[상가임대차] 임차인은 임대인에게 시설비용을 받을 수 있을까요?

임대차 계약을 체결한 임차인이 주택시설에서 일부를 식당과 같은 상업용으로 변경하여 사용하는 경우가 간혹 있는데요. 이럴 때 임차인은 임대인에게 시설비용을 청구할 수 있을까요?

 

   오늘은 임차인의 임대차계약 종료 후 시설비 청구가 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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상가 인테리어 시설비용은 임차인 책임입니다. 

 

상가건물 이미지

 

사례

   임차인 김철수는 임대인 박은애 소유의 2층 주택 중 1층 주택에 대해 임대차 계약을 체결하고 거주하게 됩니다. 그런데 임차인 김철수는 다니던 회사가 부도가 나서 백수가 되었고 고민끝에 세들어 살고 있는 1층 주택을 일부 개조해서 분식집을 하게 됩니다.

 

   임차인 김철수는 맛집으로 소문이 나며 장사가 잘 되기 시작했지만, 임대인 박은애는 동의도 없이 주택 일부를 개조해서 분식집을 운영하는 임차인 김철수가 마음에 들지 않습니다.

 

   임대인 박은애는 임대차 종료기간이 다다르자 임차인 김철수에게 임대차계약 종료일에 퇴거해 줄 것을 요청하게 되었고, 임차인 김철수는 퇴거하는 대신 분식집을 운영하기 위해 설치한 주방, 가스시설 등 시설비용을 달라고 요청합니다.    임대인 박은애는 상업용으로 임대차계약을 체결한 사실도 없고, 특히 동의도 없이 설치한 시설비용은 줄 수 없다고 합니다.

 

관련 법률 규정

   위의 사례는 유익비와 관련된 문제로 '민법'에서 규정하고 있으며, 이를 '유익비 상환청구권'이라고 합니다.

민법 제626조(임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다.

 

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유익비란?

   유익비란,  임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용입니다.  따라서, 임차인이 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 즉, 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위하여 시설비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당하지 않게 됩니다.

 

   또한, 유익비의 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한하여 인정되고, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료 시에 현존해야 청구할 수 있습니다.

 

임대차 계약의 목적과 용도

   임대인 박은애는 임대차 계약 당시 임차인 김철수와 거주를 목적으로 하는 주택임대차계약을 체결한 것이지 임대차 목적과 관계없는 상업적 목적으로 이용할 것이라고는 예측을 하지 못하였습니다.

 

   즉, 임차인 김철수는 임대차 목적과 용도를 임의로 변경하여 자신의 사업을 영위하기 위해 시설비용을 지출한 것으로 이는 임차인 김철수가 특수한 목적으로 사용하기 위한 비용으로서 유익비라고 할 수 없을 것입니다.

 

임차인 김철수가 퇴거를 하지 않게 되면?

   만일, 임차인 김철수가 임대차 계약 종료에도 불구하고 계속 분식집을 운영하며 퇴거를 하지 않게 되면 임대인 박은애는 계약종료에 따른 건물인도 및 불법거주에 따른 손해배상, 원상복구비용을 청구할 수 있습니다.

 

   다만, 임대인 박은애가 임차인 김철수에게 건물인도 등의 소송을 제기하여 승소하기 위해서는 우선적으로 임대차계약 종료일에 임대보증금을 반환하여야 합니다.

 

   임대보증금 반환과 건물인도는 동시이행의 관계이며, 임대인 박은애가 임대보증금을 반환하는 날까지는 임차인도 건물인도를 거부할 수 있고 이는 불법점유에 해당하지 않게 됩니다.

 

임대차 계약 체결 시 특약으로 추가할 사항

   일반적으로 공인중개사무소를 통해 임대차 계약을 체결하게 되면, 공인중개사가 관례적으로 사용하는 계약조항만으로 임대차계약을 체결하게 됩니다.

 

   공인중개사는 임대인이 요구하지 않는 한 먼저 특약으로 어떠한 것을 포함시킬지 말해주지 않습니다. 곤란하니까요.

 

   임대인은 특약으로 "1. 임차인은 유익비 및 필요비를 청구하지 않기로 한다.", "2. 퇴거 시에는 원상복구를 하여야 하여야 한다.", "3. 임대차 계약 목적과 달리 사용하는 경우에는 계약을 해지할 수 있다." 등을 넣어 임차인의 유익비와 필요비 청구에 대비할 필요가 있습니다.

 

   반면, 임차인 입장에서는 모든 유익비와 필요비를 포기하는 것은 불필요한 손해까지도 감수해야 하는 부당한 계약이므로, 임대인과 협의하여 "소액이 발생되는 유익비와 필요비는 임차인이 부담하되, 임대차에 필요한 필수적인 시설 등의 고액의 비용은 임대인에게 통보하고 개보수하며 상환 청구할 수 있다."라고 특약할 필요가 있습니다.

 

판례 참조

   대법원 93다 25738호 건물명도 등 판결을 살펴보면,

   피고가 이 사건 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방 내부, 합판을 이용한 점포 장식, 가스, 실내전등, 계단 전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하였고, 그로 인하여 현재에도 금 8,147,000원 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다.

 

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