[부동산 / 양도소득세(1)] 양도소득세의 개념 | 과세대상 | 신고납부기한은?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

부동산 또는 주식, 분양권 등을 보유하다가 처분하게 되면 얻게 되는 이익이 세금을 부과하게 되는데요, 오늘은 부동산의 양도소득세에 대한 기본적인 개념과 과세대상, 신고납부기한에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

양도소득세 안내

 

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부동산 양도소득세 기초 상식

양도소득세 개념 | 과세대상 | | 신고납부기간

 

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▶ 목 차

1. 양도소득세란?

2. 양도소득세의 대상은?

3.  양도소득세의 비과세 및 감면 대상은?

4. 양도소득세의 신고납부기한 및 가산세(무신고 가산세, 납부지연 가산세)  범위는?

5. 양도소득세의 분할납부 가능 금액은?

6. 양도소득세의 법정 신고기한은?

 

1. 양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산의  양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도하면서 발생하는 이익(소득)에 대해 부과하는 세금입니다.  참고로 개인은 양도소득세를, 법인은 법인세를 납부합니다.

 

양도소득세는 부동산 또는 분양권 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간동안에 발생한 이익에 대해 양도시점에 과세하는 것인데요, 만약 부동산이나 분양권 등의 양도로 이익이 없거나 손해를 보았다면 양도소득세는 발생하지 않습니다.

 

2. 양도소득세의 대상은?

양도소득세가 과세되는 대상의 범위는 아래와 같습니다.

양도소득세가 발생하는 과세대상 안내

 

양도소득세의 양도는, 양도로 보는 경우와 양도로 보지 않는 경우로 나뉘게 되는데 양도소득세가 발생하는 양도의 범위는 아래와 같습니다.

양도로 보는 경우	■ 양도란, 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말함. ■ 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과이므로 양도에 해당 함.
양도로 보지 않는 경우	■ 신탁해지를 원인으로 하는 소유권 원상회복, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번 변경 ■ 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정하여 양도소득세가 아닌 증여세 부과 함.

▶ 용어 정의
1) 증여자란, 재산을 주는 사람
2) 수증자란, 재산을 받는 사람
3) 부담부증여란, 부모 명의의 근저당권이 설정된 부동산을 자녀에게 증여하는 것. 즉 재산(채권)과 대출금(채무)을 수증자가 모두 인수하는 것을 말함.

 

3.  양도소득세의 비과세 및 감면 대상은?

양도소득세의 비과세 및 양도소득세 감면 대상은 아래와 같습니다.

비과세 대상	■ 1세대가 1주택을 보유하고 2년이상 보유한 경우      - 양도시 실지거래가액이 12억 초과시에는 과세 함.     - 주택에 딸린 토지가 도시지역안이면 주택면적의 5배, 도시지역밖이면 10배까지 비과세.
감면 대상	■ 장기임대주택 ■ 신축주택 취득 ■ 공공사업용 토지 ■ 8년 이상 자경농지

 

4. 양도소득세의 신고납부기한 및 가산세(무신고가산세, 납부지연 가산세)  범위는?

 

 4-1 예정신고 및 납부

개인이 자신이 보유한 부동산을 양도할 때는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 본인 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 납부를 해야 합니다.

 

가령, 2022. 8. 15. 잔금을 모두 받았다면 양도소득세 예정신고 및 납부기한은 8월의 말일부터 2개월 마지막일인 2022. 10. 31. 까지가 됩니다. (단, 신고납부 마지막일이 토, 일요일 또는 국경일인 때는 그다음 날)

 

특히, 중요한 것은 양도시점은 원칙적으로 실질적으로 잔금을 모두 지급받은 날입니다. 다만 예외적으로 잔금을 모두 지급받은 날 전에 소유권이전등기를 한 때에는 등기접수일이 양도시점이 됩니다.

 

만약, 예정신고를 하지 않게 되면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와 1일 0.022%의 납부지연 가산세가 부과됩니다.

▶ 예정신고 및 납부
    - 한해동안 1건 이상의 양도소득이 있는 경우 필수
    - 잔금 청산일이 속한 달의 말일부터 2개월
    - 미신고 시 무신고 가산세 20% + 납부지연 가산세 (1일 0.022%)

 

4-2 확정신고

개인이 한해동안 1건의 양도소득이 있을때는 예정신고만 하면 되지만, 가령 한해동안 2건 이상의 부동산을 양도한 때에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 합니다.

 ▶ 확정신고
   - 한해동안 2건 이상의 양도소득이 있는 경우 필수
   - 다음년도 5월 1일부터 5월 31일까지

 

 4-3 예정신고 및 확정신고하지 않은 경우

양도소득세의 예정신고 및 확정신고를 하지 않은 때는 국세청에서 결정·고시하게 되며, 신고납부를 하지 않은 때에는 무신고 가산세 20%~ 40% 및 납부지연 가산세 1일 0.022%를 추가 부담하게 됩니다.

 

5. 양도소득세의 분할납부 가능 금액은?

양도소득세는 분할 납부가 가능한데요. 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에 2개월 이내로 나누어 분할납부가 가능합니다.

납부할 양도소득세가 2천만원 이하 시	1회) 1,000만원 / 2회) 나머지 금액
납부할 양도소득세가 2천만원 초과 시	1회) 절반 금액 /  2회) 절반 금액

 

6. 양도소득세의 법정 신고기한은?

소득종류	구분	법정신고기한
토지, 건물, 부동산에 관한 권리	예정 신고	잔금청산일(또는 소유권이전등기 접수일)이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	다음년도 5.1.~5.31.까지
토지거래 허가구역 내 토지양도 시 토지거래 계약 허가 받기전 잔금 청산하는 경우	예정	허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	다음년도 5.1.~5.31.까지

 

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