[부동산임대차 / 수선비] 임차인 퇴거시 수선비 부담해야 할까요?

   주택이나 상가에 대해 임대차 계약을 체결 한 임차인이 임대차 계약기간 동안 사용·수익을 하가다 발생한 하자에 대해 임대인이 부담해야 하는지 또는 임차인이 부담해야 하는지에 대해 알고 계시나요?

 

   임대차계약에서 하자발생과 수선비 부담은 항상 분쟁의 대상이 됩니다. 오늘은 임대인과 임차인 사이의 하자발생과 수선비 부담은 누가 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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아파트 전경 이미지

 

임차인 퇴거시 수선비 부담해야 할까요?

 

사례

   임차인A는 임대인B와 서울 강남구 H아파트 101동 101호에 대해 2년의 임대차 계약을 체결하고 거주하게 됩니다. 임차인은 생활에 필요한 에어컨과 거치형 TV를 설치하고 벽면에 못을 타공하고 시계를 걸어 사용하는 한편, 보일러가 고장나서 보일러 A/S 비용을 지불하고 수선을 하게 됩니다.

 

   임차인이 임대차계약 종료에 따라 퇴거하면서 임대보증금 반환과 보일러 A/S 비용을 요청하자, 임대인은 에어컨 설치 및 못 타공에 따른 도배 훼손비 등을 공제하고 주겠다고 하는 사안입니다.

 

법률 규정 

   임대차 관계에서 발생하는 임대인과 임차인의 의무에 대해서는 민법에서 규정하고 있습니다.

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

임대인, 임차인의 수선범위와 고의·과실에 의한 손해배상

    위 법률규정과 같이 임대인은 임차인이 임대차 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유자할 의무가 있습니다. 그러나 임대인의 수선의무는 전문기술이 필요한 경우이거나 많은 비용이 들어가는 경우에 한합니다. 이와 반대로 임차인의 수선의무는 전문기술이 필요 없는 소액의 경우라고 합니다.

▶임대인 수선범위 : 전문기술이 필요한 수선, 많은 비용이 들어가는 수선
▶ 임차인 수선범위 : 전문기술이 필요 없는 수선, 소액의 비용이 들어가는 수선

 

   임대인은 임대인에게 수선의무가 있다는 것에 동의하지만 임차인이 고의 또는 과실로 파손하는 것까지 부담하는 것에는 불합리하다고 항변할 수 있습니다.

 

   임차인이 고의 또는 과실로 파손한 경우에는 손해배상 책임이 있게 되고, 손해배상은 원상태로의 복구를 말합니다. 즉 임차인이 사용상 고의 또는 과실 등으로 파손되는 경우에는 임차인에게 수선의무가 발생하게 됩니다.

 

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수선비용의 부담

 

   1) 임차인 수선비 부담

       위 사례와 같이, 임차인은 거주에 필요한 에어컨 설치는 할 수 있습니다. 하지만 에어컨은 거주에 반드시 필요한 필수용품은 아닙니다.  특히 벽걸이 에어컨과 벽면 거치형 TV는 임차인의 선택사항이지 반드시 벽면에 부착하지 않는 방법도 있기 때문에 이는 임차인이 자신의 만족에 의해 사용한다고 볼 수밖에 없습니다.

    

   따라서 임차인이 퇴거시 에어컨 철거 부분 벽면과 TV 철거 부분 벽면은 도배가 훼손되어 있을 것이므로 도배 수선비용은 임차인의 부담해야 하는 것입니다.

 

  2) 임대인 수선비 부담

      위 사례와 같이, 임차인이 거주하면서 보일러는 반드시 필요한 필수시설이라고 할 수 있습니다. 보일러가 자연적 결함 또는 노후화로 임차인이 거주에 불편을 느끼게 되면 임대인은 이를 보완해줄 의무가 있게 됩니다.

 

      만약, 임차인이 보일러 수리를 위한 A/S비용을 지불하였거나 수리비용보다 교체비용이 유리하다 판단하여 보일러 교체를 하게 되었다면 임대인은 임차인이 지불한 비용을 지급하여야 합니다.

 

대법원 판단

대법원 2010다89876호 판결에 따르면,

  임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

대법원 2012다19154호 판결에 따르면,

   임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다.
   따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 그리고 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익 하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차 계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차 관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이다.

 

필요비와 유익비 상환청구권 및 상환청구권의 포기

    앞서 본 바와같이, 임차인이 고의 또는 과실이거나 편의를 사용 중 훼손한 부분은 임차인이 수선해야 하는 의무입니다. 하지만 목적물 사용에 필요한 보일러와 같은 시설은 임대인이 수선할 의무가 있습니다.

 

   사례와 같은 보일러의 수리비는 필요비, 유익비에 해당하고 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만, 임대차계약시임대차 계약 시 계약조항에 '수리비, 교체비는 임차인이 부담한다.' 등을 포함하게 되면 임대차 계약 시에 상환청구권을 포기한다고 합의한 것으로 보아 청구할 수 없게 됩니다.

 

 기타(곰팜이 분쟁) 

   신축 아파트에서도 곰팡이가 발생하는 경우는 빈번합니다. 곰팡이는 건축 시 구조적인 결함도 있지만 거주자가 관리 예방을 하지 못해 발생하는 경우도 있게 됩니다.

 

   건축시 구조적 결함에 의해 습기와 물기가 차는 것이라면 겨울철과 같은 내외부의 급격한 온도차에 의한 것뿐만 아니라 봄, 여름과 같은 계절에도 비가 오거나 장마 때에도 습기나 물기가 발생합니다.

 

   구조적 결함이 아니라면 대부분이 관리를 충분히 하지 못해 발생하는 경우가 다반사입니다. 특히 겨울철 창문을 열게 되면 춥다 보니 하루에 한 번도 창문을 열지 않고 방치하게 되면 내외부의 온도차로 인해 습기가 발생하게 됩니다.

 

   습한 방에서도 곰팡이가 발생하게 되는데, 예방을 위해서는 습한 방과 거실은 하루에 10분정도 환기를 하고, 제습기를 틀어주면 됩니다. 특히 발코니나 베란다에는 약 3cm가량 창문을 살짝 열어놓으면 환기가 되어 곰팡이가 발생할 확률이 줄어들게 됩니다.

 

   곰팡이 발생은 구조적 결함이 10%, 나머지 90%가 거주하는 사람의 관리 부주의에 의한 경우라고 합니다. 특히 임차인은 일정기간 거주하다 이사 가면 그만이라는 생각에 자신의 집처럼 관리하지 않아 발생하는 경우가 많습니다. 

 

   수선비도 만만치 않지만,건강을 위해서라도 곰팡이 예방을 철저히 할 필요가 있습니다.

 

부동산 거래는 아는게 힘이다

   주택이나 상가나 매매이던 임대 차이든 간에 항상 위험이 존재합니다. 임대인이나 임차인이나 많이 알고 있는 사람이 굳이 상대방에게 알려주려 하지 않습니다. 돈과 관련되어 있기 때문이죠.

 

   재산을 지키고 손해를 방지하기 위해서는 항상 관심을 갖고 찾아보고 공부하는 방법밖에 없습니다.

 

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