[임대차계약과 공인중개사 책임] 다가구 주택 | 공인중개사 확인설명의무 | 임대인 정보 미제공 | 손해배상

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

다가구 주택의 임대차계약을 체결할 때 가장 힘든것이 권리분석입니다. 공인중개사는 10~20가구가 살고 있는 세대를 전부 확인해야 할 의무가 있고, 계약을 하려는 임차인도 보증금을 보호받기 위해서는 선순위 임차인들의 보증금 금액을 알아야 하기 때문이죠.

 

공인중개사는 다가구주택 임대인의 말만 듣고 임대차계약을 체결하여서는 안되며, 임차인도 공인중개사를 신뢰하여 당연히 임대차계약을 체결하여서는 안되는데요.

 

그 이유에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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다가구주택(원,투룸) 임대차계약 주의점

 

다가구주택 임대차계약 중개

공인중개사가 임차인에게 잘못된 정보를 제공하게 된다면?

 

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◎ 목 차

1. 사례

2. 법률 규정

3. 대법원의 판단

4. 다가구 주택의 부동산중개의 장·단점

 

1. 사례

임대인 A소유의 다가구주택은  2014. 10. 28. 사용승인을 받을 당시 19세대가 거주가 가능하였고, 이후 2015년에 제1종 근린생활시설 용도로 5층이 증축되어 2세대분의 주거용으로 사용됩니다.

위 다가구주택은 새마을금고 명의로 채권최고액 7억 1,500만 원인 근저당권이 설정되어 있었고, 각 호실은 주택으로 전부  임대된 상태였는데, 임대차보증금은 대부분 평균 5,500만 원에서 7,500만 원 정도였고  면적이 넓은 몇 개 호실은 1억 원을 정도를 하였는데,  2016. 10. 15. 무렵 기존 임차인들의 보증금을 전부 합하면 11억 원 가량 이었습니다.

 

부동산중개업을 하는 B공인중개사의 중개행위로 C임차인은 2016 10. 15. 다가구주택 201호를 임대차보증금 7,500만원으로 하는 임대차계약을 체결하게 됩니다. 그리고 D임차인은 2017. 01. 31. 다가구주택 202호를 임대차보증금 6,000만원으로 하는 임대차계약을 체결하게 됩니다.

 

C임차인의 임대차계약을 중개한 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서의 ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 “선순위 보증금: 총 19가구, 총 500,000,000원(본 금액은 임대인의 구술에 의한 총금액이며, 가구별 임차보증금과 임차기간에 관한 내용은 임대인이 자료공개 거부함”이라고 적었고,

D임차인의 중개대상물 확인·설명서의 ‘확인·설명자료’란에는 “선순위 임대차계약서 제출 불응함”으로, ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 “선순위 임차보증금 6억”이라고 적었습니다.

 

불행히도, 위 다가구주택은 2018. 12. 19. 개시된 임의경매절차에서 1,457,111,110원에 매각됩니다.

 

임차인 C는 보증금 7,000만원 중 최우선보증금변제 2,000만원을 받았고, 임차인 D는 보증금 6,000만원 중 4,800만원을 배당받게 됩니다.

 

배당절차에서  C를 포함한 7인의 소액임차인이 최우선으로 소액보증금의 변제를 받게 됩니다. 그리고 당해세와 근저당권부 질권자에 이어 임차인 D의 직전 순위 임차인까지만 보증금을 전부 배당받게 됩니다.

 

다가구주택의 임대차계약 중개를 한 공인중개사의 법정과실과 책임을 물을 수 있을까요?

 

2. 법률 규정

공인중개사의 중개행위에 대해서는 아래와 같이 공인중개사법과 시행령, 그리고 민법을 살펴봐야 하는데요.

공인중개사법  제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 '
 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
② 개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 
③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다.

공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
① 법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다
 1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
 2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
 3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
 5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태
 6. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태
 7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건
 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건
 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
② 개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다.

민법 제681조(수임인의 선관의무)
수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.

 

3. 대법원의 판단

위의 사례에서, 공인중개사의 다가구주택 임대차계약 중개행위에 대해 대법원에서는 공인중개사의 선량한 관리자의 주의의무를 이행하지 못한 책임으로 중개한 공인중개사에게 임차인이 입은 손해를 배상하라는 판결을 하게 되는데요.

 

<공인중개사의 다가구주택 임대차계약 중개책임에 대한 대법원 판단>

<판결이유>

① 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 적은 5억 원 또는 6억 원은 당시 이 사건 다가구주택 임차인들의 실제 보증금 합계액 11억여 원에 크게 못 미치는 금액이고, 그중 소액보증금이 얼마인지도 알 수 없게 되어 있는 점

② 공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있는 점.

③ 그럼에도 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 원고들에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있는 점

④  다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항인 점

⑤  기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 원고들이 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분한 점

<  판결요지>

공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.
(출처 : 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 [공제금등청구의소] > 종합법률정보 판례)

 

4. 다가구 주택의 부동산중개의 장·단점

 

공인중개사가 다가구주택의 임대차계약 중개를 하면서 얻는 장점은 다가구주택 1개의 물건에 다수의 임대차계약 중개를 할 수 있다는 점이죠. 반면 단점은 임대인이 협조를 하지 않으면 권리관계를 정확히 확인하기 어렵다는 것과 자칫 안일하게 중개하였다가는 위의 사례와 같이 손해배상 책임을 안을 수 있기 때문입니다.

 

공인중개사가 돈만을 쫒아 중개행위를 하다보면 평소 하지 않던 일도 하게 되고 임대인과의 친분 등으로 안일하게 업무를 처리할 때도 있게 됩니다. 그리고 다가구주택을 임대차계약하려는 임차인도 공인중개사의 정확한 확인설명이 없고 위 사례와 같이 부정확한 정보를 제공한다면 공인중개사를 신뢰할 것이 아니라 과감하게 다른 주택을 알아봐야 합니다.

 

 

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