[부동산 / 계약] 가계약금과 계약금의 차이는? (가계약금 편)

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

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가장 흔한 부동산 거래는 주택과 상가, 토지 등의 매매계약과 임대차계약 일텐데요. 계약서 작성 후 지급하는 계약금과 달리 본계약서 작성 전 가계약과 가계약금을 지급하는 사례도 흔하게 발생합니다.

 

   오늘은 부동산 거래시 일반적인 계약금 계약과 다른 가계약과 가계약금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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(2장) 가계약금 편 - 가계약금과 계약금은 다르다

 

 1. 가계약금 계약

   1) 가계약과 가계약금 이란?

       "계약"에 관하여는 민법에서 계약의 성립과 효력, 해지·해제 등에 대해 규정하고 있고, 매매계약과 임대차계약은 민법의 규정을 따르며, "가계약"도 계약이므로 민법의 계약법을 적용받게 됩니다.

※ 가계약     : 부동산의 매매 또는 임대차 계약의 본계약 체결전에 임시적으로 맺는 계약입니다.
    가계약금 : 가계약에 따라 매수인(임차인)이 매도인(임대인)에게 지급하는 금전입니다.

 

   2) 가계약 체결 및 가계약금 지급

      가계약을 체결하는 이유는 다양하지만, 일반적으로 매도인(임대인)나 매수인(임차인) 입장에서 부동산 가격이 어떻게 될지 모를 때 시장 상황을 보다가 유리할 때 다른 사람보다 먼저 본계약을 하기 위해 선행적으로 하는 방법입니다.

 

    가계약도 계약이므로, 법률에 위법하지 않는 한 계약자유의 원칙에 따르기 때문에 계약의 효력은 발생합니다.  

 

      하지만, 일반적으로 가계약을 할 때에는 가계약서를 작성하지 않고 구두상 약정을 하거나 또는 문자(SNS, 카톡)와 같은 방법으로 의사표시를 하게 되는데, 이때 제대로 된 약정 합의가 없기 때문에 본계약 시 발생하는 계약해제권, 해약금, 위약금의 문제가 발생하게 됩니다.

 

   3) 가계약금은 계약금이 아닌 증거금

      가계약금은 매수인(임차인)이 매도인(임대인)에게 매매계약(또는 임대차계약)을 체결할 의사가 있음을 밝히고, 향후 계속될 매매계약(임대차계약) 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금입니다.

 

      즉, 가계약금은 증거금으로의 성질을 갖고 있기 때문에 매매계약(임대차계약)의 본계약이 체결되면 계약금의 일부의 지급으로 갈음할 수 있지만, 본계약이 체결되지 않을 경우에는 반환할 것이 전제되어 있는 돈입니다.

 ※ 가계약금 : 본계약 전 구두 또는 문자(SNS) 등으로 계약 체결 의사표시 후 지급하는 증거금

 ※ 증거금 : 1) 의사표시에 대한 약속을 표시하기 위해 지급하는 금전
                   2) 법적 구속력이 불분명 
                   3) 당사자간 증거금을 해약금 또는 위약금으로 의사표시를 하였다면 법적 구속력 발생
                        → 본계약 미체결시 : 해약금 또는 위약금으로 봄
                   4) 당사자간 증거금에 대한 아무런 의사표시를 하지 않았다면 법적 구속력 없음
                        →본계약 미체결시 : 돌려줘야 함 

 

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 2. 중요사항

    부동산 거래에 있어서 가장 좋은 방법은 매매계약(또는 임대차계약)의 본계약 체결입니다. 본계약 시에는 계약금은 해약금으로의 법적 구속을 받으며, 특히 쌍방의 합의로 계약금을 위약금으로 할 수가 있습니다. 해약금이던 위약금이던 계약불이행자는 금전적 손해를 볼 수 있게 됩니다.

 

   가계약시에는 본계약서 작성과 같은 약정사항에 대한 명확한 증거를 남기기가 쉽지 않고, 구두상 또는 문자(SNS)로 각자의 의사표시만을 하다 보니 쌍방의 의사합치가 있었는지에 대해 분쟁이 발생하게 됩니다.

 

   1) 구두상 가계약을 할 때

        가급적 구두상 가계약은 피하고 그렇지 못할 때는 상대의 동의를 얻어 녹음을 하되, 정확하게 의사표시를 해야 합니다. 

▶ 구두상 가계약 약정 시 TIP

   1. 녹음 + 상대방 동의 확인
   2. 정확한 의사표시 (가계약금은 가계약이 불이행 시 해약금 및 위약금으로 한다.) + 상대방 동의 확인
   3. 가계약금은 거래당사자 명의의 지정계좌로 입금 

 

   2) 문자(SNS) 또는 카톡 등으로 가계약을 할 때

       가계약 일자와 가계약금, 가계약의 효력과 계약불이행 시 책임 등에 대해 정확하게 의사표시를 하고, 상대로부터 "알겠다" 등의 동의 메시지를 받아야 합니다.  

▶ 문자(SNS) 또는 카톡상 가계약 약정 시 TIP

   1. 가계약 일자, 가계약금 전달 + 상대방의 동의 확인
   2. 본계약 체결 예정일자, 계약금 금액 전달 + 상대방 동의 확인
   3. 정확한 의사표시 (가계약금은 가계약이 불이행 시 해약금 및 위약금으로 한다) + 상대방 동의 확인
   4. 가계약금은 거래당사자 명의의 지정계좌로 입금

 

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