[임대차 / 권리금보호] 장사한지 10년이 넘으면 권리금을 받지 못하나요?

   상가를 임대하여 식당 또는 사무실 등으로 영업을 하다가 임대차계약이 종료되거나 임대차계약 갱신요구를 행사할 수 있는 기간이 지난 경우에 임대인이 임대차계약을 종료하는 경우가 많습니다.

 

   임차인은 자신이 오랜기간 일궈온 사업을 모든 걸 포기하고 나가라고 하는 임대인이 야속하기만 합니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약을 갱신 또는 재계약하지 않게 되면 임차인은 임대인의 말대로 그냥 나가야 할까요?

 

  오늘은 상가의 임대차계약이 종료 또는 계약갱신요구 행사기간이 지난 경우 임차인이 새로운 임차인과 권리금 계약을 하고, 상가를 승계할 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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계약갱신기간 10년이 지나도 권리금 보호 받을 수 있다!!

 

상가 이미지

 

 1. 사례

   임대인 김철수와 임차인 박은애는 2008년 10월 임대인의 상가 1층에 대해 최초 2년으로 하는 임대차계약을 체결합니다. 임차인 박은애는 삼계탕 식당을 운영하며 2년마다 계약갱신을 통해 약 14년 간인 2022년 6월까지 성업을 하며 돈을 많이 벌게 됩니다.

 

   하지만 임차인 박은애는 그동안 쉬지않고 오랜 기간 일하다 보니 건강에 문제가 생기게 되어 새로운 임차인과 5,000만원의 권리금을 받고 식당을 양도하기로 하였고, 임대인에게 새로운 임차인과 임대차계약 체결을 요구하게 됩니다. 

 

   임대인 김철수는 평소 삼계탕 식당이 성업하는 것을 보고 자신이 직접 운영할 생각으로 임대차계약 종료가 2022년 10월로 4개월가량 남았고 특히 장사한 지 10년이 지나 계약갱신요구권이 없으니 권리금 보호를 받을 수 없다고 하며 임대차계약 종료일까지 퇴거하라고 합니다.

 

 2. 관련 법률  조항

   상가에 대한 임차인의 계약갱신요구권과 권리금보호 등에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」에 규정하고 있습니다.

상가건물 임대차보호법

   제10조(계약갱신 요구 등)
      ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

   제10조의 3(권리금의 정의 등)
      ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
      ② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

   제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)
      ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 
         1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
         2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
         3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
         4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

   가. "계약갱신요구권"이란, 최초 임대차계약을 포함하여 10년간 계약갱신을 통해 임대차를 보호받고 계속 사업을 영위할 수 있는 권리입니다. 다만, 3개월 이상 임대료 연체 등의 해지사유가 없어야 합니다.

 

   나. "권리금"이란, 시설비와 영업 노하우, 기존 고객 등의 유·무형 자산을 새로운 임차인에게 돈으로 받을 수 있는 것을 말합니다.

 

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 3. 임대차기간 종료 시까지는 권리금 받을 수 있다

   위 사례에서, 임대인 김철수는 14년간 식당을 운영한 임차인 박은애가 더 이상 계약갱신요구권이 없음을 알고 임대차계약을 종료하고 퇴거할 것을 요청한 것입니다.

 

   하지만 2018년 10월 16일 개정된 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 임대차기간이 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우라 하더라도 제10조의 4의 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무는 소멸된 것이 아닙니다.

 

   특히 임대인 김철수가 자신이 영업할 계획이라는 이유로 임차인 박은애가 새로운 임차인이 되려는 사람과 권리금계약을 체결한 상태에서 임대차계약을 거절하는 것은 법 제10조의 4의 제1항에서 정한 방해행위라고 할 수 있습니다.

 

   만약에 임대인 김철수가 새로운 임차인과의 임대차계약을 계속 거절한다면, 임차인 박은애는 권리금 5,000만원을 받을 수 있었던 손해에 대해 임대인 김철수에게 배상을 청구할 수 있습니다.

 

   권리금 보호에 대한 대법원 판결은 임차인의 권리금 보호를 우선하였습니다.

대법원 2018다252441호, 252458호 건물명도에 대한 판결은,

   가. 구 상가임대차법 제10조의 4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).
        또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).

   나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면,  임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의 4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다.

   

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◈ 흔히 공인중개사무소에서도 계약갱신요구권이 10년이기 때문에 임대차기간 10년이 지나면 권리금을 받을 수 없고, 원상복구를 하고 나가야 한다고 설명하는 경우가 있습니다. 잘못된 설명이고 책임지지도 않습니다.

 

◈ 상가를 임차하여 식당이나 사무소를 운영하는 임차인이라면 임대차계약 종료 시까지 새로운 임차인과 권리금을 받고 권리금 계약을 체결할 수 있고 임대인은 새로운 임차인과 임대차계약을 거절할 수 없으니, 그동안 일궈놓은 노력에 대한 권리금을 꼭 받으셨으면 합니다.