[분양전환 임대아파트] 임차인 우선분양 | 분양전환포기 | 계약갱신요구권 행사 가능한가?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

법률 규정에 분양전환형 임대아파트는 5년 공공임대와 10년 공공임대 아파트가 있는데요. 임대의무기간이 지나게 되면 임대사업자가 지자체로부터 분양전환승인을 받아 임차인에게 분양전환 공급계약을 체결하게 됩니다.

 

그런데, 임차인 중에서 사정에 의해서 또는 자격 요건이 결여되어 분양전환을 받지 못하는 사례가 있는데요, 이때 임차인은 [주택임대차보호법]에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요?

 

분양전환 임대아파트-계약갱신요구권 행사가능여부 - 국토교통부 답변

 

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분양전환 임대아파트의 계약갱신요구권 행사 여부

 

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▶ 목 차

1. 분양전환 임대아파트란와 임대아파트의 종류은?

2. 계약갱신요구권이란? 

3.  분양전환 임대아파트의 계약갱신요구권 행사 가능 여부

4. 국토교통부의 임대아파트 계약갱신요구권 행사에 대한 답변

 

1. 분양전환 임대아파트란와 임대아파트의 종류(유형)은?

임대아파트에는 다음과 같은 유형이 있습니다.

유형	의무임대기간	분양전환 법률규정
5년 공공임대아파트	5년	O
10년 공공임대아파트	10년	O
장기일반 민간임대아파트	8~10년	X
공공지원 민간임대아파트	8~10년	X
영구임대, 국민주택임대 등	20~50년	X

임차인에게 분양전환을 반드시 해야하는 임대아파트는 5년공공임대, 10년공공임대 아파트입니다. 대표적으로 LH 분양전환 공공임대주택과 부영건설의 '사랑으로' 공공임대주택, 한국토지신탁의 '청솔아파트', 우미건설의 '우미린', GS건설의 '자이에뜨아파트', 중흥건설 등이 있습니다.

 

간혹 건설사나 주변 부동산사무실, 분양사무실에서 홍보하는 민간임대주택 분양전환은 법률에 규정되어 있지 않습니다. 단지 편의상 분양전환이라는 용어를 사용할 뿐이고, 거주하는 임차인들에게 시세대로 양도(매매)하는 것을 말하는 것이니 실제 분양전환형 임대아파트와 혼돈하지 않으시길 바랍니다.

 

그리고 민간임대주택의 확정분양가라는 것은 청약시 향후 8~10년후 분양가를 확정한다는 의미로서 매매예약에 해당하나, 서류상이나 등기상으로 어떠한 증명을 할 수는 없으니 주의하셔야 합니다.

 

2. 계약갱신요구권이란? 

[주택임대차보호법] 에는 계약갱신에 대해 아래와 같이 규정하고 있습니다.

▶ 주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

제6조의 3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

주택임대차보호법은 대물 규정으로서 주택 유형과 임대인 유형을 고려하지 않고 모든 주택에 적용되는 규정입니다. 따라서 임대주택인 5년공공임대주택, 10년공공임대주택, 장기일반 민간임대주택, 공공지원 민간임대주택에도 적용이 된다고 볼 수 있습니다.

 

3.  분양전환 임대아파트의 계약갱신요구권 행사 가능 여부

[주택임대차보호법]은 모든 주택에 해당하는 규정으로 임차인을 보호하기 위한 규정이며, [임대주택법], [공공주택특별법], [민간임대주택에관한 특별법]은 임대인이 임대사업자 등록 및 임대주택 물건을 등록한 것에 한하여 적용받는 규정입니다.

 

그렇다면, 모든 주택에 대해 적용하는 [주택임대차보호법]은 임대주택에 대해서도 적용해야 하는 것으로 보이기에 국토교통부에 질의를 하게 되었는데요.

 

국토교통부의 답변 요지는 "분양전환 임대아파트는 [임대주택법]과 [공공주택특별법]을 적용받기 때문에 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다."는 것입니다.

 

4. 국토교통부의 임대아파트 계약갱신요구권 행사에 대한 답변

국토교통부는 임대아파트 중에서 계약갱신요구권 행사 여부에 대해 아래와 같이 구분하고 있습니다.

유형	계약갱신요구권 행사 가능여부	사유
5년 공공임대아파트	X	임대주택법, 공공주택특별법 근거하여 표준임대차계약서 해지사유에 "분양받지 않은 임차인"이 포함되어 있기 때문
10년 공공임대아파트
장기일반 민간임대아파트	O	민간임대주택특별법 근거하여 분양전환 규정이 없고, 표준임대차계약서에도 내용이 없으므로 [주택임대차보호법]을 준용 함.
공공지원 민간임대아파트

 

 국토교통부의 분양전환 공공임대아파트의 경우, "(구)임대주택법 시행령 제26조 및 임대차계약서상 임대조건에서 명시한 임대차계약 갱신 거절 사유를 제외하고는 임대의무기간이 지난 후 분양전환이 완료될 때까지는 임대사업자가 임대차계약을 임의로 거부할 수 없다고 하면서, 분양전환 공공건설임대주택은 임대차 계약 갱신 등에 대해 임대주택법(공공주택특별법)에 별도로 정해져 있고 그 내용 및 절차 등도 [주택임대차보호법]과 상이하므로, "계약갱신 요구권"을 적용할 수 없다." 라고 답변을 하였습니다.

 

자세한 국토교통부의 답변은 아래를 참조해 주세요.

분양전환 공공임대주택의 계약갱신요구권에 대한 국토교통부 답변 내용

 

 

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