[부동산 원룸투자] 관리도 직접 못하면서, 지방 대학가 원룸주택 투자하겠다구요?

안녕하세요. 돈 많으면 사장님입니다.

 

썸네일 이미지 - 대학가원룸촌-산업단지 원룸촌 투자 유의사항

 

직장생활을 하다가 퇴직하신 분, 주식 등으로 돈을 벌어 부동산에 투자하는 분들이 주변의 권유로 지방 대학가 또는 지방 산업단지 주변의 원룸주택이나 상가주택에 투자하는 경향이 많은데요.

 

물론 대학가나 산업단지 주변은 학생과 직장인들의 기본 수요가 있기 때문에 매월 월세 수입이 들어오게 됩니다. 하지만 장밋빛 뒤에 숨은 단면은 생각해 보셨을까요?

 

오늘은 지방 대학가나 산업단지 주변 원룸촌의 원룸주택(상가주택)의 투자 계획 시 주의사항에 대해 얘기해볼까 합니다. 편하게 읽어봐 주세요.

 

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지방 대학가 원룸주택 투자

지방 산업단지 주변 원룸주택 투자

배보다 배꼽이 클 수 있다

 

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◈ 목 차 

1. 외지 투자자는 봉이다.

2. 외지 투자자에게 좋은 물건은 하늘의 별따기.

3. 보증금이 적어 수익보다 위험 리스크가 클 수 있다.

4. 부동산 관리자(공인중개사)가 갑이고, 투자자가 을이 된다.

 

1. 외지 투자자는 봉이다.

포털사이트 대학가 원룸투자 검색 이미지 (출처: 네이버)

 

외지 투자자가 지방 대학가 원룸주택에 투자 계획을 세우면 가장 먼저 그 주변 공인중개사 사무실을 찾거나 포털사이트를 검색해서 공인중개사무실을 찾게 돼요. 공인중개사는 투자자와 얘기해가며 어느지역에서 왔는지 얼마의 투자금을 계획하고 있는지 조사(?)를 하게 되요.

 

여기서 공인중개사는 이미 인정작업이 되어있는 매도물건을 외지 투자자에게 소개하고 투자를 권유하는데요. 인정작업이 되어있는 원룸 매도 물건은 매도자(현재 소유자겠죠)로부터 중개수수료로 보통 1~2천만원 이상 정도를 받는 게 일반적이에요.

 

결국 외지 투자자는 공인중개사의 말을 믿고 비싸게 원룸 주택에 투자하게 되는 것이죠.

 ▶ 여기서 잠깐!!
인정작업이란?
부동산 중개사무소나 부동산 컨설팅 사무소에서 흔히 쓰이는 은어로, 매도인의 물건을 좋은 가격에 팔아주고 그 수고를 인정받아 중개보수를 법정수수료 외에 웃돈을 주겠다고 약속한 것.

 

2. 외지 투자자에게 좋은 부동산 물건은 하늘의 별따기

네. 이미 아시다시피 지방 대학가나 산업단지 주변의 원룸주택이나 상가주택이 흔하게 싸고 좋은 물건이 나오지가 않아요. 이런 물건은 외지 투자자보다 그 지역에 있는 공인중개사 사무소를 운영하는 공인중개사나 공인중개사의 지인, 재력가에게 먼저 가게  되죠.

 

외지 투자자에게 가는 물건은 이미 좋은 물건은 다 빼먹고 난 다음 남아있는 물건을 과대 포장해서 비싸게 파는 물건이에요.

 

외지 투자자가 그 지방 대학가에 정말 좋은 원룸 물건을 찾으려면 최소한 10여 곳 이상의 부동산 사무실에 다니며 정보를 얻고 실거래신고가격 등을 확인하고 최후에는 공인중개사에게 중개수수료 외에 웃돈을 주는 약속하고 물건을 받을 수밖에 없습니다.

 

3. 보증금이 적어 수익보다 위험 리스크가 클 수 있다.

원룸 주택 위험요인 체크

 

 지방 대학가나 산업단지 주변 원룸주택의 임대가를 보면 임대보증금이 기껏 100~300만원 정도에 월세가 30~50만원 정도 되는데요.

 

자칫  월세 30~50만원은 큰 의미가 없게 될 수 있어요. 왜냐하면 세입자가 한두 달 월세 안내면 보증금은 다 까먹게 되고 막무가내 성격이면 나가라고 해도 소송이 끝날 때까지 버티는 경우가 있어서 내보내기도 쉽지 않게 되거든요.

 

더욱이 거기다 새로운 세입자 맞추려면 또 부동산 중개수수료 줘야 하지, 또 도배장판 새로 해야 하지, 이런 거 생각하면 월세로 받은 돈 다시 투자해야 하니 배보다 배꼽이 클 수 있어요.

 

4. 부동산 관리자(공인중개사)가 甲이고, 외지 투자자는 乙 이 된다.

(수도권 또는 타지역의) 외지 투자자가 지방 대학가나 산업단지 주변 원룸주택에 투자하여 매수하게 되면 원룸관리는 어떻게 할까요?  본인이 임대인이랍시고 매번 직접 와서 세입자(임차인)와 임대차계약을 체결하거나 도배, 장판, 청소와 같은 관리를 할 수 있을까요?

 

보통은 외지 투자자가 지방 대학가의 원룸주택을 매수하면 중개한 공인중개사에게 관리를 맡기게 돼요. 그중에서 수수료를 생각해보면, 보증금이 500만원에 월세30만원이면  중개수수료는 130,000원이 되는데요.

다음 포털사이트 '중개수수료 계산기' 원룸주택 중개수수료 계산 (출처: daum)

 

그런데 이런 지방 대학가나 산업단지 주변 부동산 중개사무소는 끼리끼리 담합하는 경향이 많은데요. 그래서 법정 중개수수료는 13만원이지만 실제로는 2배 정도 지불하게 되는 경우가 실제로 허다합니다.

 

그 이유는 외지 투자자가 공인중개사에게 2배 정도의 중개수수료를 주지 않으면 말 그대로 담합해서 외지 투자자의 원룸주택에 세입자를 가장 늦게 구해주거나 심지어 아예 구해주지 않거든요. 공인중개사 입장에서도 중개수수료를 2배 주는 원룸 임대인부터 맞추는 게 대부분 이겠죠.

 

그리고 도배, 장판도 실제로는 관리를 맡긴 부동산 사무실에서 공인중개사가 관리하는데 공인중개사가 도배, 장판 새로 하지 않으면 세입자 맞추기 힘들다고 하면 괜찮은 것 같아도 교체할 수밖에 없어요.

 

물론 공인중개사는 도배업자나 장판업자에게 얼마씩 뒤로 돈 받고, 업자들은 외지 투자자에게 더 올려 받고, 돈은 결국 외지 투자자에게서 나오게 되죠.

 

이러니 외지 투자자는 투자만 했지 실제 돈을 버는 건 부동산 사무실 공인중개사만 되는 경우가 많게 돼요.

 

특히 힘들게 직장 다녀며 노후생활을 위해 마련한 노후자금!!

남들이 쉽게 임대하며 월세 받는다고 그들이 다 웃는 게 웃는게 아니에요.

지방 대학가나 산업단지 주변 원룸주택 투자계획이 있으시다면 본인이 직접 관리할 수 있을 때 투자하세요.

편하게 부동산 사무실에 맡겨놓고 월세나 받아야겠다 생각하셨다간 개고생만 하게 되니까요.

 

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