[주택임대차 / 임대인 세금확인] 공인중개사님! 임대차계약 체결전 임대인의 세금납부 확인 안해주시나요?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

썸네일 이미지-임대차계약-국세완납증명서 확인

 

전세 또는 월세 임대주택을 찾을 때는 보통 부동산 사무실(공인중개사 사무실) 또는 직거래를 통해 하게 되는데요, 부동산 사무실이나 임대인과 직거래를 할 때 내가 요구하지 않으면 확인을 하지 못하는게 있어요.

 

바로 국세(지방세)납세증명서 (또는 국세 완납증명서)라는 것인데요, 대부분 임대차 계약을 할 주택의 부동산 등기부등본을 열람해서 소유자 확인 및 근저당권 설정금액, 가압류 또는 가처분 등의 등기기록 등만을 보고 문제가 있는지 파악합니다. 이런 것도 중요하지만 더불어 소유자(임대인)의 국세(지방세)가 미납된 사실이 있는지도 확인해야 혹여 문제가 발생하더라도 손해를 보지 않을 수 있습니다.

 

오늘은 임대차계약시 중요한 소유자(임대인)의 국세(지방세) 완납 여부에 대해 알려드리고자 합니다. 편하게 읽어보시기 바랍니다.

 

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부동산임대차계약과 임대인의 국세완납확인증명서를 받아야 하는 이유

 

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♣ 목 차

1. 국세(지방세) 납세증명서란?

2. 국세(지방세) 완납 확인은 공인중개사의 설명의무가 아니다?

3. 조세(국세, 지방세)의 경매시 배당순위

 

1. 국세(지방세)완납증명서 란?

국세(지방세) 납세증명서(완납증명서)는 말그대로 국세 또는 지방세를 완납했음을 증명하는 서류를 말해요. 보통 임대차 계약이나 대출을 받을 때 확인이 필요한 서류입니다.

 

국세(지방세) 완납이 중요한 이유는 가령 임대주택이 경매로 넘어가게 되면 국세(지방세)를 우선 변제하게 되기 때문이에요. 임차인이 확정일자 받은 날이 조세 법정일보다 전이라면 임차인이 조세보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있게 되지만, 조세가 미납되어 있는 상태에서 임대차 계약을 체결하고 임대주택이 경매에 넘어가게 되면 1순위 배당은 조세가 되기에 보증금 전액을 회수할 수 없게 되기 때문입니다. 

 

(좌)국세납세증명서, (우)지방세납세증명서

 

 2. 국세(지방세)완납 확인은 공인중개사의 설명의무가 아니다?

부동산 사무실에서는 임대차 계약을 체결할 때 '중개대상물확인설명서'라는 서류를 작성하게 돼요. 공인중개사는 의무적으로 임대차 주택에 대한 정확하고 사실에 근거한 자료를 임대인과 임차인에게 제시하고 설명해야 합니다. 이러한 의무는 정당한 보수를 받기 때문에 이를 어기게 된다면 형사처벌을 받을 수 있고, 손해배상을 할 수 있게 됩니다.

 

중개대상물 확인설명서에는 내외부 시설 상태 및 관리사항 등을 명시하는데, 안타깝게도 소유자(임대인)의 국세 완납증명서의 확인 설명에 대한 내용은 없습니다. 즉 공인중개사의 의무가 아니기 때문에 임차인이 요청하지 않으면 굳이 확인하지 않아요. 임대인도 마찬가지죠.

 

그래서 임차인은 부동산사무실에서 공인중개사가 임대차계약을 작성하기 전에 국세(지방세)납세증명서(완납증명서)를 요구하셔야 합니다. 만약 임대인이 이에 협조하지 않고 국세(지방세) 완납증명서 교부를 꺼려한다면 임대차 계약을 체결하지 않는 것이 현명한 선택입니다.

 

국세(지방세)납세증명서(완납증명서) 발급방법은 민원24 또는 국세청 홈텍스에서 임대인의 공인인증서만 있다면 쉽게 발급받을 수 있기 때문에 굳이 발급하는 것을 꺼려하거나 귀찮다는 핑계로 거절한다면 거르셔야 합니다.

 

3. 조세(국세, 지방세)의 경매 시 배당순위

앞서 설명했듯이, 임차인이 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받기전까지  국세(지방세) 미납금이 있고 임대주택이 경매가 되면 1순위 배당은 조세(국세, 지방세)가 됩니다. 조세의 미납금이 없었다면 원래는 1순위 배당은 임차인이기 때문에 보증금을 전액 회수할 수 있었을 텐데요.

 

임차인은 부동산 사무실의 공인중개사가 중개대상물 확인설명서를 작성하고 부동산 등기부등본 열람을 통해 근저당권 설정액 등을 확인시켜 주기 때문에 안심하게 됩니다. 그리고 이러한 문제가 발생하게 되면 공인중개사에게 책임을 요구하겠지만 공인중개사에게는 임대인의 국세(지방세) 완납 여부까지 확인해 줄 의무가 없기 때문에 책임을 물을 수 없게 됩니다.

 

주택임대차 계약 시 공인중개사에게 또는 임대인에게 반드시 국세(지방세) 납세증명서 요청을 하셔서 손해를 예방할 수 있습니다.

 

공인중개사가 알아서 해줄 거라고 믿으면 안 됩니다!

임차인이 권리이며, 재산을 보호할 최소한의 방법입니다!

 

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