[주택임대차 / 공공임대아파트] 임차인이 주택 소유하게 되면 퇴거해야 하나요?

  임차인이 임대아파트에 청약 또 선착순으로 입주하는 경우 임대인과 임대차 계약을 체결하게 되고, 임대인으로부터 계약사항에 대해 설명을 듣게 됩니다.

 

  오늘은 임대아파트에 거주하는 임차인이 주택을 소유하게 되는 경우 계약해지사유에 해당되어 퇴거해야 되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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임대아파트별 임차인의 주택 소유 시  퇴거 대상은?

 

임대아파트의 유형

   임대아파트는 공공임대아파트와 민간임대아파트로 구분할 수 있습니다.

 

   공공임대아파트는, LH(한국 토지주택공사) 또는 SH(서울 주택공사)와 지방주택공사 등 공공사업자가 건설·공급하는 아파트를 말하며, 이에는 분양전환형 (5년, 10년) 공공건설임대주택, 국민임대주택, 영구임대주택, 행복주택 등이 있습니다.

▶공공임대주택
    1. 분양전환형(5년, 10년) 공공건설임대주택  → 임차인 우선분양전환 의무
    2. 국민임대주택
    3. 영구임대주택
    4. 행복주택    등...

 

   민간임대아파트는, 민간(건설사, 개인 등)의 민간사업자가 건설·공급하는 아파트를 말합니다. 이에는 분양전환형(5년, 10년) 공공건설임대주택과 공공지원 민간임대주택, 장기일반 민간임대주택이 있습니다.(4년 단기 일반 민간임대주택은 폐지됨)

▶ 민간임대주택
     분양전환형(5년, 10년) 공공건설임대주택  → 임차인 우선분양전환 의무
     공공지원 민간임대주택  → 분양전환 x
     장기일반 민간임대주택  → 임대사업자가 결정
     단기일반 민간임대주택

 

공공임대아파트는 임차인의 주택 소유 시 계약해지가 가능하고, 퇴거해야 합니다.

 

공공임대사업자(LH, SH 등)가 임대하는 공공임대아파트

    공공임대아파트의 유형과 임대사업자에 대해서는 위에서 설명을 드렸습니다. 그러면 이와 같이 공공사업자가 임대하는 공공임대아파트의 임차인은 주택을 소유하게 되면 임대차 계약의 해지에 해당하는 걸까요?

 

   1. 법률 규정

「공공주택 특별법」제49조의 3 ① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
  제7호 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그밖에 대통명령으로 정하는 경우

「공공주택 특별법 시행령」 제47조 ②항
  제4호 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통 령령으로 정하는 경우로서 공공임대주택의 임대차 계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
       가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차 계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우

 

   2. 계약해지의 정당성

 

      공공임대아파트의 임차인의 주택 소유에 따른 계약해지 대상 여부에 대해서 대법원(2019다 227732)은 다음과 같은 판결을 한 바 있습니다.

   구 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 ‘통보받은 날부터 6개월’의 기간은 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여한 법정 유예기간에 해당한다. 따라서 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 위 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유 예기 간이 남아있는 경우에는 공공주택사업자는 그 사유로 임대차 계약 갱신을 거절할 수 없다.
   다만 임대차 계약이 갱신된 이후라도 기존 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이 해당 주택을 처분하지 않은 경우에는 공공주택사업자는 임대차 계약을 해제․해지할 수 있다고 보아야 한다.

 

   3. 공공임대주택에서는 임차인의 주택 소유는 계약해지 대상

 

      법률 규정과 대법원 판결과 같이, 공공사업자가 임대하는 공공임대주택에 거주하는 임차인은 임대차 계약 체결에 따라 거주하는 동안 주택을 소유하게 되면  임대차 계약의 해지 및 재계약 거절 사유가 됩니다.

 

      그렇다고 하여 임차인이 주택을 소유한 즉시 계약해지 사유에 해당하는 것은 아니고, 공공임대사업자가 주택을 소유한 임차인을 확인하고 통보한 날부터 6개월 이내에 처분을 하지 않은 때에 계약해지가 가능합니다.

 

      즉, 주택을 소유하게 된 임차인이 공공임대사업자로로부터 계약해지 통지를 받게 된 후 6개월 이내에 주택을 처분하였음을 증명하게 되면 공공임대사업자는 계약해지를 할 수 없게 됩니다.

 

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민간임대사업자 임대하는 임대아파트

   1. 분양전환형(5년, 10년) 공공건설임대아파트

   2. 공공지원 민간임대아파트

 

       위 1, 2의 임대아파트는 공급방식이 청약과 선착순에 의한 방법으로 나뉘게 됩니다.

 

      청약의 방법으로 입주한 임차인은 임대차 계약체결일부터 임대차기간(거주기간) 동안 주택을 소유하게 되면 계약해지대상이 됩니다. 다만, 신축분양아파트에 청약 당첨되어 분양권을 취득한 경우에는 신축분양아파트가 준공 완료될 때까지 거주할 수 있고 구축 아파트(이미 등기가 된 아파트)를 매매로 취득한 경우에는 그 즉시 계약해지 대상이 됩니다. 한편 선착순의 방법으로 입주한 임차인은 주택 소유와 관계없이 임대차 계약은 유효하고, 계약해지 대상이 아닙니다.

▶ 분양전환형 (5년, 10년) 공공건설임대아파트  및  공공지원 민간임대아파트
     청약 입주자 - 주택 소유 시 계약해지 대상 (단, 신축분양아파트 분양권 취득은 준공 시까지 거주 가능)
     선착순 입주자 - 주택 소유 관계없이 계약해지 안됨 (계속 거주 가능)

 

   3. 장기일반 민간임대아파트

 

       장기일반 민간임대아파트의 입주주택은 민간임대사업자 임의로 정할 수 있습니다. 무주택자를 상대로 청약의 방법으로 공급할 수 있고, 주택 보유 관계없이 공급할 수도 있습니다. 다만 임대공급이 원활하기 위해서 민간임대사업자는 주택소유와 관계없이 임대차 계약을 하는 것이 일반적이고 임차권 전매도 허용해 주고 있습니다.

▶장기일반 민간임대주택
   민간임대사업자가 임의로 결정할 수 있음. (단, 일반적으로 주택 보유 관계 보지 않음)
   임차권 전매도 허용함.

 

임대아파트 분양전환, 정확히 알고 계신가요?

 

임대사업자 확인

   LH나 SH와 같은 공공임대사업자는 '공공주택 특별법'을 적용하며 이법상 주택을 소유하게 된 임차인은 계약해지 및 퇴거대상입니다. 반대로 민간임대사업자는 '민간임대주택에 관한 특별법'을 적용하며 이법상 주택은 소유한 임차인은 청약의 방법으로 입주하였는지 선착순의 방법으로 입주하였는지에 따라 계약해지 여부가 달라집니다.

 

   따라서 현재 거주하고 있는 임대아파트는 어느 유형에 해당하고, 임대사업자가 공공인지 민간인지부터 확인하고 어떤 방법으로 입주했는지 정확히 확인한 다음에 분양권 또는 매매로 취득하는 절차를 하여야 할 것입니다.

 

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