[주택 / 이사잘하기(2)] 공인중개사님! 중개보수에 대해 정확히 알려주세요!

살던 집에서 이사를 하게 되는 이유는 전세계약이 만료되었거나 임대차 계약 중도 계약해지 등으로 이사를 가게 되는 경우, 내 집 마련으로 이사를 하게 되는 경우가 있는데요.

 

공인중개사사무소(부동산사무소)를 통해 중개 의뢰를 하여 이사를 할 때 중개보수(일명 복비라고 하죠)에 대해 중개의뢰인들은 대부분 잘 모르는데요, 그냥 공인중개사가 달라는 데로 지급을 하게 됩니다.

 

중개보수를 복비라고도 하는데요, 예전에는 전세복비, 주택 복비, 복비, 오피스텔 복비, 원룸복비,  복비, 매매복비라고 불렀지만, 요즘은 중개수수료 또는 중개보수라고 말합니다.

 

오늘은 개업공인중개사사무소(부동산사무소)의 중개보수에 대해 정확히 알려드리겠습니다.

 

부동산사무실 이미지-내용없음

 

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공인중개사가 알려주는

중개보수(복비, 중개수수료)의 모든 것

 

◈ 목  차

   1. 공인중개사가 중개보수를 너무 많이 요구해요!

     1) 정해진 중개보수 이외 수수료는 불법

     2) 중개보수의 산정

     3) 개업공인중개사의 의무

     4) 개업공인중개사의 손해배상

     5) 중개대상물 확인·설명서의 중개보수 기재 확인하기

   2. 전세계약(임대차계약) 만료로 이사 시 중개보수 부담자는?

    1) 중개의뢰인은 임대인과 새임차인

    2) 유익비 반환받기

    3) 부속물 매수 청구하기

    4) 개업 공인중개사의 손해배상

   3. 전세계약(임대차 계약) 중도 계약해지로 이사 시 중개보수 부담자는?

 

1. 공인중개사가 중개보수(복비, 중개수수료)를 너무 많이 요구해요!

   1) 정해진 중개보수(복비, 중개수수료) 이외 수수료는 불법

 공인중개사의 중개보수는 부동산 중개사무소가 위치하는 시·도의 조례로 정해져 있는데요. 만약 공인중개사가 정해진 중개보수 보다 더 요구하는 경우에는 불법이므로 주지 않아도 됩니다.

♣ 중개보수 란?
집을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 개업공인중개사에게 중개 의뢰를 하면서 지불해야 하는 중개보수와 중개대상물 권리관계 확인에 들어간 실비를 의미함.

공인중개사는 어떠한 명목으로도 정해진 중개보수나 실비 이외의 금품을 받아서는 안돼요. 설령 내가 선의로 공인중개사에게 정해진 중개보수 이외에 추가로 복비를 더 주더라도 공인중개사는 절대 받아서는 안됩니다.

 

  2) 중개보수(복비, 중개수수료)의 산정

공인중개사의 중개를 통해 주택의 거래(매매, 임대차)가 이루어졌다면, 공인중개사사무소가 소재하는 시·도 조례에서 정해진 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하에 결정할 수 있습니다.

 

   가. 주택의 중개보수 산정은 다음과 같습니다.

부동산 중개보수 요율표 (주택)

 

   나. 주택 이외의 중개대상물에 대한 중개보수(복비, 중개수수료)는 다음과 같습니다.

부동산 거래(오피스텔) 중개보수 산정 요율표

 

♣ 오피스텔 이란?
① 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
② 상·하수도시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것

 

   다. 그 밖의 부동산

그 밖의 부동산(토지, 임야, 광업권, 어업권 등)은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하에 결정하게 됩니다.

 

  3) 개업공인중개사의 의무

개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 설명하고 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하고 설명을 해야 해요.

 

개업공인중개사는 부동산 거래가 성사되면 계약서를 작성하여 거래 당사자들에게 나눠주고, 그 원본 또는 사본, 전자문서를 5년간 보존해야 하며, 부동산 중개거래 업무에서 알게 된 비밀을 절대 누설할 수 없답니다.

 

  4) 개업공인중개사의 손해배상

개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는데요.

 

손해배상책임을 보장하기 위해 개업공인중개사는 의무적으로 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 합니다. 계약서를 작성하게 되면 개업공인중개사는 계약서 및 중개대상물 확인설명서 그리고 공제가입증서(또는 보증보험가입증서)를 중개거래 당사자들에게 교부해야 합니다.

 

  5) 중개대상물 확인·설명서의 중개보수(복비, 중개수수료) 기재 확인하기

중개보수의 협의는 개업공인중개사사무실이 소재하는 시·도 조례로 중개보수 요율의 한도를 정해놓는데, 대부분의 개업 공인중개사는 대충 설명하면서 최고 요율을 적용하여 중개보수를 요구하는데요.

 

중개대상물 확인·설명서 (총 4쪽 중 3쪽)에는 "중개보수 및 실비의 금액과 산출내역"을 기재하도록 되어 있는데, 중개 당사자들은 계약서 작성으로 대부분 확인을 안 해요. 

 

중개대상물확인설명서 양식의 중개보수 사항 내용

 

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중개 의뢰 당사자들은 계약서 작성 전에 개업 공인중개사에게 중개보수를 협의하고, 정확히 기재하였는지 반드시 확인해야 나중에 개업 공인중개사와 분쟁이 발생하지 않고, 발뺌하지 않게 됩니다.

 

2. 전세계약(임대차 계약)이 만료되어 이사 가는 경우 중개보수 부담자는?

  1) 중개의뢰인은 임대인과 새임차인

개업 공인중개사는 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 받게 되는데요, "새로운 임차인을 구하는 임대인"과 "집을 구하는 새 임차인"이 쌍방의뢰인이 되므로 전세만료로 이사를 나가는 사람은 중개의뢰인이 아닙니다.

 

즉, 전세계약 만료로 이사 갈 때는 임대인에게 임대보증금을 반환받고 이사를 가면 되고, 전세중개비인 중개보수를 지불할 필요가 없습니다.

 

 2) 유익비 반환받기 (전세집 수리 등)

임차인이 전세계약을 체결하고 거주하고 있는 주택을 수리(전세집 수리하는 경우)하여 집값이 오르고 전세금도 더 받을 수 있는 상황이 되었다면, 가치가 증가하고 그 증가액도 현존한다고 볼 수 있겠죠.  따라서 임차인은 이사를 갈 때 임대인에게 지출한 금액이나 그 증가액을 돌려달다고 "유익비상환청구권"을 행사할 수 있습니다.

♣ 유익비 란?
유익비(임차인이 임차물을 사용·수익 하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용)를 사용하여 임대차 계약이 끝난 시점에도 그 가치가 존재하는 물리적 시설물의 설치를 의미함. (예. 보일러, 샷시 등)

 

 3) 부속물 매수 청구하기

임차인이 임대인의 동의를 얻어 그 임차물에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우에는 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있답니다.

 

가령, 임대인의 동의를 얻어 전자동 빨래대를 설치하거나 시스템에어컨, 아일랜드 식탁, 붙박이장 등을 임대인 동의를 얻어 설치하게 되면 이사 갈 때 임대인에게"부속물 매수청구권"을 행사할 수 있습니다. 

 

이때 임대인의 동의는 녹음을 하거나 메시지로 동의를 받거나 또는 서면으로 확인서를 받아 놓는 방법이 좋아요.

 

 4) 장기수선충당금 돌려받기

아파트와 같은 공동주택 등에는 장기수선충당금을 납부하는데, 장기수선충당금은 집의 소유자가 납부해야 하는 것이 원칙이에요. 하지만 실제로는 세대 사용자에게 관리비에 부과가 되기 때문에 임차인은 임대차 계약기간 동안 냈던 장기수선충당금을 이사 갈 때 반환 요청을 할 수 있습니다.

♣ 장기수선충당금 이란?
장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설 교체 및 보수에 필요한 자금으로 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하는 것

 

3. 전세계약(임대차 계약) 중도 계약해지로 이사 시 중개보수 부담자는?

개업 공인중개사는 중개 의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 받게 되는데요, 임차인이 임대차기간 중 중도계약을 해지하게 되면 임대인은 계약해지의 조건으로 임차인이 새로운 임차인의 중개의뢰 및 중개비용 부담을 요구하게 됩니다.

 

만약 임차인이 중개비용 부담이 부당하다고 임대인에게 얘기한다면, 임대인 입장에서는 임대차 계약 해지를 합의해 줄 필요가 없게 돼요.결국 이때는 임대인이 아닌 "현재 살고 있는 임차인"과 "새로운 임차인"이 중개비용을 부담하게 된답니다. 

 

하지만, 임대차 계약이 중도해지되어 임차인이 중개보수를 부담한다고 하나 위에서와 같은 유익비 청구와 부속물 매수청구, 장기수선충당금 반환 청구는 모두 할 수 있습니다.

 

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