[임대차] 실수로 임대인에게 이사 통보 안하면 임차보증금 반환 요청을 못하나요?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

썸네일-임대차-동시이행항변권

 

전세계약(임대차 계약)을 체결하고 임차인은 임대인에게 보증금을 지급하고, 임대인은 임차인에게 전세주택을 인도하게 되는데요.

 

임차인이 전세계약이 만료되어 이사를 하였지만, 이사한 사실을 임대인에게 알리지 통보하지 않고 경비실에 열쇠를 맡긴 경우에 전세주택을 임대인에게 반환(인도) 한 것일까요? 

 

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실수로 인대인에게 이사일자 미통보한 경우

임대보증금을 반환받기가 곤란해진다?! 

 

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■ 목  차

   1. 사례

   2. "전세보증금 반환" 과 "전세주택의 인도"는 동시이행의 관계

   3. 실수로 임대인에게 이사일자 미통보 한 경우, 전세주택을 반환한 것이 아니다.

   4. 전세계약 종료시 이사 절차

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1. 사 례

임차인 김철수는 2022. 05. 28. 경 전세주택에서 퇴거하면서 아파트 열쇠를 경비원에게 맡기고 이사를 하게 됩니다.

 

그리고 임차인 김철수는 전세주택를 명도 하였다고 주장하면서 임대인 박은애가 임차보증금을 반환하지 않고 있으므로 이사한 다음날부터  임대보증금을 전액 반환하는 날까지 임차보증금에 대한 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 25%의 지연손해금을 지급하라는 소송을 제기하게 됩니다.

 

대법원의 판단은 임차인의 주장을 받아 주었을까요?

 

2. "전세보증금반환" 과  "전세주택의 인도"는 동시이행의 관계

임대차의 일반규정과 동시이행의 관계, 특히 임차인이 주택을 인도할 것을 최고하는 등의 규정은 민법에서 규정하고 있는데요.

▶ 민법

제460조(변제제공의 방법) 변제는 채무내용에 좇은 현실 제공으로 이를 하여야 한다. 그러나 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제 준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다.
제536조(동시이행의 항변권)
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

전세계약은 임대차 계약의 법률행위로서 임대차 계약 체결 시에는 임대인은 전세주택을 임차인에게 인도할 의무가 있고, 임차인은 임대인에게 전세보증금을 지급할 의무가 발생합니다. 반대로, 전세계약이 만료하여 퇴거할 때에는 임대인은 임차보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 임대인에게 전세주택을 반환할 의무가 발생합니다.

 

즉, 쌍방에게 의무가 발생하는데 이러한 의무는 동시에 이루어 져야하고 상대방이 이행할 때까지 나의 의무를 거절할 수 있다는 것이 동시이행의 항변권입니다.

 

3. 실수로 임대인에게 이사일자 미통보한 경우, 전세주택을 반환한 것이 아니다.

위 사례와 같이 임차인이 이사가면서 경비실에 열쇠를 달랑 맡겨놓기만 하고 임대인에게 통보를 하지 않았다면 임대차 계약은 종료한 것이 아니며, 전세주택을 반환한 것이 아니며, 따라서 임대인도 전세보증금을 반환할 의무가 없습니다.

 

대법원은, "임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체 책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다 할 것이다."라고 판결하였습니다.

(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697, )

 

4. 전세계약 종료시 이사 절차

위 사례는 아무래도 임차인과 임대인 사이에 그렇게 좋은 관계는 아니었던 것 같은데요. 그렇지만 감정적으로만 일을 처리하다가는 손해를 볼 수 있게 됩니다.

전세계약이 만료되어 이사를 갈 예정이라면, 우선 전세계약 종료 6개월 전부터 2개월 사이에 임대인에게 전세계약 종료에 따라 이사 갈 예정임을 알리고, 이사날짜를 협의해야 합니다.

이사 날짜를 협의한 후에는 이사짐센터를 알아보고 이사 당일에는 각종 공과금을 완납해야 합니다. 

이사일에는 임대인에게 공과금 완납 사실을 확인시켜주고 열쇠 등을 반환해 주어야 하고, 열쇠까지 반환해 주었다면 드디어 임대인에게 전세보증금 반환을 요청할 수 있게 됩니다.

 

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