[상가임대차] 밀린 임대료 다 냈는데 계약갱신 안해준다고?

상가임대차 계약을 체결하고 사업이 잘 되면 참 좋을 텐데 그리 호락호락하지 않습니다. 사업이 잘 되지 않아 월 임대료를 밀리다가 목돈이 들어오면 밀인 임대료를 한 번에 내는 경우가 있는데요.

 

오늘은 임차인이 임대료를 가끔씩 밀리다가 한번에 내는 경우에 임대차 계약의 갱신이 거절되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

◈ 함께 읽으면 유익한 글 ◈

 

[임대차 / 내용증명] 임대료 연체했다고 싸우세요? 내용증명 보내는게 효과적인데요.

 

[청소년, 성인 / 알바] 사장님~! 알바생 기본권은 지켜주세요.

 

[부동산 / 임대차 상속(1편)] 임차인 사망시 보증금 누구한테 돌려줘야 하나요?

 

[상가임대차] 보증금을 초과하면 상가임대차보호법 전부를 적용받지 못한다? (상가임대차계약서

 

임차인에게는 계약갱신요구권이 있습니다.

 

상가건물 이미지

 

 사 례

   A임차인은 B임대인과 임대보증금 1,000만원, 월 임대료 100만원, 임대차기간 2년으로 하는 상가임대차 계약을 체결합니다.

 

    A임차인은 임대차기간 중 코로나19로 인해 장사가 되지 않아 약 3개월 정도 임대료를 내지 못하게 됩니다. 하지만 코로나19가 잠잠해지면서 손님들이 늘었고, 밀린 3개월의 임대료로 다 갚게 됩니다.

 

  얼마 후 A임차인은 임대차기간이 끝날 때가 되어 임대인 B에게 계약갱신을 요구하게 됩니다. 하지만 B임대인은 임대기간 중 3개월분의 임대료가 밀렸었다는 이유로 계약갱신을 해줄 수 없다며 거절하게 됩니다.

 

  A임차인은 밀린 임대료는 이미 다 갚았는데 왜 계약갱신을 안 해주는지 답답할 따름입니다.

 

법률 규정

주거가 아닌 사업을 영위하기 위한 임대차는 상가임대차 보호법의 규정을 적용받게 됩니다.

제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
   1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
   2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
   3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
   5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
   6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
   7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
       가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
       나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
       다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

 

반응형

 

임대료가 밀리더라도 3개월까지 밀려서는 안 됩니다. 

 

상가 임차인이 임대료를 밀리면 안 되는 이유

   위 법률 규정과 같이, [상가임대차 보호법]은 임차인의 일방적 요구에 의해 계약관계가 연장되는 즉, 우선 최초 임대차기간을 포함하여 10년간 계약갱신 요구할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다. 반면에 임대인에게는 일정 이유가 있는 경우에 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 권리도 보장하고 있습니다.

 

   위 제10조 1항 1호에게 따르면, '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에 갱신거절을 할 수 있다.'라고 규정하고 있습니다.

 

   만약에 임차인이 부득이 임대료가 밀리는 경우더라도 2개월까지 밀리는 것은 법으로 보호받을 수 있지만, 3개월까지 밀리게 되면 임대인이 계약갱신을 거절하더라도 보호받지 못하게 됩니다.

 

   특히, 상권이 좋고 임대료가 갈수록 높아지는 지역이라면 임대인이 굳이 임대료도 제대로 내지 않는 임차인과 계약갱신을 할 이유가 없겠죠. 물론 착한 임대인인 경우를 제외하면 말입니다.

 

  하지만, 상권이 죽고 새로운 임차인을 구하기 어려운 지역이라면 임대인은 임차인이 3개월의 임대료를 연체했더라도 계약갱신 요구를 들어줄 수 있습니다. 하지만 그것도 임대보증금이 넉넉한 상황에서만 이죠. 임대보증금이 1,000만 원인데 밀린 임대료가 3~400만 원이 되면 계약갱신을 거절할 가능성이 높습니다.

 

 유사 판례 (대법원 2020다 255429호)

이와 유사한 대법원 판결은,

   “임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3 기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다”며 “3 기분의 연체상태는 해소되었더라도 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 된다”

라고 판결하였습니다

  

   즉, 임대차 계약이 종료될 즈음인 현재 밀린 임대료가 있고 없고 가 중요한 게 아니라, 그동안 3개월의 임대료가 밀렸던 적이 있냐 없느냐가 계약갱신에 있어서 중요하다는 것입니다.

 

계약갱신 거절되면 권리금은?

   만약에 임차인이 3개월 이상 임대료가 밀렸던 적이 있어서 임대인이 계약갱신을 거절하게 되면 시설투자금이나 권리금도 받지 못하게 됩니다.

 

  임차인이 3개월 이상 임대료를 밀렸던 사실이 있다면 임대차계약 종료시점에 임대차인이 계약갱신을 거절하게 되면 그 이대차계약은 종료하게 되어 임차인은 상가를 원상복구해야 하므로 땡전한푼 건지지 못하게 나가야 합니다.

 

   하지만, 임차인이 3개월 이상 임대료를 밀렸던 사실이나 그 밖에 해지사유가 없다면 임차인은 10년간 계약갱신을 통해 임대차관계를 유지할 수 있고, 새로운 임차인에게 임대차를 승계하고 권리금도 받을 수 있게 됩니다.

 

[대법원 / 상가 권리금 회수방해] 임대인은 손해배상을 해야합니다.

 

임차인이 반드시 유의해야 할 점

   상가 임차인이 자기 의지에 의해 계약을 해지하는 경우를 제외하고 임대인으로부터 계약해지나 갱신거절을 통보받아 사업을 하지 못하는 경우가 발생하지 않으려면, 반드시 3개월이상 임대료가 밀리면 안 되고, 고의 또는 중대한 과실로 상가를 훼손해서는 안 되는 점을 유의해야 할 것입니다.

 

◈ 함께 읽으면 유익한 글 ◈

 

[부동산 사업과 사랑] 사랑과 돈의 유혹에 빠진 어느 공인중개사의 후회

[부동산투자 / 오피스텔] 오피스텔 임대수입 직접 계산해보고 투자하시는거죠?

[주택 / 이사 잘하기(1)] 공인중개사님~! 이사할 집 구하는 방법과 이사업체 잘고르는 방법이 있나요?

[상가임대차] 보증금을 초과하면 상가임대차보호법 전부를 적용받지 못한다? (상가임대차계약서 양식, 상가권리금계약서 양식 첨부)

[소송서식 / 지급명령신청] 입주자가 관리비를 납부하지 않는다면?(첨부파일:신청서양식)

[상가임대차] 공장이나 창고도 상가임대차보호법 적용 받을까?