[주택임대차계약서 작성 따라하기] 직거래 전월세 임대차계약서 작성방법 | 작성요령과 주의점 (주택임대차표준계약서 양식 다운가능)

대부분 주택 전월세 임대차계약을 체결할 때는 부동산사무실의 중개를 통해 임대차계약을 체결하는 경우가 많은데요. 그 이유가 공인중개사는 전월세 중개대상물건에 대해 확인을 하고 특히 임대인과 임차인이 잘 알지 못하는 임대차 법률관계에 대해 정리해 주기 때문이 아닐까 합니다.

 

오늘은 부동산사무실을 통하지 않고 임대인, 임차인이 직접 주택 전월세 임대차계약을 체결할 때 필요한 임대차계약서 양식(또는 임대차계약서 서식)과 작성방법, 작성요령, 주의점에 대해 알아보겠습니다.  

 

주택임대차계약서 작성 따라하기

 

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[주택임대차 / 계약서 양식] 법무부의 주택임대차표준계약서과 공인중개사의 임대차계약서의 차

 

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주택 전월세 임대차계약서는 법무부 "표준임대차계약서" 서식 사용하기

 

 

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▶ 목 차

1. 임대차계약서 서식(양식)의 종류

2. 법무부 주택임대차표준계약서와 공인중개사의 임대차계약서 비교

3. 법무부 주택임대차 표준임대차계약서 작성방법, 작성요령

4. 임대차계약 시 주의할 점

5. 함께 읽으면 도움이 되는 글

 

1. 임대차계약서 서식(양식)의 종류

 

주택 전월세 임대차계약을 작성할 때 임대차계약서 서식(양식)을 어느 것을 사용하냐에 따라 상세히 담을 수 있는 내용에 차이가 있습니다. 이런 상세내용이 담긴 임대차계약서는 법적 분쟁에서도 임대인과 임차인이 별도 해석을 할 여지가 없어 편리할 수 있게 됩니다.

 

<주택 전월세 임대차계약서 서식(양식) 3 분류>

순서	분류	사용	장단점	편리성
1	일반 임대차계약서	시중에 떠도는 간편한 계약서(동네 문방구에도 판매)	양식이 저급하여 거래자의 전문지식에 따라 달라 짐	매우낮음
2	공인중개사용 임대차계약서	한국공인중개사협회에서 발행한 부동산사무실용 임대차계약서	1) 공인중개사의 분쟁예방에 초점 2) 주택, 상가 포괄 사용	보통
3	법무부 표준임대차계약서	법무부에서 발행하고 권장하는 표준임대차계약서	1) 임대차의 상세내용을 모두 기록하여 임대인, 임차인의 분쟁 예방에 초점  2) 주택에만 사용	매우좋음

 

2. 법무부 주택임대차표준계약서와 공인중개사의 임대차계약서  비교

 

법무부 주택임대차 표준임대차계약서 양식

 

법무부에서 양식을 만들고 사용을 권장하는 주택임대차 표준임대차계약서는 오로지 주택의 임대차에 관한 내용이 상세하게 계약조항에 포함되어 있기 때문에 임대인, 임차인이 특별한 약정 이외에는 추가적으로 내용을 추가할 것이 없습니다. 

 

부동산사무실(공인중개사용) 임대차계약서 양식

 

한국공인중개사협회에서 부동산사무실을 운영하는 공인중개사에게 권장하는 임대차계약서는 주택, 상가, 공장, 토지 등을 구분하지 않고 모든 부동산에 해당하는 양식으로 공인중개사의 전문지식의 능력 차이에 따라 별도의 "특약사항"으로 계약조항을 작성해야 하는 것이 단점입니다.

 

3. 법무부 주택임대차 표준임대차계약서 서식 작성방법, 작성요령

 

 1) 임차주택의 표시 작성

 

법무부 - 주택임대차 표준계약서 양식 중 임차주택의 표시

 

① 보증금 있는 월세(반전세), 전세, 월세 중 해당하는 것에 v 표기

② 임대인 성명, 임차인 성명 기재 

[임차주택의 표시] 란에,

③ 소재지 : 해당 주택의 주소를 도로명으로 기재

    단독주택의 경우 : 토지, 건물 부분을 건축물대장을 확인하고 기재 (부동산 표시사항은 건축물대장으로 확인)

    임차할 부분 : 아파트, 오피스텔 등 구분등기된 공동주택은 동, 호수 기재 및 전유 부분 면적 기재 

④  계약의 종류 : 신규계약, 재계약, 계약갱신권 행사에 의한 갱신계약 중 해당하는 것에 v 표기

    ※ 계약갱신권 행사에 의한 갱신계약은 5% 범위에서 보증금 증액 가능

⑤ 미납 국세·지방세 : 세금납세증명서 발급받아 확인하고 없음, 있음 중 해당하는 것에 표기

⑥ 선순위 확정일자 현황 : 임대인이 해당 주택의 전입세대열람내역서 발급받아 기재 (임차인이 임대인에게 제시 요구)

 

2) 계약내용의 작성 (제1조~제5조)

 

법무부 - 주택임대차 표준계약서 계약내용 중 제1조~제5조

 

⑦ 제1조(보증금의 차임 및 관리비)

    가. 보증금 : 총 보증금액을 한글과 숫자로 기재

    나. 계약금 : 임대인과 임차인이 협의한 계약금을 기재 (통상 총보증금의 10%)

    다. 중도금 : 중도금이 있는 경우에만 기재

    라. 잔   금 : 총보증금액에서 계약금을 뺀 나머지 금액을 한글과 숫자로 기재하고, 잔금일 기재(통상 입주일이 잔금일)

    마. 관리비 : 매월 정액인 경우에는 정액란에 금액을 기재하고, 정액이 아닌 경우에는 관리비 항목과 산정방식을 상세히 기재

⑧ 제2조(임대차기간) : 임대인과 임차인이 협의한 임대개시일과 임대완료일 기재 (통상 입주일부터 2년)

⑨ 제3조(입주전수리) : 임대인과 임차인이 협의한 수리가 필요한 부분에 대해 비용부담주체 및 수리 부분, 수리기간을 기재

⑩ 제4조(임차주택의 사용·관리·수선) 

    "임대인 부담"란에는 임차주택의 주요 설비 및 노후불량의 수선비 기재, "임차인 부담"란에는 임차인의 부주의에 의한 파손, 통상의 수선, 소모품 교체 기재

제5조(계약의 해제) : 계약해제 기한과 계약해제에 따른 해약금 내용 확인

 

법무부 - 주택임대차 표준계약서 계약내용 중 제6조~제13조

 

제6조(채무불이행과 손해배상) : 임대인, 임차인이 채무불이행 시 이행최고 및 해제의사표시, 손해배상 청구 등의 권리행사 내용 확인

제7조(계약의 해지) : 임대차기간 중 계약해지 사유 내용 확인

제8조(갱신요구와 거절) : 계약갱신요구권 및 계약갱신요구권 행사시기, 계약갱신요구권 거절 등 내용 확인

제9조(계약의 종료) : 임대차종료시 임차인의 건물인도 및 원상복구의무, 임대인의 임차보증금반환 의무 내용 확인

제10조(비용의 정산) : 임차인의 공과금, 관리비 정산 의무 내용 확인

제11조(분쟁의 해결) : 당사자의 협의 또는 주택임대차분쟁조정위원회 조정 내용 확인

제12조(중개보수 등) : (서울의 경우 임대차 중개보수 상한은 0.3%) 반전세의 경우는 전세환산하여 계산금액 기재

제13조(중개대상물 확인·설명서 교부) : 부동산사무실을 통한 계약일 경우 부동산에서 중개대상물확인설명서 교부받은 일자 일재

 

 

참조 ☞ 주택의 매매 및 임대차 부동산중개수수료 요율표

한국공인중개사협회 - 부동산중개보수요율표- 주택 매매 및 전월세 중개수수료

 

3) 특약사항 및 거래당사자 등 인적사항 작성

 

법무부 - 주택임대차 표준계약서 계약내용 중 특약사항 및 거래자 인적사항 기재

[특약사항] 란에는, 주택임대차보호법이 2023년 1월부터 개정된 법을 적용한 내용 포함

가. 임차인 : 통상 입주일 또는 잔금일 중 빠른 날을 기재

나. 임대인 : 임차인이 전입신고할 때까지 임차주택에 저당권 설정 등 금지사항 내용 확인 

다. 임대차계약 분쟁 발생시 : 임대차분쟁조정위원회 조정 신청 동의 여부 기재

라. 철거 또는 재건축 계획 : 임대인이 확인하고 기재

 

[거래당사자] 등의 인적상항란에는, 

가. 임대인의 인적사항 기재 및 서명 또는 날인 

나. 임차인의 인적사항 기재 및 서명 또는 날인

     ※ 임대인, 임차인의 대리인이 있을 때는 대리인의 인적사항 기재

다. 개업공인중개사의 사업자등록증상 상호, 성명 등 기재 및 서명+날인

    ※ 공동 중개의 경우에는 공동중개한 개업공인중개사도 동일하게 기재 및 서명+날인

 

 

▼▼ 법무부 주택임대차 표준계약서 서식(양식) 다운 받기 ▼▼

법무부-주택임대차 표준계약서 양식.hwp

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4. 임대차계약시 주의할 점

 

 1) 전입신고는 가장 빠른 시일 안에!!

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있게 되며, 특히 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있게 됩니다. 단, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지해야 합니다.

등기사항증명서(부동산등기부등본), 미납국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결여부를 결정하여야 보증금 사기를 당하지 않습니다. 임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터‧등기소에서 확인 가능합니다.

 

 2) 임대차 신고의무와 확정일자

(수도권 전역, 광역시, 세종시, 도의 시 지역) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 초과하는 주택임대차계약을 체결한 경우 임대인과 임차인은 계약체결일로부터 30일 이내에 시군구청에 해당 임대차계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고해야 하는 의무가 있습니다.

 

시군구청에 주택임대차계약서를 제출하고 임대차 신고의 접수를 완료한 경우, 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주되어 확정일자 부여를 별로도 받을 필요가 없게 됩니다. 

 

3) 보증금 증액 시 확정일자 날인

만약 계약기간 중 보증금이 증액되었거나, 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액하게 되는 때에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권이 없게 됩니다. 따라서 우선변제권을 확보하기 위하여 다시 확정일자를 꼭 받아야 합니다.

 

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