[5년공공임대아파트] 임차인이 직접 분양전환가격 산정(계산) 할 수 있을까요?

공공임대주택에는 임차인 우선 분양전환이 가능한 10년 공공건설임대아파트와 5년 공공건설임대아파트가 있는데요, 항상 분양전환 가격으로 분쟁이 일어나곤 합니다.

 

하지만, 공공임대아파트의 분양전환 가격을 산정하는 방식에 대해 정확히 알고 있는 임차인은 극소수에 불과하고 누가 정확히 설명해 주지도 않습니다. 특히 분양전환을 준비하는 소위 비상대책위원회에서도 정확한 분양전환가격 산정을 하지 못하고 외부의 말에 의존하는 경우가 많습니다.

   

   오늘은 5년 공공임대아파트의 분양전환 가격 산정(계산)하는 방법을 정확히 알아보겠습니다.

 

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 5년공공임대아파트 분양전환가격 같이 산정(계산) 해 보기 (1)

 

 

관련 법률

   분양 전환하는 공공임대아파트에 대한 관련 법률은 2016년까지 (구)임대주택법에서 규정하고 있었지만, (구)임대주택법이 전면 개정되면서 공공주택특별법 제50조의 3에서 규정하고 있습니다.

공공주택특별법 제50조의 3

① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 

② 공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다. 

③ 제1항에 따른 우선 분양전환에 응하려는 임차인은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 거주 여부를 확인할 수 있는 서류를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 확인하여야 한다.

④ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다. 

⑤ 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인 대표회의가 구성된 경우 임차인 대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다. 

⑥ 공공주택사업자는 제5항에도 불구하고 제4항에 따라 제3자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우 그 매각 시점이 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각 가격을 재산정할 수 있다.

 

임대아파트 분양전환, 정확히 알고 계신가요?

 

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분양전환 절차

    분양전환 절차 순서는 아래와 같습니다.

      1)  임대의무기간 종료 후 분양전환 공고
      2)  감정평가 실시 (이의가 있는 경우 1회에 한하여 이의신청 가능)
      3)  분양전환 가격 산정
      4)  우선 분양대상자 임차인 자격 확인 및 분양전환 통보
      5)  분양전환 신청 / 승인
      6)  임차인 우선 분양 (6개월)
      7)  미분양 세대 입주자 모집공고(청약)
      8)  청약 미분양 세대 선착순 모집 

 

감정평가의 실시

   감정평가는 분양 전환하는 아파트 소재지 관할 지자체(시,군,구)가 두곳의 감정평가기관을 선정하게 됩니다. 이때 분쟁예방을 위해  지자체에서는 임차인측에서 1곳을 선정하도록 하고, 나머지 1곳은 지자체에서 선정하거나 임대사업자측에서 선정하도록 합니다.

 

   감정평가에는 분양전환하는 아파트의 전유 부분의 시설상태를 확인하는데, 사실 감정평가에는 크게 반영되지는 않습니다. 전유부분 확인은 전체 세대를 전수 확인하지 않고 일부 세대만을 특정하여 확인하고 평균적으로 계산하지만 감정 가격에는 매우 미비한 정도입니다.

 

   감정평가에서 중요한 것은 인근 지역의 아파트 시세입니다. 인근 지역에 소재하는 아파트의 시세에서 건축 연도 등을 가감하여 감정평가를 하게 됩니다.

 

5년 공공임대아파트 분양전환 가격 산정 요소

   5년 공공임대아파트의 분양전환 가격 산정은 10년공공임대아파트와 달리 매우 복잡한 계산방식이 이용됩니다.

 

    ◈ 10년 공공임대아파트의 분양전환가격 산정은 매우 단순합니다.

 ※ 공공주택 특별법 시행규칙 별표 7 (10년 공공임대아파트 분양 가격 산정방법) 

   가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환 가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

      즉, 10년 공공임대아파트는 분양 전환하는 해당 연도에 인근 지역 아파트의 시세를 고려한 가격이 감정평가금액이 되고 감정평가금액이 분양전환 가격이 됩니다.

 

   ◈ 반면, 5년공공임대아파틔 분양전환 가격 산정에는 다양한 요소가 포함되어 있습니다.

※ 공공주택 특별법 시행규칙 별표 7 (5년 공공임대아파트 분양 가격 산정방법)

   나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정 가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택 가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

      즉, 5년 공공임대아파트의 분양가격 산정 요소에는 건설원가, 감정평가금액, 건축비, 택지비, 감가상각비 등을 반영하게 됩니다.

 

5년공공임대아파트 분양전환 가격 산정(계산) 수식

   5년 공공건설임대아파트의 분양전환 가격 산정(계산) 수식은 다음과 같습니다.

※산식
   5년 공공임대아파트 분양전환 가격 = 건설원가 + { (A감정평가금액 + B감정평가금액) / 2 }
   단, 상한 가격을 초과할 수 없음   상한가격 = 산정 가격 - 감가상각비

      결과적으로,  5년 공공임대아파트는 건설원가와 산정 가격, 감정평가금액, 감가상각비가 분양전환 가격에 중요한 요소가 됩니다. 특히 '건설원가'와 '산정 가격'의 계산이 복잡한 만큼 이것의 계산이 정확해야 합니다.

 

■  다음 포스팅에서는 5년 공공임대아파트 분양전환 가격을 세부적으로 산정(계산) 하기 위해 위  산식을 대입하여 실전 계산을 해보기로 하겠습니다.

 

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