[주택 매매 / 갭투자 / 대법원판단] 나는 집을 팔았어요! 새집주인한테 임차보증금 달라고 하셔야죠!!

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

썸네일 이미지-대법원 야경

 

임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하고 임차인이 대항력을 구비한 상태에서 임대인이 주택을 매도하여 새로운 매수인이 임대인으로 변경되는 경우가 있는데요. 이럴때 전임대인에게 임차보증금반환을 요청할 수 있을까요?

 

오늘은 임차인이 대항력을 가진 상태에서 임차주택이 양도되었을 때 누구에게 임차보증금반환을 요구해야 하는지에 대해 알아보려 합니다. 편하게 읽어봐 주세요.

 

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♣ 목 차

1. 사례

2. 법률 규정

3. 대법원의 판단

4. 결론

 

1. 사례

A는 B 소유 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 뒤 주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추게 됩니다. 그리고 A는 전세자금대출을 받은 새마을금고(甲)에게 위 임차보증금에 관하여 질권을 설정해 주었고, B는 질권 설정을 승낙합니다. 이후 C는 B에게 위 임차주택을 양수하게 됩니다.

※ 대항요건이란?
임대차계약 체결 + 주택의 인도 + 전입신고 

 

새마을금고(甲)은 전임대인 B에게 담보한도액 내에서 임차보증금 반환을 청구할 수 있을까요? 아니면 현재의 임대인 C에게만 임차보증금 반환을 청구할 수 있을까요?

 

2. 법률 규정

주택임대차보호법 제3조 제3항은 "주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."고 주택임차인의 대항력을 규정하고 있는데요.

 

위의 규정으로 인하여, 임차인은 대항력이 생긴 이후에 이해관계를 맺은 자가 인도를 요구하여도 그것을 거절하고 계속 사용·수익할 수 있는 것이죠.

 

3. 대법원의 판단

사례와 같이 임차인이 대항력을 가지는 경우, 주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임차주택의 양수인(매수인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있는데, 이는 주택이 양도되는 경우 임차인을 보호하기 위하여 법률이 임대인의 지위 승계를 의제한 것입니다.

 

대법원은,

이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하며, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 판시하고 있습니다. (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등).

그리고 위 사례와 같은 사건에서 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 하므로 이 경우에도 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 판시하였습니다.(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결).

 

따라서 사례의 경우 甲은 乙에 대하여 임차보증금 반환을 청구할 수는 없게 됩니다.

또한 대법원은,

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하게 되고, 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장하여야 한다고 판단한 바 있고(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결), 

 

대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인인 피고는 전부금지급의무를 부담하지 않는다고 보아야 한다고 판단하였습니다.(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결)

 

4. 결 론

매도인(전임대인)은 임차인이 대항력을 갖추었는지 확인하고 주택을 매도하게 되면, 매수인(새로운 임대인)이 모든 임차관계의 권리와 의무를 승계하게 됩니다.

매도인은 임차인의 전입신고 여부를 확인하고 매도하면 임차보증금반환 의무 및 임차보증금반환채권에 대한 채권자들에게 지급할 의무 등이 소멸하게 되는 것입니다. 

 

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