[부동산 / 양도소득세(2)] 양도소득세 계산 방법은?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

이전 [부동산 / 양도소득세(1)] 에서는 부동산 양도소득세의 기본개념과 신고납부기한 등에 대해 알아봤는데요. 오늘은 양도소득세을 어떻게 계산하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

양도소득세 계산방법과 필요경비

 

 

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양도소득세 간단히 계산하는 방법

 

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▶ 목 차

1. 양도소득세 계산 방법은?

2. 장기보유특별공제율 범위는?

3. 필요경비로 인정되는 것은?

 

1. 양도소득세 계산 방법

양도소득세의 계산은 다음과 같은 수식에 따라 계산됩니다.

1. 양도가액	부동산 등의 양도당시 실지거래가액
-
2. 취득가액	부동산 등의 취득당시 실지거래가액 - 실지거래가액을 확인할수 없는 경우 : 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용
-
3. 필요경비	실비：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용
=
4.양도차익	1.양도가액 - 2.취득가액 - 3.필요경비 = 양도차익
-
5.장기보유특별공제	1) 토지·건물, 조합원입주권(승계취득은 제외) 2) 3년 이상 보유한 1세대 1주택
=
6.양도소득금액	4.양도차익 - 5.장기보유특별공제
-
7.감면대상소득금액	조세특례제한법의 규정 적용 (미분양주택, 신축주택)
-
8.양도소득기본공제	250만원 (미등기 양도자산은 제외)
=
9.양도소득과세표준	6.양도소득금액 - (7.감면대상소득금액 + 8.양도소득기본공제)
x
10.세율	양도소득세율표 최대 75% [부동산 / 양도소득세(3)] 참조
=
11.산출세액	9.양도소득과세표준  x  10.세율
-
12. 세액공제+감면세액	전자신고세액공제, 외국납부세액공제, 조세특례제한법 상 감면세액
자진납부할 양도소득세 세액	11.산출세액 - 12.(세액공제+감면세액)

 

2. 장기보유특별공제율 범위

토지와 건물, 조합원입주권(승계취득은 제외) 및 3년이상 보유한 1세대 1주택은 그 기간에 따라 장기보유특별공제를 받게됩니다. 적용되는 공제율을 다음과 같습니다.

양도소득세액 계산 - 장기보유특별공제율

 

3. 필요경비로 인정되는 것은?

양도차익은, "양도가액 - 취득가액 - 필요경비"로 계산됩니다. 즉 필요경비는 양도소득세액을 낮히는 역할을 하게 되는데요. 그렇다고 모든 지출 금액이 필요경비로 인정되지는 않습니다.

 

1) 취득시 지불한 금액

양도재산을 취득할 때 실제로 매도인에게 지불한 금액을 말합니다. 실거래가와 세금, 취득시 부대비용이 포함됩니다.

항목	인정 여부
농어촌특별세, 중개수수료, 법무사 수수료	o
중도금 대출이자, 재산세, 종합부동산세	x

 

2) 자본적 지출액과 해당 항목

부동산을 보유하는 동안 지출한 비용으로서, 자본적 지출액과 수익적 지출액으로 나뉩니다.

 

수익적 지출액은 자산 가치증가가 아닌 인테리어적 지출을 의미하고, 자본적 지출액은 자산의 가치 증가나 보전을 위해 지출한 것을 의미합니다.

 

이중 자본적 지출액(자산 가치 증가를 위해)은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

지출액 구분	항목	필요경비 인정 여부
자본적 지출액	발코니 확장비, 샤시 설치비, 실내 확장비, 보일러 교체 등	o
수익적 지출액	전등교체비, 화장실 수리비, 도배비, 장판비, 중문설치비, 베란다 페인트

 

3) 양도시 지불한 비용

양도재산을 처분할 때 지출한 비용을 말합니다. 

항목	인정여부
중개수수료(현금영수증 포함)	o  (단, 현금영수증 및 세금계산서, 무통장 입금증 등 필수첨부)
법무사 수수료
인지대
개발부담금
재건축부담금
부동산건설팅비

 

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