임대사업자가 결정)
	8년(10년) 장기일반 민간임대아파트	8년(10년)
	공공지원 민간임대아파트	8년(10년)
	5년 공공임대아파트	5년 (2.5년 합의)	o (의무임대기간 1/2 지나면 합의하에 조기 분양전환 가능)
	10년 공공임대아파트	10년 (5년 합의)
공공임대사업자	국민임대아파트	30년	x
	영구임대아파트	50년	x
	장기전세주택	20년	x
	행복주택	30년	x
	5년 공공임대아파트	5년 (2.5년 합의)	o (의무임대기간 1/2 지나면 합의하에 조기 분양전환 가능)
	10년 공공임대아파트	10년 (5년 합의)

주변에서 8년 민간임대아파트, 10년 민간임대아파트, 10년 전세임대아파트라고 소개하는 것은 모두 민간임대사업자의 장기일반 민간임대아파트에 해당하는 것입니다.

장기일반 민간임대아파트는 분양전환에 대해 규정이 없으며, 의무임대기간이 지나면 양도(매매)할 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 장기일반 민간임대아파트의 분양전환이라는 말은 과장된 홍보문구에 불과하고 양도(매매)입니다.

확정분양가로 홍보하는 민간임대주택은, 앞서 말한 것처럼 분양전환이 아닌 양도(매매)이기 때문에 8년(10년) 후 매매를 미리 예약한다고 생각하시면 됩니다.

 

3. 법률 규정

공공임대아파트의 분양전환에 대한 규정은 (구)임대주택법의 다음과 같은 규정을 적용받았습니다.

■ (구)임대주택법
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.
⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.
⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.

(구)임대주택법은 법률 개정에 따라 2015. 12. 29. 자로 "민간임대주택에 관한 특별법"과 "공공주택특별법"으로 이원화 되게 됩니다.

그런데 민간 임대사업자에게 적용되는 "민간임대주택에 관한 특별법"에는 (5년, 10년) 공공임대아파트의 분양전환에 대한 규정이 없고, 공공 임대사업자에게 적용되는 "공공주택특별법"에만 규정되게 됩니다. 개인적으로 법을 개정할 때 급조하여 개정되었기에 계속 부칙으로 개정되었다고 생각하는 부분입니다.

공공주택특별법 부칙을 살펴보면, 민간임대사업자의 공공임대아파트의 분양전환에 대한 개정 규정을 살펴볼 수 있습니다.

■ 공공주택특별법 부칙 <법률 제17734호, 2020. 12. 22.>
제6조(공공주택사업자가 아닌 자의 공공건설임대주택에 대한 우선 분양전환에 관한 적용례)
① 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에도 불구하고 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용한다. 이 경우 “공공주택사업자”는 “임대사업자”로 보고, “분양전환”은 “임대사업자 외의 자에게 매각하는 것”으로 보며, 제50조의3제2항 전단 중 “임대의무기간이 지난 후”는 “종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후”로 본다.
② 제1항에도 불구하고 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택이 종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 경우, 임대사업자가 우선 분양전환 자격이 있다고 통보한 임차인이 제50조의3제2항의 개정규정에 따라 임차인이 분양전환 계약을 하여야 하는 기간은 종전의 규정에 따라 임대사업자가 분양전환 승인을 받은 날부터 기산한다.

민간임대사업자는 (구)임대주택법의 개정으로 "민간임대주택에 관한 특별법"을 적용받아야 하는건데, "민간임대주택법"에는 공공임대아파트에 대한 분양전환에 대한 규정을 빼버리게 되었고, 문제가 되자 급조하여 위와같이 "공공주택특별법"에 부칙으로 개정 규정을 만들었습니다.

이에, 민간임대사업자의 (5년, 10년) 공공임대아파트도 (구)임대주택법이 아닌 "공공주택특별법"의 규정을 적용받게 되었습니다.

 

4. 공공임대아파트 분양전환 규정의 소급적용

(구)임대주택법상 분양전환에 대한 규정은 2015. 12. 29. 자로 위 법률이 전면개정됨에 따라 "민간임대주택에 관한 특별법"과 "공공주택특별법"으로 이원화되었는데요.

아직 분양전환이 이루어지지 않은 임대아파트는 개정 전 (구)임대주택법의 적용을 받지 않고, 개정된 "공공주택특별법"의 규정을 적용받게 됩니다.

■ 공공주택특별법 부칙 <법률 제17734호, 2020. 12. 22.>
제8조(공공건설임대주택의 우선 분양전환 등에 관한 특례) 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정은 이 법 시행 당시 종전의 제50조의3에 따른 분양전환이 완료되지 아니한 공공건설임대주택에 대해서도 적용한다. 이 경우 종전의 제50조의3제2항에 따른 분양전환통보는 제50조의3제2항의 개정규정에 따른 분양전환 통보로 보고, 제50조의3제2항의 개정규정에 따라 임차인이 우선 분양전환에 응하여야 하는 기간은 종전의 제50조의3제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 분양전환을 통보한 날부터 기산한다.

즉, 2020. 12. 22. 부터는 민간임대사업자 또는 공공임대사업자 구분 없이 5년 공공임대아파트와 10년 공공임대아파트의 분양전환에 대해서는 모두 "공공주택특별법"을 따라야 하는 규정입니다.

 

5. 분양전환가격 산정 방법에 따른 이해득실 관계

5년 공공임대아파트와 10년 공공임대아파트의 분양전환가격 산정방법은 다른데요.

상세한 분양전환가격 산정방법은 공공주택법 시행규칙에서 규정하고 있습니다.

"공공주택법 시행규칙"
제40조 (공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준) 영 제54조제4항 및 제56조제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 별표 7과 같다.

 

▼▼ 분양전환가격 산정기준(별표 7) 바로보기 ▼▼

[별표 7] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제26조제1호&cedil; 제29조&cedil; 제40조 관련)(공공주택 특별법 시행규칙).pdf

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임대아파트 유형	분양전환가격 산정기준 요약
10년 공공임대아파트	(A감정평가기관 금액 + B감정평가기관 금액) / 2 를 초과할 수 없음
5년 공공임대아파트	{건설원가 + (A+B감정평가금액 / 2)} / 2를 초과할 수 없음

 

☆ 5년 공공임대아파트와 10년 공공임대아파트의 분양전환가격의 차이

(예시)
가령, 경기도 수원시 광교신도시에 2017년 입주를 시작한 5년 공공임대아파트를 A아파트라 하고, 같은 시기 입주를 시작한 10년 공공임대아파트를 B아파트라고 할 경우,
두 곳 아파트의 건설원가는 4억원으로 동일하고, 5년이 지난 2022년 당시 감정평가금액은 8억원이며, 2022년 에 두곳 모두 분양전환을 하게 되었다고 가정하고 분양전환가격을 산정해 보도록 하겠습니다.
(10년 공공임대아파트는 의무임대기간이 10년이고 이중 5년이 지나게 되면 임대사업자와 임차인이 합의하에 분양전환이 가능함)

임대아파트 유형	분양전환가격 계산	분양전환가격
A아파트 (5년공공)	(건설원가 4억원 + 감정평가액 평균 8억원) / 2 =	6억원
B아파트 (10년공공)	(A감정평가액 8억원 + A감정평가액 8억원) / 2 =	8억원

단순히 산술적으로 계산만 하더라도 5년 공공임대아파트가 10년 공공임대아파트에 비해 임차인들에게 상당한 혜택(시세차익)이 돌아감을 알 수 있습니다. 반대로 이야기하면, 10년 공공임대아파트는 임대사업자에게 상당한 혜택(시세차익)이 돌아가는 것이죠.

■ 5년 공공임대아파트 시세차익 - 임차인 ↑, 임대사업자 ↓
■ 10년 공공임대아파트 시세차익 - 임대사업자 ↑, 임차인 ↓

이와 같다 보니, 5년 공공임대아파트는 전국에서도 손꼽힐 정도로 찾아보기 힘들고, 대부분이 10년 공공임대아파트입니다.

LH(한국토지주택공사)가 공급한 10년 공공임대아파트의 시세차익은 LH, 즉 정부기관이 가져가는 것입니다. 그리고 민간건설회사 {부영건설(사랑으로), 우미건설(우미린), 중흥건설(중흥 S클래스), 대성건설(대성베르힐), 지방 중소건설회사}가 공급한 10년 공공임대아파트의 시세차익은 민간 건설회사가 가져가는 것입니다.

 

6. 2019년 국회와 국토교통부 , LH(한국토지주택공사)의 분양전환 관련 토론회

2019년에 국회에서 5년 공공임대아파트와 10년 공공임대아파트의 분양전환가격 산정방법에 대해 민주당 국회의원과 국토교통부, LH(한국토지주택공사)가 토론을 하였는데, 이때 국토교통부는 다음과 같은 이유로 정당성을 어필했다고 합니다.

① 이미 분양 전환한 단지가 있고 형평성 문제가 발생할 수 있다.
② 임대차계약서를 작성할 때 10년 공공임대아파트의 분양전환 산정 방식이 명시되어 있고, 설명하였다. 그러니 임차인들이 알면서도 선택한 것이다.
③ 저렴한 분양가에 전환될 경우 높은 시세차익이 일어날 수 있고, 시장질서를 흐릴 수 있다.

네, 국토교통부나 LH(한국토지주택공사)는 정확한 의도를 가지고 설명을 했습니다. 결국 임차인 너희들이 부당하다고 생각하면서도 들어오려면 들어오고 싫으면 말고, 시세차익은 선량한 국민에게는 아까워서 줄 수 없기 때문에 정부기관이 환수해야 한다는 논리라고 밖에 생각이 들지 않습니다. 아.. 정말...

 

7. 바라건대,

그렇다면, 국토교통부와 LH(한국토지주택공사)는 이런 논란을 해소하기 위해서라도 10년 공공임대아파트의 공급을 줄이고, 5년 공공임대아파트의 공급을 늘려야 합니다. 그게 아니더라도, 10년 공공임대아파트를 5년 공공임대아파트와 같은 분양전환 산정방식으로 통일을 해야 할 필요가 있지 않을까요?

 

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