[부동산계약 해제] 돌아가신 아버지가 체결한 계약을 상속인들이 해제하기 위한 방법

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

썸네일-부동산계약해제방법

 

누구에게나 죽음은 찾아오기 마련인데요. 죽음이 언제 어떻게 찾아올지는 아무도 모르죠.

 

생전에 부모님이 아파트 매매계약(또는 임대차계약)을 체결했는데 갑자기 불의의 사고로 돌아가시게 되면 상속인들에게 계약은 승계됩니다. 이때 상속인들이 돌아가신 아버지의 부동산 매매계약(또는 임대차계약)을 해제하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 

 

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부동산계약 해제 의사표시 방법 & 내용증명  

 

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♣ 목 차

1. "상속인"과 "피상속인"이란?

2. 상속개시일과 상속순위는?

3. 상속재산의 포괄적 승계의 범위는?

4.  망인의 부동산 매매계약(임대차계약) 해제 방법은?

5. 망인의 상속인이 여러명인 경우 해제 방법은?

6. 매매계약 해제 의사표시의 방법은?

 

1. "상속인"과 "피상속인"이란?

상속인은 사망한 사람으로부터 재산의 권리와 의무를 승계받는 사람을 말하며, 피상속인이란 사망한 사람으로 재산을 이전하게 되는 사람을 말합니다.

▶ 상속인     : 피상속인의 재산에 대한 권리와 의무를 승계받는 자
▶ 피상속인 : 사망하여 상속인들에게 재산의 권리와 의무를 물려주는 자

※ 참고 : 被(피)의 뜻
   피고, 피고소인, 피신청인, 피상속인과 같이 법률상 사용되는 被(피)는 손해를 입다, 당하다의 뜻으로 사용됨
   예) 피고 : 원고로부터 소송을 당하는 자
         피고소인 : 고소인으로부터 고소를 당한 자
         피상속인 : 상속인에게 재산을 물려준 자

 

2. 상속개시 일과 상속순위는?

상속은 사망과 동시에 개시되며, (민법 제997조), 상속순위는 민법 제1000조 및 민법 제1003조에서 규정하고 있는데 다음과 같습니다.

▶ 상속순위
1순위 : 피상속인의 직계비속 (망인의 자녀) + 배우자 
2순위 : 피상속인의 직계존속 (망인의 부모) + 배우자
3순위 : 피상속인의 형제자매
4순위 : 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족 
※ 태아는 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 본다. (임신 중인 태아가 태어나게 되면 상속인으로 인정됨)

 

3. 상속재산의 포괄적 승계의 범위는?

상속인은 상속 개시된 때로부터 피상속인의 일전에 전속하는 것을 제외하고 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계하게 됩니다.(민법 제1005조)

 

▶ 상속되지 않는 재산
     인격권, 친족법상의 권리와 의무, 법률관계

▶ 상속되는 재산
     1. 적극재산(채권), 소극재산(채무)
     2. 채권자 또는 채무자의 지위
     3. 취소권, 추인권, 해제권, 해지권, 예약완결권, 상계권 등 

 

4.  망인의 부동산 매매계약(임대차계약) 해제 방법은?

막상 아버지가 돌아가시게 되면 남아있는 상속인(배우자와 자녀)들은 아버지가 체결한 부동산매매계약(또는 임대차계약)을 어떻게 처리해야 할지에 대해 난감하게 되는데요.  왜냐하면 한번도 경험해본 적이 없기 때문이죠.  

 

방법은 돌아가신 아버지가 체결한 부동산 매매계약(또는 임대차계약)을 승계받아 계약을 유지하는 방법과 반대로 계약을 해제하는 방법이 있습니다.

 

대법원은, 매매계약의 일방 당사자가 사망하였고 그에게 여러 명의 상속인이 있는 경우에 그 상속인들이 위 계약을 해제하려면, 상대방과 사이에 다른 내용의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 상속인들 전원이 해제의 의사표시를 하여야 한다고 판시하고 있습니다 (대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다22812 판결 참조)

※ 참조
    민법 제547조 제1항 (당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.)

 

5. 망인의 상속인이 여러명인 경우 해제 방법은?

대법원의 판결에 따르면, 매매계약(또는 임대차계약)을 해제하는 방법은 상속인들이 공동으로 해제 의사표시를 하던가 또는 각자가 해제 의사표시를 하여야 하고, 여러 상속인 중 일부만이 해제 의사표시를 한때에는 해제되었다고 볼 수 없다고 합니다.

 

즉, 상속인이 여러명인 경우라면 ①상속인 전원이 함께 해제 의사표시를 하고, ② 함께 의사표시가 불가할 때는 각자가 해제 의사표시를 해야 하는 것입니다. 단, 각자가 해제 의사표시를 하더라도 모든 상속인이 해야 하며 일부만 해제 의사표시를 하게 되면 해제의 효력이 없게 됩니다.

 

6. 매매계약 해제 의사표시의 방법은?

매매계약 해제 의사표시는 상속인 전원이 상대방에게 내용증명으로 보내는 방법이 가장 보편적이며, 안전한 방법입니다. 특히 계약의 해제는 상대방에게 의사표시가 전달되어야 하고 전달되었다는 것을 증명하기 위해 내용증명의 방식을 사용하게 되는 이유입니다.

 

매매계약해제통지 내용증명 양식

  

매매계약해제 통지의 내용증명 양식은 다운받아 사용 가능합니다. 위 내용증명 양식은 상속인들뿐만 아니라 일반적으로 매매계약해제 통지를 할 때에도 사용 가능합니다.

 

▼ 매매계약해제 통지 내용증명 양식 다운 받기 ▼

내용증명(매매계약해제).docx

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