[상가임대차] 보증금반환도 안해놓고 오히려 위약금을 내놓으라고?

   안녕하세요~! 홍깡의 88 클래스입니다.

 

   상가임대차 계약을 체결하고 임차인이 장사가 잘 되면 임대인도 임대료를 꼬박꼬박 받고 서로에게 참 좋을텐데요. 간혹 욕심이 과한 임대인이 남 잘되는 꼴을 못보고 내쫒으려고 하는 경우도 있다고 합니다.

 

   오늘은 임대인과 임차인의 상가임대차계약 종료에 따른 보증금 반환에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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임대보증금 반환은 건물인도와 동시이행 관계입니다

 

상가 이미지

 

사 례

   김철수는 회사를 퇴직하면서 그동안 모아놓은 돈과 퇴직금으로 임대사업을 하기 위해 수원에 있는 상가건물을 구입하려고 합니다.

 

   김철수는 공인중개사를 통해 물건을 소개받다가 수원에 있는 상가 건물이 마음에 들어 계약을 체결하고, 당시 상가건물에서 베이커리 카페를 운영 중인 상가 임차인 박은애의 임대차 계약을 승계하게 됩니다.

 

   임대인 김철수는 상가 임차인 박은애의 임대차기간이 곧 종료될 때여서 공인중개사에게 의뢰하여 새로운 임차인을 물색하고, 현재 임차인인 박은애에게는 임대차기간 종료일까지 상가를 비워줄 것을 요청하면서 이사비용으로 1,000만원을 지급하기로 약속하게 됩니다.

 

   임대인 김철수와 임차인 박은애는 "임차인은 임대보증금 전액(미납임차료, 원상복구비, 수도비, 기타 공과금 제외한 금액)을 반환받는 즉시 건물을 명도하고 퇴거하기로 하며, 퇴거 기한은 임대차 종료일까지로 한다. 임대인은 이사비용으로 1,000만원을 임차인에게 선지급하고 만약 임차인이 퇴거하지 않을 경우 이사비용의 5배에 해당하는 금액을 위약금으로 손해배상하기로 한다."라는 합의를 하고, 임대인은 즉시 이사비용 1,000만원을 입금하게 됩니다.

 

   그런데 임차인 박은애는 이전할 가게를 아직 구하지 못하게 되자, 임대인 김철수에게 영업을 계속하겠다며 이사비용 1,000만원을 반환하겠다고 하면서 상가에게 퇴거하지 않았습니다. 이에 임대인 김철수는 임차인 박은애가 합의를 이행하지 않았다면서 위약금 5,000만원(이사비용1,000만원의 5배)이 지급과 건물을 명도 하라는 소송을 제기하게 됩니다.

 

   소송을 제기하자 임차인 박은애는 계약 종료기간을 넘겨 1달 뒤에 퇴거를 하고 보증금을 반환하여 달라고 하였으나, 임대인은 위약금 5,000만원으로 인해 돌려줄 보증금이 없다고 합니다.

 

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관련 법률

   상가 임대차보증금 반환과 위약금에 관하여는 민법의 규정을 살펴봐야 합니다.

제536조(동시이행의 항변권)
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

   임대차는 쌍무계약에 해당하고, 쌍무계약은 상대방이 이행할 때까지 거절할 수 있는 동시이행 항변권을 주장할 수 있게 됩니다. 또한 위약금은 민법상 불법행위를 했을 때 배상책임이 발생하게 되는데 불법행위는 고의 또는 과실이 있어야 합니다.

 

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 대법원 판단

위와 같은 사안에 대한 대법원 판결(2017다 224630호)을 살펴보면,

   임대차 계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다.

   따라서 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금 반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다. (대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조)

라고 판결하였습니다.

   즉, 임차인 박은애가 임대차 계약이 종료되었지만 임대인 김철수로부터 보증금을 반환받지 못했으므로 여전히 임대차 계약에 의한 점유는 가능하고, 따라서 손해를 배상할 책임이 없다는 것입니다.

 

합의는 법률행위이며 숨어있는 의미를 정확히 파악해야 합니다 

 

임대인 김철수가 임차인 박은애가 간과한 점

   만약, 임대인 김철수가 임차인 박은애에게 임대차 계약 종료일에 임차인 박은애가 퇴거를 하던지 말던지 관계없이 보증금을 반환하였다면 어떻게 되었을까요?

 

   임차인인 박은애가 임대인으로부터 임대차계약 종료일에 보증금을 반환받게 되었다면 더 이상 동시이행 항변권을 주장할 수 없게 됩니다. 임대인 김철수는 보증금 반환이라는 이행을 다 하였기 때문이죠.

 

   특히, 임차인 박은애는 임대인 김철수가 보증금 반환을 하였기 때문에 임대차 계약에 따른 점유를 주장할 수 없게 되어 불법점유가 되어 상호 합의하였던 위약금 5,000만원을 지급할 수 있게 됩니다.

 

   즉, 임대인 김철수는 임대차계약 종료일에 보증금을 반환했으면 임차인이 동시이행 항변권을 주장하지 못하게 할 수 있는 점을 간과했고, 임차인은 자칫 합의를 이행하지 않은채 동시이행항변권을 주장하지 못하는 점을 간과하여 위약금을 지급할 뻔했습니다.

 

동시이행 항변과 주의할 점

   위 사례는 상가임대차에서 많이 발생하는 경우입니다. 임대인은 임차인이 원만히 이사 가도록 이사비를 지원하는 대신 이사 가지 않을 경우를 대비한 약정을 합의하는데 합의에서 법률적 배상책임이 따르기 마련입니다.

 

   위 사례에서도 보듯이, 임차인이 아슬아슬할 뻔했던 것은 만약 임대인이 임대차 계약 종료일에 보증금을 반환했더라면 동시이행 항변권을 주장하지 못하고, 불법점유가 되어 위약금 5,000만원을 속수무책으로 떼일 뻔했다는 것이죠.

 

   합의를 하실 때는 이행 가능성과 배상책임 등 법률문제에 대해 정말 주의하고 또 주의해야 하는 이유입니다.

 

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