[상가임대차] 공장이나 창고도 상가임대차보호법 적용 받을까?

   주거용도로 사용하는 경우는 「주택임대차보호법」을 적용받으며, 영업용도로 사용하는 경우는 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 있습니다. 이때 주거용이던 영업용이던 법의 보호를 받아 임차인에게 불리한 약정을 무효가 되고 임대료 인상률과 임대기간 및 권리금회수 등의 보호를 받을 수 있는 이점이 발생하게 됩니다.

 

   공장이나 창고의 경우에는 매매 뿐아니라 주택이나 상가처럼 일정기간 빌려 사용하는 임대차계약을 하는 경우도 많은데, 그렇다면 공장이나 창고의 임대차계약은 상가임대차보호법의 규정을 적용받는지 알고 계시나요?

 

   오늘은 공장 또는 창고의 「상가건물 임대차보호법」 적용여부와 적용받기 위한 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

상가임대차-공장과 창고의 상가건물임대차보호법 적용받을수 있을까

 

 

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 공장 또는 창고도 상가임대차보호법 적용을 받을 수 있다

 

 

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■ 목 차

 1. 상가건물임대차보호법 적용 대상은?

 2. 실질적 사용용도에 따라 달라진다

3. 공장 또는 창고가 「상임법」 적용을 받기 위한 방법

 4. 「상임법」 적용을 받는 공장 또는 창고의 이점(利點)

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 1. 상가건물임대차보호법 적용 대상은?

  「상가건물임대차보호법」 적용을 받기 위해서는 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용해야 합니다.

상가건물임대차보호법
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 

▶ 적용대상 = 사업자등록 대상 + 주된 부분을 영업용으로 사용 

 

   공장 또는 창고의 경우도 사업자등록의 대상이 됩니다. 하지만 영업용으로 사용하는지가 이 법을 적용받는지에 대한 판단의 기준이 되기 때문에 모든 공장이나 창고가 「상가건물임대차보호법」을 적용받을 수 없고 영업용으로 사용하는 때에 이 법을 적용받을 수가 있게 됩니다.

 

대법원 판례

 

 2. 실질적 용도에 따라 달라진다

   임대차계약을 체결할 때는 건축물대장과 부동산등기부등본 등을 확인하고 주택이나 상가용으로 계약을 체결하게 됩니다. 하지만 법을 적용할 때는 공부상의 표기나 표시보다 실질적으로 사용하는 용도에 따라 「주임법」 또는 「상임법」의 적용을 받게 됩니다.

 

   공장 또는 창고를 주거용도도 실질적으로 사용하고 있다면 경우에 따라서 「주임법」 적용을 받  있수 있고, 영업용으로 사용하고 있다면 「상임법」 적용을 받을 수도 있습니다.

 

3. 공장 또는 창고가 「상임법」 적용을 받기 위한 방법

 

가구판매공장과 가구공장 이미지

 

   일반적인 공장은 물건을 가공 및 제조하여 판매점으로 운송을 하며, 일반적인 창고는 단순히 물건을 보관하는 용도도 사용합니다. 즉, 공장 또는 창고는 가공·제조·보관의 용도로서 사용하지만 가공한 제품을 판매하거나 주문을 받아 배송하는 등 영리활동이 주된 용도는 아닙니다.

 

   공장이나 창고가 「상임법」의 적용을 받기 위해서는 주된 용도가 영리활동을 하는 영업용도이어야 하는 것입니다.

 

   가령, 가구를 가공하고 보관하여 백화점에 납품하는 일반적인 가구공장의 경우에는  가공·제조·보관의 용도로 실질적으로 사용되고 있기 때문에 「상임법」 적용을 받는 대상이 되지 못합니다. 

 

   하지만 이러한 가구공장이  가공·제조·보관 뿐만아니라 공장내에 직접 판매장소를 만들어 놓고, 소비자가 찾아와 구매하는 판매활동을 한다면 영리활동으로 볼 수 있기때문에 「상임법」의 적용을 받을 수가 있게 됩니다.

 ▶ 가공·제조·보관 용도의 공장 또는 창고 = 상임법 적용 X
 ▶ 가공·제조·보관 용도 + 영업용도(판매활동) = 상임법 적용 O

  ※ 일반적인 가구공장(x),   공장에서 주문 및 제품 인도 등의 판매활동을 하는 가구공장(o)
      일반적인 도금공장(x),   공장에서 주문 및 제품 인도 등의 판매활동을 하는 도금공장(o)

  

 4. 「상임법」 적용을 받는 공장 또는 창고의 이점(利點)

   「상임법」의 적용을 받는 공장(또는 창고)은 적용받지 않는 공장에 비해 법의 보호를 받기 때문에 많은 이점이 있습니다. 

① 대항력을 가지게 됩니다. (상임법 제3조)
② 임차권등기명령을 할 수 있습니다. (상임법 제6조)
③ 임대차기간을 보호받을 수 있습니다.(상임법 제9조)
④ 10년간 계약갱신을 요구할 수 있습니다.(상임법 제10조)
⑤ 권리금을 회수기회를 보호받을 수 있습니다.(상임법 제10조의 4)
⑤ 연 5% 이상의 월임대료, 보증금을 인상할 수 없습니다.(상임법 제11조)
⑥ 보증금 일부에 대한 최우선변제권을 가지게 됩니다.(상임법 제14조) 

 

  다만, 모든 공장 또는 창고가 「상임법」 적용을 받는 것은 아니기 때문에 「상임법」 적용을 받기 위한 법률 해석과 구체적은 방법은 변호사와 상의하고, 공장을 주거래로 하는 공인중개사의 도움을 받으시길 바랍니다.

 

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