[부동산/임대아파트] 임차인은 입주자가 아닌 사용자라구요?

소유여부에 따라 일반분양아파트와 임대아파트로 구분됩니다.

 

일반분양아파트의 입주자는 각 세대별로 소유권을 취득하고 거주하는 자 등을 말합니다. 이와 달리 임대아파트의 임차인은 임대차계약이라는 유상계약을 체결하고 빌려 쓰는 사용자를 말합니다. 

 

임대아파트는 관리규약 등의 제정 등에서부터 임대사업자와 임차인간에 충돌이 일어나곤 하는데, 오늘은 임대아파트의 권리관계 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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임대아파트의 임차인은 입주자가 아닌 사용자입니다

 

동인천역 파크푸르지오 공공지원민간임주택 조감도 및 개요

 

 1. 법률 규정

(일반, 임대)아파트의 구분에 따라 거주하는 자에 대해 「공동주택관리법」에서 다음과 같이 정의하고 있습니다.

「공동주택관리법」
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
  5. “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.
  6. “사용자”란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 말한다.
  8. “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.
  9. “관리규약”이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다.
  19. “임대주택”이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.
  20. “임대사업자”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.
  21. “임차인대표회의”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따른 임차인대표회의 및 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말한다. ② 이 법에서 따로 정하지 아니한 용어의 뜻은 「주택법」에서 정한 바에 따른다.

 

 2. 입주자와 사용자의 권한 

  1) 입주자대표회의 

   입주자는 주택을 분양 또는 매매로 소유권을 취득한 사람으로서, 쉽게 얘기해서 소유권에 의한 일정 지분만큼의 권한을 행사할 수 있는데,  자치관리기구인 입주자대표회의를 구성할 수 있습니다. 

   입주자대표회의는 소유자인 입주자를 대표하는 기구로서 관리규약을 제정 및 개정할 수 있고, 주택관리업체의 선정과 인사권을 행사할 수 있으며, 입주민들의 주요 건의사항에 대한 의결과 시정 등을 할 수 있습니다.

 

  2) 임차인대표회의

   임차인은 사용자로서 임대사업자와 임대차계약이라하는 유상계약을 체결하고 일정기간 거주하는 사람으로서, 쉽게 얘기해서 소유권이 없습니다. 

   임차인대표회의는 임차인을 대표하는 기구이나, 관리를 할 수 있는 권한이 없기 때문에 임대아파트의 소유자인 임대사업자와 협의를 할 수 있습니다.

[참조]
   협의 - 어떤 일에 대해 서로 논의하는 것  (즉, 일정 절차는 필요하나, 의사합치는 불필요)
   합의 - 논의를 거쳐 서로의 의견을 일치시키는 것  (즉, 일정절차 및 의사합치가 반드시 필요)

   임차인이 임대사업자와 협의할 수 있는 사항에 대해서는 다음과 같이 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 규정하고 있습니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」
 제52조(임차인대표회의)
  ④ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.     1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정
   2. 관리비
   3. 민간임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수
   4. 임대료 증감
   5. 그 밖에 민간임대주택의 유지ㆍ보수ㆍ관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 

 

3. 임차인과 임대사업자의 상생

   임대아파트의 임대사업자는 8~10년간 의무임대를 하기 때문에 주택관리 등에 있어서 잠시 빌려서 거주하는 임차인에게 모든 권한을 부여할 수는 없는 것입니다. 이에 법률 규정으로도 소유자인 임대사업자에게 권한을 주는 것이고 다만 임차인과 협의하도록 한 것입니다.

 

   임차인은 잠시 주택을 빌려 사용하는 거주자이지만 거주 동안 사용자 부담원칙에 따른 관리비 등을 지출하고 있으므로 전혀 배제할 수는 없습니다. 정상적인 회계관리가 되는지에 대해 관리 감독할 권한은 있습니다.

 

   임대아파트의 임대사업자는 임차인에게 투명하고 적절한 비용의 관리가 되도록 하여야 하며, 임차인은 임대사업자의 부당한 관리는 회계감사 등을 통해 감독을 할 필요가 있을 것입니다.

 

   서로의 입장을 '역지사지'의 심정으로 본다면, 임차인도 임대사업자도 충분히 상생하며 거주할 수 있는 임대아파트를 만들 수 있지 않을까 합니다.

 

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