[부동산투자] 남들이 보지않는 지표로 투자하는 방법은?

안녕하세요. 돈마니 사장닙입니다.

 

썸네일 이미지 - 부동산투자고려사항-외지인-대출-고령자

 

부동산에 투자할 때에는 수익률과 자금 확보 그리고 정보 수집 등을 하게 되는 돼요, 그중에서도 정보수집에서 중점을 두고 확인해야 할 부분이 있습니다.

 

특히 소위 잘나가는 지역은 부동산투자시에 정보수집이 우선순위에서 밀릴 수 있지만 타지역이거나 잘 알지 못하는 지역일수록 부동산사무실 등의 정보에 의존하게 되면 낭패를 볼 수 있기 때문에 본인이 직접 정보수집을 우선순위에 두고 실행해야 합니다.

 

오늘은 부동산투자시 대부분이 간과하는 수집해야 하는 정보와 획득한 정보에 대한 판단을 생각해 보려고 합니다. 편하게 읽어보셨으면 합니다.

 

◈ 추천글 모음 ◈

 

[임대차 / 내용증명] 임대료 연체했다고 싸우세요? 내용증명 보내는게 효과적인데요.

 

[부동산 사업과 사랑] 사랑과 돈의 유혹에 빠진 어느 공인중개사의 후회

 

[부동산 공증] 부동산 거래 박사가 추천하는 부동산계약 공증이란?

 

부동산투자와 외지인, 대출, 고령자 비율의 상관관계

 

반응형

 

 

♣ 목 차

1. 부동산투자의 수요와 공급

2. 외지인의 소유가 많은 지역

3. 대출비율 소유가 높은 지역

4. 고령자가 소유가 많은 지역

 

1. 부동산투자의 수요와 공급

부동산의 가격은 수요와 공급으로 결정이 되는데요, 수요가 많으면 가격이 올라가고 공급이 많으면 내려가게 됩니다.

 

예를들어 경기도 평택시에 입주한지 2년 된 아파트가 있고, 그 주변으로 분양이 예정된 아파트들이 있다고 한다면 당분간 분양물량이 계속 공급되기 때문에 기존 주택의 가격은 조정을 받을 수 있어요. 그 후 입주가 모두 완료되면 더이상의 공급이 없고 수요가 몰리기 때문에 가격은 다시 상승을 하게 되죠.

 

부동산 투자시에는 가장 먼저 확인하는 것이 그 지역의 부동산 경기의 수요와 공급이고, 수요는 인구이며 공급은 건축이에요.

 

예를든 경기도 평택시는 삼성전자가 1~6기 공장을 준공중에 있고, 1~3기 공장은 준공 완료되어 가동 중에 있고 계속해서 4~6기 공장은 준공중에 있는데요, 공장을 짓기 위해서는 건설근로자가 필요하죠.  삼성전자 평택공장 주변을 지나가다보면 타워크레인만 20개가 넘어요. 정말 어마어마해요!!  그리고 삼성전자 평택공장 1~3기 공장은 가동 중에 있어서 근로자(직원)들이 출근을 해서 업무를 하고 있죠.  이처럼 경기도 평택시는 인구 순유입이 늘어나는 지역으로 부동산(주택)에 대한 수요가 많은 곳이라고 볼 수 있습니다.

 

삼성전자 평택공장의 준공으로 인구 순유입이 늘어나는 평택시이지만 기존 구축아파트만 있었고, 신규아파트가 그리 많지 않아 공급이 부족한 상황이었어요. 공급이 부족한데 수요는 몰리니 가격이 상승하였고 2022년 10월 현재 전국의 부동산 경기가 하락기임에도 평택시는 가격을 유지하고 되었죠. 공급이 부족한 만큼 건설사들은 평택시에 많은 아파트를 분양하게 되었어요. 아파트를 대규모로 일시에 분양하게 되면 가격이 하락하는 게 일반적인데 수요가 받쳐주다 보니 전국이 부동산 하락기임에도 불구하고 유지하거나 소폭 상승하고 있는 것이죠.

 

2. 외지인의 소유가 많은 지역

부동산등기부등본에는 소유자의 이름과 주소 등의 인적사항이 기재되어 있는데요, 외지인의 소유가 많은 지역은 부동산 투자를 조심해야 해요. 그 이유는 외지인은 그 동네 거주자가 아니기에 언제든지 팔 수 있는 잠재 공급이 많을 수 있기 때문입니다. 그 지역 거주자들은 자녀의 학교 문제와 직장문제 등으로 사는 지역을 옮기기 쉽지 않기 때문에 가격이 약간 올랐다고 해서 팔지 못해요. 하지만 외지인 소유자들은 조금만 가격이 올라도 팔고자 물건을 내놓기 때문에 공급이 많아질 수 있어요. 공급이 수요보다 많으면 가격은 떨어지죠.

 

3. 대출비율 소유가 높은 지역

아파트를 분양받거나 매매를 하게 되어 소유자가 되기 위해서는 돈! 돈이 필요한데요,  그런데 전액 현금을 주고 주택을 매매하는 경우는 극히 드물어요. 대부분 은행 대출을 받아 잔금을 지급하게 됩니다.

 

이렇게 은행대출을 받아 주택을 매매한 소유자가 대출비율이 높을수록 결국 자신의 소득 중에서 이자로 갚아야 하는 부분이 많다는 것이 돼요. 즉 정상적으로 소득이 계속 유지된다면 전혀 문제가 없겠지만 혹여라도 문제가 발생할 때는 가장 먼저 집부터 팔아야 하는 잠재 공급자이기 때문입니다.  즉, 대출이 많은 주택 소유자가 대부분인 지역이라면 경기가 하락하거나 침체기 때에는 팔려는 매물이 늘어나기 때문에 공급이 많아질 수 있게 되는 것이죠. 

 

4. 고령자가 소유가 많은 지역

젊어서 열심히 일해서 집을 사고 자식을 공부가르키고 했지만 남은 건 집 한채 뿐이네요. 고생하셨습니다. 

고령자들은 소득이 없거나 매우 적죠. 특히 자녀들이 모두 성인이 되었거나 출가하여 주거이전에 대한 부담이 없습니다. 젊은 사람들은 직장과 자녀 학교문제로 주거이전이 쉽지 않지만  고령자들은 외지인들과 마찬가지로 지역의 부동산 가격이 오르면 팔고 다른 지역으로 이사 갈 수 있죠. 즉 잠재 공급자입니다. 

 

부동산 투자에는 공급과 수요가 균형을 맞추면서 상승과 하락을 하면서 우상향하는 모습이 가장 좋겠죠. 욕심이 많으면 수요가 폭발적이면 가능할 수 있어요.

위 세가지(외지인 비율, 대출비율, 고령자 비율)가 모두 해당하는 지역이라면 그곳에는 부동산 투자를 하지 않는 게 좋을 것이고, 1~2가지 해당한다면 투자주의, 전혀 해당이 없다면 투자를 고려해 보심도 괜찮을 것 같다는 개인적인 생각^^

부동산 투자는 정보수집이고 정보수집은 본인이 하는 것입니다.

부동산사무실이나 종사자들의 정보는 고급 정보가 아닙니다.

그래서 고급정도는 가치이며 돈이 되는 것이죠.  

 

◈ 추천글 모음 ◈

 

[부동산투자] 남들이 보지않는 지표로 투자하는 방법은?

[부동산투자] 사기꾼은 쫌 아는 투자자를 좋아한다.

[부동산 원룸투자] 관리도 직접 못하면서, 지방 대학가 원룸주택 투자하겠다구요?

부동산 갑부 의사가 추천하는 꾸준히 먹을 약은?

[주택 / 이사 잘하기(1)] 공인중개사님~! 이사할 집 구하는 방법과 이사업체 잘고르는 방법이 있나요?