[주택임대차] 임차인의 권리를 아시나요? 필요비, 유익비, 부속물매수 | 청구 방법 | 양식 첨부

임차인이 임대인과 주택임대차계약을 체결하고 거주하다 보면 수선해야 하는 것들이 발생하는데요 이를 필요비, 유익비, 부속물이라고 하여 청구할 수 있게 됩니다. 그리고 300세대 이상의 아파트인 경우에는 임차인이 관리비에 부과되어 나오는 장기수선충당금을 선납하고 이사 갈 때 임대인에게 청구하여 반환받을 수 있는데요.

 

오늘은 주택임대차계약에서 발생하는 필요비, 유익비, 부속물매수청구에 대해 알아보도록 하겠습니다. 장기수선충당금에 대해서는 아래 포스팅을 참조해 주세요.

 

주택임대차_임차인의 필요비,유익비,부속물매수청구 권리 찾기

 

 

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주택임대차 임차인의 권리

필요비, 유익비, 부속물매수 청구방법과 청구시기, 준비서류

 

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▶ 목 차

1. '필요비'와 필요비 청구방법은?

2. '유익비'와 유익비 청구방법은?

3. '부속물'과 부속물매수청구방법은?

 

1. '필요비'와 필요비 청구방법은?

가. 필요비의 규정과 대법원 판례

 

 “필요비”란 임대차계약이 목적에 따라 임차주택을 사용·수익 하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 의미하는데요. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함이 됩니다.

※ 참조 
민법 제203조(점유자의 상환청구권) ①점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.

민법 제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

 

아래 대법원 2016이다 227694호 판례를 살펴보면, "임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담해야 하고 임대인이 목적물을 사용·수익 하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있다. 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있고, 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다."라고 판결하였습니다.

(출처 : 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다 227694 판결 [건물인도등] > 종합법률정보 판례)

대법원 판례_ 임차인의 필요비 청구

 

나. 필요비 청구방법 및 청구시기(임대차계약 중 또는 임대차계약종료 후)

임차인이 임대인에게 필요비를 청구하는 시기는임대차기간 중이거나 임대차계약이 종료하여 이사를 갈 때 어느 때나 관계가 없는데요. 다만 필요비를 청구하기 위해서는 사전에 임대인에게 어느 부분이 고장이 났는지 수선이 필요한 이유를 전화 또는 문자로 전달하고 수선을 마친 영수증을 임대인에게 교부하여 청구하시면 되는데요. 따라서 수선이 필요한 부분과 비용의 임대인 전달 + 영수증을 지참하여 필요비를 청구할 수 있습니다.

 

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2. '유익비'와 유익비 청구방법은?

가. 유익비의 규정과 대법원 판례

“유익비”란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다.

※ 참조
민법 제203조 제②항 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

민법 제626조 제②항 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다.

 

아래 대법원 2001다 40381호 판례를 살펴보면, "유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것이고, 따라서 유익비상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 할 것이다."라고 판결하였습니다.

(출처 : 대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다 40381 판결 [유익비등] > 종합법률정보 판례)

대법원 판례 - 임차인의 유익비 청구

 

나. 유익비 청구방법 및 청구시기 (임대차계약 종료 후)

임차인이 임대인에게  유익비를 청구할 수 있는 시기는 임대차계약이 종료하여 이사를 가는 때가 됩니다. 그 이유는 민법 제626조 제2항의 조문 내용 중 "임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여"라고 규정되어 있기 때문인데요.

 

다만 필요비를 청구하기 위해서는 사전에 임대인에게 어느 부분이 고장(가령, 보일러, 새시, 현관문 등)이 났는지 수선이 필요한 이유를 전화 또는 문자로 전달하고 수선을 마친 영수증을 임대인에게 교부하여 청구하시면 됩니다. 따라서 수선이 필요한 부분과 비용의 임대인 전달 + 영수증을 지참하여 유익비를 청구할 수 있습니다.

 

3. '부속물'과 부속물매수청구방법은?

가. '부속물'의 규정과 부속물매수청구의 대법원 판례

"부속물"이란 임차인이 임차주택의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻거나 또는 임대인으로부터 매수한 부속물을 말하는데요. 이러한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있게 됩니다. 다만 임차인은 임대인의 동의를 얻지 아니한 부속물 물건은 임대인이 부속물의 매수를 원하지 않으면 주택을 반환하는 시기에 부속물을 철거해야 합니다.

※ 참조
민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 

아래 대법원 2001다 40381호 판례를 살펴보면, "건물임차인의 매수청구권의 대상으로 규정한 '부속물'이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말하므로 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없으며 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다"라고 판결하였습니다.

(출처 : 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다 8029 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

대법원 판례_부속물매수청구

 

나. 부속물매수의 청구방법과 청구시기 (임대차계약 종료 후)

임차인이 임대인에게  부속물의 매수를 청구할 수 있는 시기는 유익비 청구와 마찬가지로 임대차계약이 종료하여 이사를 가는 때가 됩니다. 

 

특히 주의해야 할 것은 임차인이 설치한 모든 부속물에 대해 청구할 수 있는 것은 아닌데요. 임차인이 설치한 부속물 이라 하더라도 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물인지 또는 임대인으로부터 매수한 부속물인지가 중요합니다. 만약 임대인의 동의가 없었거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 아니고 임차인이 임의적으로 설치한 부속물은 매수청구 할 수 없게 됩니다.

 

부속물매수청구의 요건(임대인 동의를 얻거나 또는 임대인으로부터 매수한 부속물)을 갖추었다는 증거자료(문자 또는 녹음, 서면작성)와 영수증을 지참하여 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

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