[공동주택 / 자동차 피해배상] 민간임대주택 지하주차장 누수 | 입주민 자동차 피해 | 손해배상 책임은 누가?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

공동주택의 시공상 하자 문제가 발생하는 것은 어제오늘의 일이 아닌데요. 여름철 폭우나 겨울철 눈이 녹아 아파트 지하주차장으로 누수가 되는 문제가 자주 발생합니다. 특히 입주민이 지하주차장에 자동차를 주차한 상태에서 자동차 위에 누수된 물로 인한 피해 사례가 많습니다.

 

오늘은 민간임대아파트를 비롯한 모든 임대아파트의 지하주차장 시공 하자로 인해 누수가 발생하여 자동차에 피해가 발생했을 때 손해배상과 책임 주체에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

아파트 지하주차장 누수-시공사 하자담보책임-수리비청구방법

 

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민간임대주택(임대아파트, 공공임대아파트)

지하주차장 시공 하자로 인한 누수 발생시 자동차 수리비 청구방법

 

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▶ 목 차

1. 실제 사례 (동탄신도시 민간임대주택)

2. 민간임대주택(민간임대아파트)란?

3. 민간임대주택의  시공사의 하자담보책임 기간은?

4. 지하주차장 낙수에 의한 자동차 피해 보상 책임은?

    (1) 하자담보책임기간 이내인 때는 시공사 책임

    (2) 하자담보책임기간 이후인 때는 임대사업자 책임

5. 전유부의 시설은 대부분 하자담보책임기간이 2년

6. 참고적으로, 일반 분양아파트의 하자담보책임기간은?

 

1. 실제 사례 (동탄신도시 민간임대주택)

지인이 거주하는 동탄신도시의 민간임대주택(정확히는 공공지원민간임대아파트라고 함)에서 발생한 사례인데요.

 

이 민간임대주택은 2020년 부터 임차인들이 입주를 시작한 2년이 조금 넘은 아파트이고, 임대사업자는 리츠라는 부동산투자회사이며, 시공사는 우리나라 10대 건설회사에 속하는 건설사라고 합니다.

 

지인은 불과 몇개월전인 2022. 9월경 제네시스 자동차를 구입하여 약 3,000km 정도를 운행 중이었고, 자신이 거주하는 동탄신도시 민간임대주택의 지하주차장 1, 2층 중 지하 2층에 주차를 하게 됩니다.

 

2022. 12. 12.경 많은 눈이 내리던 즈음  아파트 지상에 쌓인 눈이 녹아 지하주차장으로 스며들게 됩니다. 지하주차장으로 스며든 물이 콘크리트와 섞여 석회물이 낙수 되었고, 하필이면 지인의 자동차 본네트 위에 장시간 떨어지면서 코팅이 벗겨지고 도장에 피해를 입게 됩니다. 

 

이 아파트에는 지인 이외에도 여러 입주민의 자동차가 동일한 피해를 입게 되어 임대사업자와 관리사무소에 피해 보상책과 시공 하자 보수를 요청했다고 하는데요.

 

이에 임대사업자와 관리사무소는 준공한지 3년도 되지 않았기에 아직 시공사의 하자담보책임이 있으므로 시공사에서 자동차 피해 보상과 하자보수를 해야 한다고 설명하고 시공사에게 임차인들의 피해보상과 하자보수를 요청합니다. 그러나 시공사는 자동차 외부 도장면에 묻은 석회물은 식초로 닦으면 된다는 식으로 임차인들의 피해 보상을 거절합니다.

 

결국 다수의 피해자 임차인들이 관련규정과 수원시 주택과에 민원을 제기하자, 그제야 시공사는 자신들의 책임을 인정하고 피해보상을 하였다고 합니다.

 

2. 민간임대주택(민간임대아파트)란?

민간임대주택이란, [민간임대주택에 관한 특별법]의 규정에 해당하는 장기일반 민간임대주택과 공공지원 민간임대주택, 그리고 민간사업자가 건설 또는 매입한 (5년, 10년) 공공임대주택을 말합니다.

 

참고로 공공임대주택은, LH(한국토지주택공사) 및 SH(서울주택도시공사) 등 공공사업자 건설 또는 매입한 (5년, 10년)공공임대주택, 행복주택, 국민임대주택, 영구임대주택 등을 말합니다.

 

3. 민간임대주택의  시공사의 하자담보책임 기간은?

민간임대주택은 [민간임대주택에 관한 특별법]을 적용합니다. 그런데 이 법에는 공동주택의 하자 담보 등과 관련한 규정은 없고 하자담보에 관한 규정은 [공동주택관리법]을 적용합니다.

▶ 민간임대주택에 관한 특별법
제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다. 

 

공동주택의 시공사(건설회사)의 하자 담보 책임 기간에 대해 [공동주택관리법] 등에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

▶ 공동주택관리법
제36조 ③ 담보책임기간은 하자의 중대성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유 부분: 입주자(임차인)에게 인도한 날
2. 공용 부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일


▶공동주택관리법 시행령
제36조(담보책임기간) ① 법 제36조 제3항에 따른 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별 담보책임기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 다음 각 호와 같다.
1. 내력구조부별 하자에 대한 담보책임기간: 10년
2. 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간: 별표 4에 따른 기간 (아래참조)

 

<아파트 시설 공사별 하자담보책임기간>

(공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제2호 관련)

시설공사	세부공종	기간
1. 마감공사	가. 미장공사 나. 수장공사(건축물 내부 마무리 공사) 다. 도장공사 라. 도배공사 마. 타일공사 바. 석공사(건물내부 공사) 사. 옥내가구공사 아. 주방기구공사 자. 가전제품	2년
2. 옥외 급수 · 위생 관련 공사	가. 공동구공사 나. 저수조(물탱크)공사 다. 옥외위생(정화조) 관련 공사 라. 옥외 급수 관련 공사	3년
3. 난방ㆍ냉방ㆍ환기, 공기조화 설비공사	가. 열원기기설비공사 나. 공기조화기기설비공사 다. 닥트설비공사 라. 배관설비공사 마. 보온공사 바. 자동제어설비공사 사. 온돌공사(세대매립배관 포함) 아. 냉방설비공사	3년
4. 급ㆍ배수 및 위생설비공사	가. 급수설비공사 나. 온수공급설비공사 다. 배수ㆍ통기설비공사 라. 위생기구설비공사 마. 철 및 보온공사 바. 특수설비공사	3년
5. 가스설비공사	가. 가스설비공사 나. 가스저장시설공사	3년
6. 목공사	가. 구조체 또는 바탕재공사 나. 수장목공사	3년
7. 창호공사	가. 창문틀 및 문짝공사 나. 창호철물공사 다. 창호유리공사 라. 커튼월공사	3년
8. 조경공사	가. 식재공사 나. 조경시설물공사 다. 관수 및 배수공사 라. 조경포장공사 마. 조경부대시설공사 바. 잔디심기공사 사. 조형물공사	3년
9. 전기 및 전력설비공사	가. 배관ㆍ배선공사 나. 피뢰침공사 다. 동력설비공사 라. 수ㆍ변전설비공사 마. 수ㆍ배전공사 바. 전기기기공사 사. 발전설비공사 아. 승강기설비공사 자. 인양기설비공사 차. 조명설비공사	3년
10. 신재생 에너지 설비공사	가. 태양열설비공사 나. 태양광설비공사 다. 지열설비공사 라. 풍력설비공사	3년
11. 정보통신공사	가. 통신ㆍ신호설비공사 나. TV공청설비공사 다. 감시제어설비공사 라. 가정자동화설비공사 마. 정보통신설비공사	3년
12. 지능형 홈네트워크 설비 공사	가. 홈네트워크망공사 나. 홈네트워크기기공사 다. 단지공용시스템공사	3년
13. 소방시설공사	가. 소화설비공사 나. 제연설비공사 다. 방재설비공사 라. 자동화재탐지설비공사	3년
14. 단열공사	벽체, 천장 및 바닥의 단열공사	3년
15. 잡공사	가. 옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등) 나. 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사	3년
16. 대지조성공사	가. 토공사 나. 석축공사 다. 옹벽공사(토목옹벽) 라. 배수공사 마. 포장공사	5년
17. 철근콘크리트공사	가. 일반철근콘크리트공사 나. 특수콘크리트공사 다. 프리캐스트콘크리트공사 라. 옹벽공사(건축옹벽) 마. 콘크리트공사	5년
18. 철골공사	가. 일반철골공사 나. 철골부대공사 다. 경량철골공사	5년
19. 조적공사	가. 일반벽돌공사 나. 점토벽돌공사 다. 블록공사 라. 석공사(건물외부 공사)	5년
20. 지붕공사	가. 지붕공사 나. 홈통 및 우수관공사	5년
21. 방수공사	방수공사	5년

 

▼ 시설공사별 하자담보책임 기간 다운 받기 ▼

[별표 4] 시설공사별 담보책임기간(제36조제1항제2호 관련)(공동주택관리법 시행령).pdf

0.13MB

 

4. 지하주차장 낙수에 의한 자동차 피해 보상 책임은?

(1) 하자담보책임기간 이내인 때는 시공사 책임

공동주택관리법 제37조(하자보수 등)
① 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(이하 이 장에서 “입주자대표회의등”이라 한다) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.

② 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다. 

 

위의 실제사례와 같이, 지인이 살던 동탄신도시의 민간임대주택(정확히는 공공지원민간임대주택 임)은 준공승인(사용검사) 받은 지 2년이 조금 넘었고, 임차인들이 최초 입주한 지도 2년이 갓 넘은 상태인데요.

 

위의 규정으로 보면, 지하주차장에 누수가 발생하게 된 하자는 "방수공사"에 해당하는 것인데요,  방수공사의 하자담보책임기간은 5년으로 규정되어 있습니다.

 

따라서 민간임대주택의 입주자들이 입은 지하주차창 누수에 따른 자동차 피해 배상은 해당 시공사(건설회사)가 책임져야 합니다. 특히 이러한 하자는 근본적인 하자 보수를 하지 않으면 매년 발생하게 되기 때문에 강력히 하자 보수를 요구해야 하는 사안입니다.

 

(2) 하자담보책임기간 이후인 때는 임대사업자 책임

가령, 지인과 같이 지하주차장 누수로 자동차 피해를 입게 되었는데 시공사의 하자담보책임기간이 지난 때에는 민간임대주택의 소유자인 임대사업자가 배상할 책임이 있게 됩니다.

 

5. 전유부의 시설은 대부분 하자담보책임기간이 2년

 

민간임대주택의 임차인은 입주자모집공고 및 선착순 입주자모집을 통해 해당 민간임대주택이 사용검사(준공승인)를 받은 후 입주를 시작하는게 통상적인데요.

 

최초 입주한 임차인은 주택을 인도받은 날부터 2년 이내에 전유부에서 발생한 하자에 대해 시공사 측에 AS를 요청하고 하자보수를 받을 수 있습니다. 즉 자신이 계약하고 거주하는 동·호수(이를 전유부라 함) 안에서 특히 가전제품이나 전열기구, 도배, 장판, 기타 모든 시설품들이 이에 해당합니다.

 

다만, 임차인 본인의 부주의에 의해 발생한 하자에 대해서는 시공사 및 임대사업자의 하자보수 의무가 없습니다.

 

특히 중요한 것은 AS(하자보수)를 요청하지 않고 미루다가 하자보수담보책임기간 2년이 지나고 이사를 갈 사정이 생겼을 때, 임대사업자는 임차인에게 수리비를 요구할 수 있게 됩니다. 

 

민간임대주택을 비롯하여 공공임대주택, 공공지원민간임대주택 등 모두 해당하는 사안이므로 임차인은 각별히 주의하고 하자보수가 필요한 사안에 대해서는 시공사와 임대사업자에게 빠른 AS요청을 할 필요가 있는 이유입니다.

 

6. 참고적으로, 일반 분양아파트의 하자담보책임기간은?

위에서는 민간임대주택을 비롯한 모든 임대아파트의 하자담보책임에 대해 알아보았는데요. 그렇다면 일반 분양아파트의 하자담보책임기간은 다른지 궁금하실 텐데요.

 

일반 분양아파트의 경우에도 시공사(건설회사)의 하자담보책임기간은 민간임대주택과 같습니다. 같은 [공동주택법]을 적용하기 때문입니다.

 

다른 점이 있다면, 하자담보기간이 종료하게 되면 공용 부분 하자보수는 아파트 관리비(수선비, 장기수선충당금 등)에서 지급해야 하고 , 전유 부분은 소유자의 비용으로 하자보수를 해야 하며, 지하주차장 누수에 의한 자동차 피해 배상은 입주자대표회의에서 지급하게 됩니다.

 

 

 

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