[부동산 / 임대차 상속(1편)] 임차인 사망시 보증금 누구한테 돌려줘야 하나요?

   임대인은  상가나 주택에 대해 임대차계약을 체결한 임차인이 임대차기간 동안 거주하다가 이사 갈 때 임대보증금을 반환하면 그로써 임대차계약의 모든 관계는 종료가 됩니다. 하지만 간혹 임대차계약을 한 임차인이 사망하게 되는 경우 임대차계약의 관계와 임대보증금은 어떻게 돌려주는지에 대해 막막할 때가 발생할 수 있는데요. 

 

   임대인이 너무 착하거나 임차인을 잘 알고 있다는 이유만으로 임차인의 배우자나 그 가족 명의로 임대차계약의 임차인 명의를 변경하기도 하지만, 이것이 추후 매우 큰 손해를 유발할 수 있습니다.

 

   오늘은 임차인 사망시 임대차계약의 상속(승계)에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차-임차인사망-임대보증금반환방법-상속순위-사실혼배우자

 

 

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임차인 사망시 임대차계약 승계 또는 보증금 반환 방법

 

 

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■ 목 차

 

1. 사례

2. 관련 법률 규정

3. 상속인 확인 및 검토 방법

   상속인이 있는 경우

   가. 법률상 혼인한 배우자가 있다면

   나. 법률상 혼인신고하지 않은 사실혼 배우자가 있다면

4. 2편에 계속..(상속인이 없는 경우)

 

1. 사례

   

임차인 사망시 임대보증금반환은 누구에게 해야 할까

 

임대인 김철수는 임차인 박은혜와 경기도 성남시 분당구 자이아파트 101동 101호에 대해 임대보증금 3억원, 임대차기간은 2년으로 하는 임대차계약을 체결하게 됩니다.

 

   임차인 박은혜는 배우자 차승원과 임차한 아파트에서 거주하던 중 교통사고로 사망하게 되었고, 배우자 차승원은 임대인 김철수에게 임대차계약의 명의를 본인으로 변경해 줄 것을 요청하게 됩니다.

 

   임대인은 사망한 임차인 박은혜의 배우자 차승원의 명의로 임대차계약의 임차인 명의를 변경해도 될까요?

 

2. 관련 법률 규정

   임차인 사망시에는 「주택임대차보호법」과 「민법」에서 규정하고 있습니다. 

  

   주택의 경우에는 [민법]을 먼저 적용하고 해당이 없으면 [주임법]의 규정을 따르며, 상가의 경우에는 [민법]의 규정을 따르게 됩니다.

 주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계)
   ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
   ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
   ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

민법 1000조(상속의 순위)
   ①상속에 있어서는 다음 순위로 상속인이 된다.
      1. 피상속인의 직계비속
      2. 피상속인의 직계존속
      3. 피상속인의 형제자매
      4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족 ②전항의 경우에 동순위의 상속인이 수인인 때에는 최근친을 선순위로 하고 동친등의 상속인이 수인인 때에는 공동상속인이 된다.
   ③태아는 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 본다. 

민법 제1003조(배우자의 상속순위)
   ① 피상속인의 배우자는 제1000조 제1항 제1호와 제2호의 규정에 의한 상속인이 있는 경우에는 그 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다.

 

3. 상속인 확인 및 검토 방법

   임대인 김철수가 임차인 망 박은혜의 배우자 차승원과 임대차계약의 승계계약을 체결하거나 임대보증금을 반환하려 할 때에는 다음과 같은 절차를 확인하고 진행해야 합니다.

 

상속인이 있는 경우

 

    가. 법률상 혼인한 배우자가 있다면

 

          임대인은 사망한 임차인의 상속인이 있는지를 확인해야 하고, 상속인이 있는 때에는 상속인들 간에 망인의 임대차계약에 따른 권리를 어떤식으로 나눠가질 것인지 등을 합의한 내용이 있어야 합니다.

※ 상속인 확인 및 임대차계약 승계 계약 방법
   사망한 임차인의 배우자 및 자녀, 부모 등의 상속인이 있는지를 확인하기 위해서는 제적등본, 혼인관계증명서, 가족관계증명서 등 복잡하고 매우 많은 서류가 필요하고, 개인이 검토하기에도 불안할 수 있습니다.

 ※ 공증인사무소의 공증
   임대인은 사망한 임차인의 임대차계약의 승계를 요청하는 상속인에게 '상속재산분할협의서'의 공증을 요구하시면 됩니다. '상속재산분할협의서'의 공증은 공증인변호사가 상속자들의 관계를 모두 검토하고 협의한 사항을 법적으로 공증하는 제도입니다.

 

   사망한 임차인의 상속인들은 망인의 임대차보증금  3억에 대해 상속지분비율만큼 나눠가질 수도 있고, 상속인 중 한명에게 모두 줄 수 있도록 '상속재산분할협의서'를 공증하게 됩니다.

 

   임대인은 공증받은 '상속재산분할협의서'의 내용에 따라 임대차계약을 승계 또는 임대보증금을 반환하면 추후 아무런 문제가 발생하지 않게 됩니다.

 

 

   나. 법률상 혼인신고하지 않은 사실혼 배우자가 있다면

 

         혼인신고한 배우자는 상속자에 속하기 때문에 상속인들과 '상속재산분할협의서'를 작성하여 임대차계약을 승계하거나 보증금을 반환받으면 됩니다.

 

   하지만, 사실혼인 경우에는 상속인에 포함되지 않기 때문에 상속인들과 협의를 해야 합니다. 임대차계약실무에서는 이러한 경우에 사실혼 배우자에게 "사실혼관계확인서"를 망인의 상속인들에게 받아오거나 또는 사실혼관계존부확인 소송을 통해 법원으로부터 판결을 받아 오도록 요청하게 됩니다.

 

   망인의 상속인들이 사실혼 배우자의 사실혼을 인정하는 확인서를 작성해주면 [주택임대차보호법] 제9조 2항에 따라 상속인들과 공동으로 임대차계약을 승계하거나 보증금을 반환받을 수 있는 권리가 발생합니다.

 

   따라서 임대인은 사망한 임차인의 사실혼 배우자가 있는 경우에는 사실혼관계확인서 또는 사실혼관계확인 판결문을 요청하시면 됩니다.

※ 상속인이 있고, 혼인신고하지 않은 사실혼 배우자가 있는 경우의 확인 서류
   - 사실혼관계확인서 (망인의 상속인들이 작성한 문서)
   - 사실혼관계존부확인 판결문 (법원을 통해 확정판결받은 문서) 

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2편에 계속..

[부동산 / 임대차 상속 2편]에서는 상속인이 없는 경우에 임대차 계약 승계 및 보증금반환에 대해 자세히 설명하였는데요. 아래 포스팅을 참조하시면 많은 도움이 되실 것입니다.

 

[부동산 / 임대차 상속(2편) 임차인 사망시 보증금 돌려주는 확실한 방법은?

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