[임대아파트] 임차인은 임대사업자에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다? 없다?

   임대주택이라고 하면 대부분은 임대아파트를 일컫는 말합니다.

   임대아파트는 LH와 SH같은 공공임대아파트와 부영건설이나 GS건설, 호반건설, 우미건설 또는 부동산투자회사와 같은 건설사가 주체인 민간임대아파트가 있습니다.

   사업주체인 임대사업자가 공공이던 민간이던 간에 임대아파트는 의무임대기간이라는 것이 있고, 의무임대기간이 종료되면 임차인은 임대차계약 종료와 함께 퇴거해야 할까요? 

   그리고 임대사업자가 의무임대기간 중에 임차인에게 계약갱신요구권을 행사하도록 강요하고 이를 거부하면 해지할 수 있을까요?

 

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계약갱신요구권은 임차인의 권리이다 

 

 1. 민간임대주택이란?

   임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택으로, 공공지원 민간임대주택, 장기일반 민간임대주택으로 구분됩니다.

▶ 민간임대주택의 유형
   1) 공공지원 민간임대주택 - 국가의 재원을 지원받아 건설·매입한 임대주택
   2) 장기일반민간임대주택 - 자기 자본으로 하는 건설·매입한 임대주택

 

 2. 민간임대주택의 표준임대차계약서 사용 의무

   민간임대주택은 그 유형과 관계없이 「민간임대주택에 관한 특별법」을 적용받게 되는데, 법 제47조는 표준임대차계약서를 사용하도록 강제 규정하고 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법
제47조(표준임대차계약서) ① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

 3. 민간임대주택의 임대차 계약갱신(재계약) 기간과 의무

   1) 민간임대주택의 임대기간

         민간임대주택의 임대사업자는 최초 입주일로부터 의무임대기간인 8년 또는 10년간 임차인과 2년마다 임대차 계약갱신(또는 재계약)을 하게 됩니다. 이때, 임대사업자는 임차인에게 표준임대차계약서상의 계약해지사유가 없는 경우에는 임대차계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

 

        특히, 임대사업자는 임대주택의 의무임대기간이 8년 또는 10년이라 하더라도 임대주택 등록을 말소하지 않는 한  계속 민간임대주택법을 적용받게 됩니다.

▶ 민간임대주택(공공지원 민간임대주택, 장기일반 민간임대주택)의 임대기간
     의무임대기간 8년(또는 10년) + 임대주택 등록말소기간 + 임차인 1회 계약갱신요구권 행사시간 2년
     = 10년+@

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   2) 민간임대주택의 임대차계약 갱신 거절 사유

        공공지원민간임대주택 또는 일반민간임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조와 같이 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, "표준임대차계약서"는 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 별지24호 서식으로 정해져 있습니다.

 

       "표준임대차계약서"를 보면, 아래와 같은 계약해지·해제 사유가 있는데 이 사유에 해당하는 경우에만 임대차계약 갱신을 거절하고 해지할 수 있습니다.

민간임대주택의 "표준임대차계약서"
제10조(임대차계약의 해제 및 해지)
① 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우를 제외하고는 임대사업자는 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.
   1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우
   2. 임대사업자의 귀책사유 없이 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제1항 각 호의 시점으로부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우.
   3. 월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우
   4. 민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축ㆍ증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우
   5. 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우
   6. 공공지원민간임대주택의 임차인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하게 된 경우
      가. 임차인의 자산 또는 소득이 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의3 및 제14조의7에 따른 요건을 초과하는 경우
      나. 임대차계약 기간 중 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

       즉, 임차인이 부정한 방법으로 임대차계약을 체결하였거나, 월임대료가 3개월이상 연체 또는 시설물 파손 등의 사유가 없다면 임대사업자는 임차인과 임대차계약 갱신을 해야 합니다.

 

 4. 「주택임대차보호법」의 계약갱신요구권 행사 여부

   민간임대주택의 임대사업자는 위와같은 임차인의 계약해제 및 해지 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없습니다.   즉, 임대사업자는 임차인이 「주택임대차보호법」상의 계약갱신요구권을 행사하지 않더라도 해지 및 해제사유가 없으면 계약갱신을 해야 합니다. 

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5. 민간임대주택 에서의 임차인 계약갱신요구권 행사 시기

   민간임대주택(공공지원민간임대주택, 일반민간임대주택)은 이처럼 8년 또는 10년의 의무임대기간 동안에 임차인의 계약갱신을 거절하지 못합니다. 한편, 임차인에게는 「주택임대차보호법」상의 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있는 권리가 존재합니다.

 

   임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시기는 임대사업자가 의무임대기간(8년 또는 10년)이 경과하고, 임대주택등록을 말소하여 더이상 임대주택이 아니고, 임대차계약 종료가 6~2개월 전 사이에 행사할 수 있습니다.

▶ 민간임대주택의 임차인의 계약갱신요구권 행사 시기
    임대사업자의 의무임대기간(8년 또는 10년) 경과 + 임대사업자 임대주택말소 종료기간 + 임대차계약 종료 6~2개월전

 

 6. 임대사업자의 임대기간은 10년 + @ 

   민간임대주택의 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 상의 8년 또는 10년의 의무임대기간을 적용받게 됩니다. 그리고 의무임대기간이 경과하더라도 임대주택등록을 말소하지 않는 한 그 임대주택은 계속 위 법의 규정을 적용받으므로 임대주택말소기간까지는 최소 8년(또는 10년) + @의 기간이 필요하게 됩니다.

 

   거기에 더하여 임차인은 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권의 1회 행사를 할 수 있는 권리가 있기 때문에 추가로 2년의 기간을 더 임대해야 합니다.

 

   따라서 임대사업자는 의무임대기간(8년인 경우) + 등록말소기간 @ + 계약갱신요구권 행사 2년을 합한 최소 10년+@의 기간이 실질적인 임대기간이 됩니다.

 

 7. 임대사업자의 계약갱신요구권 행사 강요는 위법

   임대사업자는 임차인이 계약해지 사유가 없는 한 의무임대기간동안 계약갱신을 해야 하는데, 임차인에게 계약갱신요구권행사를 강요하는 사례가 있는데, 이는 엄연한 위법입니다.

 

   임차인은 임대사업자의 부당한 계약갱신요구권 행사 강요가 있을 때에는 반드시 거절하고, 거주하는 관할 시·군·구청 주택과에 신고하면 구제받을 수 있습니다. 반대로 임대사업자는 과태료 처분을 받게 되니 임차인에게 계약갱신요구권 행사를 강요해서는 안되겠습니다.

 

   <아래는 국토교통부의 임대주택의 계약갱신요구권 행사에 대한 질의회신내용이오니 참조하시기 바랍니다.>   

국토교통부 임대주택 계약갱신요구권 행사 질의회신 내용