[부동산세금 / 주택임대소득] 주택수계산 | 총수입금액계산 | 소형주택 세금감면 | 보증금의 간주임대료

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

"소득이 있는 곳에 세금이 있다."는 원칙하에 부동산 또한 보유하거나 거래하는 경우에는 세금을 납부하게 되는데요, 주택을 임대한 임대인은  주택임대소득을 납부하게 됩니다.

 

오늘은 부동산세금 중 주택임대소득에 대해 알아보도록 하겠습니다. 편하게 읽어 주세요. 

 

부동산세금-주택임대소득 안내

 

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주택임대소득의 주택수계산과 총수입금액계산 방법

소형주택의 세금 감면 신청방법 및 보증금 간주임대료

 

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▶ 목 차 

1.  주택임대소득의 주택이란?

2. 주택 수의 계산방법은?

3. 주택임대업의 업종분류 및 비과세 소득 요건은?

4. 주택임대소득의 총수입계산방법은?

5. 소형주택 임대사업자의 세액 감면

6. 세액 감면 신청방법

 

1.  주택임대소득의 주택이란?

주택임대소득에 해당하는 주택은, 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 여기에는 주택에 딸리 토지를 포함합니다. 단, 사업을 위해 주거용으로 사용되는 주택은 제외됩니다.

 

특히, 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치된 경우에는 아래와 같은 부분만 주택으로 인정됩니다.

사업용 건물 중 주택으로 인정되는 부분

 

 

2. 주택 수의 계산방법은?

주택임대소득에 해당하는 주택은 다음과 같은 방법으로 계산합니다.

주택임대소득에 해당하는 주택수의 계산

 

3. 주택임대업의 업종분류 및 비과세 소득 요건은?

사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득 중 주택에 대해서는 다음과 같이 부동산임대업으로 분류되며 과세의 대상이 됩니다.

과세대상 부동산임대업의 분류

 

특히, 1개의 주택을 소유한 사람에게는 주택임대소득은 비과세 되는데요. 다만 기준시가 9억원을 초과한다던가 국외에 주택을 소유한 사람의 임대소득은 과세를 하게 됩니다.

 

4. 주택임대소득의 총수입계산방법은?

주택임대소득의 총수입을 계산하기 위한 2가지의 방법이 있는데요.

 

  1) 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였더거나 수입할 금액의 합계액으로 계산합니다.

      ※ 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

 

  2) 선세금에 대한 총수입금액 계산

      ※ 총수입금액 = 선세금 x (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

 

보증금 등에 대한 간주임대료란, 거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입하게 되는 것을 말하는데요.

다만, 주거전용 면적이 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31까지는 주택수에 포함하지 않습니다.

보증금의 간주임대료 계산방법

 

5. 소형주택 임대사업자의 세액 감면

소형주택 임대사업자로서 세액 감면을 받기 위해서는, 임대사업자는 대한민국 국적을 가진 내국인이어야 하고, 외국인은 감면 대상이 되지 않습니다.

 

그리고 임대사업자는 소득세법에 따라 "사업자등록"을 하고, 민간임대주택에 관한 특별법상 "임대사업자등록"을 해야 합니다.

※ 소형주택 임대사업자 세액 감면 요건 : 내국인 + 사업자등록 + 임대사업자등록

 

민간임대주택에 관한 특별법상 임대주택으로 등록된 주택으로서 아래 요건을 충족하는 임대주택은 임대사업자 세액 감면의 대상이 됩니다.

민간임대주택에 관한 특별법상 임대주택의 세액 감면

 

6. 세액 감면 신청방법

해당 과세년도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 아래의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.

※ 임대소득 세액감면신청서 필요서류
    1. 과세표준신고 및 세액감면신청서 1부
    2. "민간임대주택에 관한 특별법 시행령"상의 임대사업자 등록증 1부
    3. "민간임대주택에 관한 특별법 시행령"상의 임대조건신고증명서 1부
    4. "민간임대주택에 관한 특별법"상의 표준임대차계약서 사본 1부
    5. "민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙"상의 임대차계약 신고이력 확인서 1부

 

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