[대법원/공인중개사 직접거래] 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접거래하는 매매계약은 무효일까요?

A는 개업공인중개사이고, B는 중개의뢰인이라고 가정해 봅시다.

 

개업공인중개사 A는 중개의뢰인 B로부터 B 소유의 아파트 101동 101호의 아파트매매를 의뢰받게 됩니다. 개업공인중개사는 마침 자기가 거주할 아파트를 알아보던 참이었습니다.

 

이에 개업공인중개사 A는 중개의뢰인 B에게 자신과 아파트 매매계약을 체결할 것을 요구하였고, B가 동의하여 아파트매매계약을 체결하게 됩니다.

 

[공인중개사법]에서는 개업공인중개사의 자기거래(직접거래)를 금지하고 있는데, 그렇다면 A개업공인중개사의 아파트매매계약은 무효가 될까요? 그리고 직접거래를 하면 처벌을 받을까요?

 

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내용 없음

 

개업공인중개사의 "직접거래"는 형사처벌 대상

 

1. 개업공인중개사의 금지행위

   [공인중개사법] 제33조에서는, 다음과 같이 개업공인중개사의 금지행위를 규정하고 있습니다.

공인중개사법 제33조
① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
   1. 제3조에 따른 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
   2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
   3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
   4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
   5. 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
   6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
   7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위
   8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
   9. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위 

 

2. 금지행위에 대한 형사처벌

   개업공인중개사가 [공인중개사법] 제33조 1항의 금지규정을 어길 경우에는 다음과 같은 형사처벌을 받게 됩니다.

제49조(벌칙) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 
  10. 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 규정을 위반한 자

제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
   3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자 

 

 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접거래를 한 경우에는, [공인중개사법] 제33조 1항 6호에 해당하여 [공인중개사법] 제48조 3호따라 3년이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금의 형사처벌을 받게 됩 니다.

 

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 3. 형사처벌과 별개로 매매계약은 유효 or 무효?

 

대법원 2016다259677호 판례를 살펴보면, 

 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 하는 취지이다.

 위 규정에 위반하여 한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 보아야 한다.

 

즉, [공인중개사법] 제33조 제6호의 규정은 강행규정이 아닌 단속규정이라고 보아야 하고, 단속규정은 그 매매계약의 효력은 유효하다는 것입니다.

 

4. 직접거래 한 개업공인중개사의 손익은?

 

결과적으로, 중개의뢰인B와 직접거래 한 개업공인중개사 A의 아파트매매계약은 유효한 법률행위로 소유권이전등기를 할 수 있지만, 3000만원 이하 벌금 또는 3년 이하 징역형의 형사처벌은 피할 수 없습니다.

 

대법원 2016다259677 판례 - 개업공인중개사 직접거래 효력여부

 

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