[ 대법원 / 부동산 매매와 지위이전] 중간생략등기 전혀 안되는 걸까요?

안녕하세요 이웃님들~! 홍깡의 88 클래스입니다.

일반적으로 토지와 건물(상가, 주택) 등을 부동산이라 부르고, 가장 많은 거래를 하는 유형입니다.

 

부동산을 거래하게 되면 원칙은 취득세 등 세금을 내야 합니다. 하지만 경우에 따라서  취득자가 부동산을 거래하면서 세금을 내지 않고 적법하게 소유권 이전등기를 하지 않을 수 있는 방법이 있습니다.

중간생략등기에 대해 알아보고 적법한 중간생략등기는 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

특히 공공임대아파트의 분양전환할 때 일반분양아파트와 마찬가지로 분양권 전매, 지위 이전 계약 등으로 중간생략등기가 가능한지에 대해서도 알아보겠습니다.

 

◈ 함께 읽으면 유익한 글 ◈

 

[부동산 사업과 사랑] 사랑과 돈의 유혹에 빠진 어느 공인중개사의 후회

 

[부동산투자] 사기꾼은 쫌 아는 투자자를 좋아한다.

 

부동산 갑부 의사가 추천하는 꾸준히 먹을 약은?

 

부동산 거래는 순차적 소유권이전등기가 원칙입니다.

 

북천안자이에뜨 전경 이미지

 

중간생략등기란 무엇인가?

부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 중간 취득자로부터 전전이전 되는 경우에 그 중간 취득자의 등기를 중간 등기라고 합니다. 즉, 중간 취득자의 중간 등기를 생략하여 최초의 양도인이 직접 최종 취득자에게 등기하는 것을 중간생략등기라고 합니다.

▶대법원 판례 (2003다 40651)

최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위해서는 관계 당사자 전원의 의사합치가 필요하지만 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간생략등기가 이루어진 이상 중간 생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기가 무효라고 할 수 없다.

중간생략등기는 3자간 합의가 원칙이지만 적법원인으로 이미 이루어진 중간생략등기는 형법상 처벌은 받더라도 등기는 유효하다는 것입니다.

 

적용 법률 규정

부동산등기특별조치법에는 소유권이전등기의 신청 의무에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.

제2조(소유권이전등기 등 신청 의무)

① 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는  계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소 ·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니한다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약 당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

② 제1항의 경우에는 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항의 각호에 정하여진 날 이후에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약이나 제삼자에게 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호의 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

 

반응형

 

부동산 매매와 잔금의 완납 여부가 중요합니다.

 

소유권이전등기와 중간생략등기를 이해하기 위해서는 거래의 목적과 잔금을 완납하였는지가 가장 중요합니다.

 

사례

가령, 공공건설임대아파트를 분양 전환하려는 임대사업자 LH가 있다고 생각해 봅시다.

 

임대아파트를 분양하려는 임대사업 A와 이 집을 분양받고자 하는 우선분양권을 가진 임차인 B가 있습니다. 

 

임대사업자인 매도인 A와 임차인인 매수인 B는 2020. 01. 01. 부동산 공급(매매) 계약을 체결하고, 잔금은 2020. 05. 30. 까지 지급하기로 하였습니다.

 

그런데, 매수하려던 우선분양권을 가진 임차인 B가 경제적 이익을 얻고자 프리미엄을 붙여 새로운 매수인 C와 xx계약을 체결하고 최초 매도인인 임대사업자A에게 승낙을 구하고 3자간 합의를 하여 최초매도인 A에서 최종 매수인 C로 등기하기로 합의를 하게 되었습니다.    

 

이때 중간 취득자인 임차인 B는 취득세를 절약하고자 중간생략등기를 하려 합니다. 어떤 경우에 합법적으로 중간생략등기를 할 수 있을까요?

 

중간취득자 B와 최종 매수인 C 사이의 거래 유형부터 확인하기!

집을 분양하려던 임대사업자 A와 이를 매수하려던 우선분양권을 가진 임차인 B는 부동산 공급(매매) 계약을 체결하였고, 이에 따라 당연히 소유권이전등기를 하여야 합니다.

 

하지만, 우선분양권을 가진 임차인 B와 이를 다시 매수하고자 하는 C 사이에는 두 가지 방법이 있게 됩니다.

---

  1. (중간 취득자) 우선분양권 가진 임차인 B가 (매도인) 임대사업자 A에게 잔금을 완납한 경우

 

      A와 B가 부동산 매매계약을 체결하고 B가 잔금을 전액 지급하였다면 반대급부의 이행이 완료한 것이 됩니다. 즉, 잔금지급일부터는 임차인 B는 소유권 이전등기를 하지 않았더라도 더이상 임차인이 아닌 소유자가 됩니다.

 

    따라서, B는 A로부터 소유권이전등기를 이전받지 않았을 뿐이지 실체적 소유자는 B가 되며 따라서 C에게 매도하고자 할 때는 절대 중간생략등기를 할 수가 없습니다.

 

    즉, B는 C와 부동산 매매계약이던 지위 이전 계약이던 B 자신에게 우선 소유권 이전등기를 해야만 합니다. 

 

    만약 이를 위반한 경우에는 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금형으로 처벌받게 됩니다. 

---

  2.  (중간 취득자) 우선분양권 가진 임차인 B가 (매도인) 임대사업자 A에게 잔금을 완납하지 않은 경우

 

    A와 B가 부동산 공급(매매) 계약을 체결하였으나 임차인 B가 잔금을 전액 지급하지 않았다면 아직 반대급부의 이행이 완료된 것이 아닙니다. 즉, 중간 취득자인 임차인 B는 잔금을 완납하지 않았으므로 소유권이 발생하지 않게 됩니다. 결국, B는 A에게 소유권 이전등기를 요청할 수 없습니다.

 

    2-1 잔금 완납하지 않은 상태에서 부동산 매매계약을 체결한 경우

 

        중간 취득자인 임차인 B가 임대사업자인 매도인 A에게 잔금을 완납하지 않았더라도 최종 매수인 C와 부동산 매매계약을 체결한 때에는 매매를 원인으로 하는 계약을 하였기 때문에 (매도인 A→ 중간 취득자 B→최종 매수인 C) 순차적으로 소유권 이전등기를 모두 하여야 합니다.

 

    2-2 잔금 완납하지 않은 상태에서 지위 이전 계약을 체결한 경우

 

          지위 이전 계약은 통상적으로 분양권 전매를 예로 들 수 있습니다. 하지만 분양권이 아니더라도 지위 이전 계약이라는 계약서를 사용하여 계약서를 만들 수 있습니다.

 

         중간 취득자인 임차인 B가 임대사업자인 매도인 A에게 잔금을 완납하지 않은 상태에서 최종 매수인 C와 부동산 매매계약이 아닌 지위이전계약을 체결한 때에는 이는 매매를 원인으로 하는 계약이 아니기 때문에 (매도인 A→ 최종 매수인 C) 중간생략등기가 가능합니다.

 

         그 이유는 부동산 매매는 소유권 이전이라는 등기를 해야 하지만, 지위 이전은 등기의 원인이 되지 않기 때문입니다.

---

    2-3 중간생략등기의 요점

 

         즉, 중간생략등기를 하기 위해서는 첫째 매도인인 임대사업자 A의 동의가 필요하고, 둘째  중간 취득자 B와 최종 매수인 C 사이에 계약 당사자 지위이전계약(소유권이전계약 아님)이 있어야 하고, 셋째 계약당사자 지위이전 계약은 A와 B 사이의 부동산 매매계약에 따른 잔금을 지급하기 이전에 있어야 하는 것입니다.

---

대법원 판례

대법원의 계약 당사자간 지위이전계약에 따른 중간생략등기에 대한 판례를 보겠습니다.

대법원 2006도 5560 부동산 등기 특별조치법 위반 등

1. 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의 이행이 완료되기 전에 제3자에게 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결한 경우에는 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기신청을 하여야 할 의무가 없고, 따라서 부동산 등기특별조치법의 위반죄가 성립할 수 없다.

2. 부동산등기 특별조치법 소정의 '계약 당사자의 지위를 이전하는 계약'은 계약당사자 중 일방이 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하여 계약관계에서 탈퇴하고 제3자가 그 지위를 승계하는 것을 목적으로 하는 계약을 말하는 것으로, 승계되는 계약관계상의 대금 등과는 별도로 지위이전에 따른 대가로서 웃돈 내지 프리미엄의 명목으로 금원이 수수되고, 약정의 경제적 동기가 이러한 이익 등을 누리려는데 있었다고 하더라도 그러한 사정만으로 계약의 성격이 달라지는 것은 아닌다.

4. 부동산 등기 특별조치법 소정의 소유권이전등기 신청위무가 있는 자로서 부동산등기 특별조치법 위반의 범죄주체가 되는 '소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자'는매매·교환·증여 등 소유권 이전을 내용으로 하는 계약의 당사자를 가리키는 바, 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이와같은 매수인 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이어서 대외적으로는 그 타인을 매매당사자로 보아야 하므로, 달리 특별한 사정이 없는 한 그 본인은 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자라고 볼 수 없다.

 

지위 이전 계약의 대표적인 방법이 분양권입니다.

 

하지만 여러분께서 분양권 매매계약이 아니더라도 부동산을 매수한 직후 잔금 납부 이전에 제3자에게 넘기는 방법은 매매나 교환·증여의 방법이 아닌 지위이전계약을 한다면 취득세를 아낄 수 있고, 소유권이전등기를 하지 않아도 되게 됩니다.

 

특히, 공공임대아파트의 경우에 임대사업자가 지위이전계약을 동의해 주는 경우도 종종 있지만, 임대사업자 자신들에게 이득이 되지 않기 때문에 사실 동의를 잘해주지는 않습니다.

 

하지만 분양자인 임대사업자를 잘 설득한다면 임차인은 임차인 우선분양권을 사용하여 매매계약을 체결한 이후 제3자에게 지위이전계약을 통해 프리미엄을 얻을 수 있는 방법입니다.  

 

공인중개사 사무소에서는 잘 알려 주지 않습니다.  그 이유는 중간생략등기 처벌에 대한 부담감도 있지만, 실제로는 A와 B의 계약 1건, B와C의 계약1건 즉 2건의 계약 중개수수료를 받을 수 있기 때문이죠.

 

내가 먼저 알고 대처하면 세금 절세와 같이 합법적으로 재산을 지킬 수 있지 않을까 합니다.

 

◈ 함께 읽으면 유익한 글 ◈

 

[임대차 / 내용증명] 임대료 연체했다고 싸우세요? 내용증명 보내는게 효과적인데요.

[부동산 사업과 사랑] 사랑과 돈의 유혹에 빠진 어느 공인중개사의 후회

민간임대아파트, 분양권 전매에 달려드는 사람! 속는 사람!

[주택 / 이사 잘하기(1)] 공인중개사님~! 이사할 집 구하는 방법과 이사업체 잘고르는 방법이 있나요?

[상가임대차] 보증금을 초과하면 상가임대차보호법 전부를 적용받지 못한다? (상가임대차계약서 양식, 상가권리금계약서 양식 첨부)