[대법원 / 상가 권리금 회수방해] 임대인은 손해배상을 해야합니다.

식당을 운영하고 싶어서 부동산중개 사무실의 중개를 통해 임대인과 상가임대차 계약을 체결합니다. 그리고 상가 임차를 하여 식당을 운영하던 중 새로운 임차인에게 권리금을 받고 상가임대차 계약을 승계하려고 하는데 임대인이 여러 이유로 임차인의 권리 회수 기회를 주지 않으려 합니다.

 

여러분은 어떻게 생각하세요? 오늘은 상가임대차의 권리금 회수에 알아보도록 하겠습니다.

 

▽▽ 함께 읽으면 유익한 포스팅 바로가기 ▽▽

 

[상식] 사자성어 아닌데..'내로남불'의 뜻과 유래는?

[대법원/공인중개사] (원,투룸) 임대차 중개의뢰인에게 공인중개사가 자세한 설명을 안한다면?

[소송서식/지급명령신청] 임차인이 임대료를 지급하지 않는 경우에는?(첨부파일: 신청서양식)

[공동주택관리 / 아파트] 입주자대표회의 회장 선출 방법 및 입주자대표회의 구성원 과반수 부결

[상식] "가미카제"의 뜻과 유래는?

 

상가 권리금- 받는 방법

 

임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해할 때에는 손해배상을 해야 한다.

 

사례 

상가 건물 임대인 A는 임차인인 B로부터 신규 임차인이 될 임차인 C를 소개받게 됩니다. 

 

이에 A는 C에게 "임차목적물을 재건축할 예정이므로 임대차기간을 2년으로 한정하고, 재건축 진행 시 바로 목적물을 인도해야 한다며 재건축 완료 후 우선 임차권을 보장해 줄 수 없다."라고 요구합니다. 우선 임차권 보장을 요구하던 C는 임대차 계약 체결을 포기하게 됩니다.

 

이 경우, 임대인의 행위가 정당한 사유가 인정될 것인지 여부입니다.

 

대법원 판례(2021다 286260 손해배상

대법원에서는 임대인이 우월한 지위에서 재건축을 운운하며 새로운 임차인에게 우선 임차권을 보장해 줄 수 없다며 임대차 계약 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아니라고 판단하였습니다.

 

특히 임대인이 재건축을 운운한 것은 상가건물 임대차 보호법이 정하는 권리금 보호 조항의 적용 예외 사유에 해당하지 않는 다고 보았습니다.

 

결국 임대인 A는 임차인 B가 새로운 임차인이 될 C와 권리금 계약을 체결하고 받을 수 있던 권리금을 받지 못하게 하여 그 권리금만큼의 손해를 배상하여야 한다고 판결하게 됩니다.

 

 

반응형

 

상가임대차 보호법의 권리금

1) 상가임대차 보호법에서는 권리금에 대해 다음과 같이 정의하고 있습니다.

제10조의 3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물의 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 · 비품 · 거래처 · 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 · 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

2) 상가임대차 보호법에는 임대인은 절대 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안되도록 규정하고 있습니다. 다만, 예외로 인정되는 경우가 있는데 다음과 같습니다.

제10조의 4(권리금 회수 기회의 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 

 

     ▶ 권리금 회수 방해가 인정되는 경우 (예외)

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
   가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
   나. 건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저희 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 겨우

 

권리금 보호를 받지 못하는 상가

임대인과 상가임대차 계약을 체결한 임차인은 권리금에 대해 위와 같은 사유만 없다면 보호를 받을 수 있습니다. 그러나, 모든 상가가 권리금을 보호받는 것은 아닙니다.

 

1) 권리금 보호를 받지 못하는 상가임대차의 경우

1. 임대차 목적물인 상가가 대규모 점포 이거나 준대규모 점포의 일부일 때 (단, 전통시장은 제외)
2. 임대차 목적물인 상가가 국유재산 이거나 공유재산일 때

 

권리금 계약서는 법률 규정에는 없습니다.

 

권리금은 임차인과 새로운 임차인이 체결하는 계약입니다.

 

법률 규정으로 강제되지는 않지만 국토교통부 장관이 권장하는 표준 권리금계약서가 있지만 실상은 부동산 사무실에서 통상적으로 사용하던 계약서로 작성하게 됩니다.

 

▽▽ 함께 읽으면 유익한 포스팅 바로가기 ▽▽

 

[상식] 사자성어 아닌데..'내로남불'의 뜻과 유래는?

[대법원/공인중개사 직접거래] 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접거래하는 매매계약은 무효일까요?

[상가임대차] 공장이나 창고도 상가임대차보호법 적용 받을까?

[부동산 / 임대차 상속(1편)] 임차인 사망시 보증금 누구한테 돌려줘야 하나요?

[부동산 / 계약] 계약금과 가계약금의 차이점 알고계신가요? (계약금 편)

[대법원 / 중개보조인 불법행위] 임대인에게 책임이 있을까요?

[부동산임대차계약] 임대차보증금반환과 임차권등기말소의 우선순위는?

임대아파트에서 가정어린이집과 공부방 운영하면 불법일까요?