[5년공공임대아파트] 분양전환가격 어떻게 산정(계산)할 수 있을까?

   아래 포스팅에서는 '5년 공공임대아파트 분양전환'할 때 임차인이 직접 분양전환 가격 산정을 위해 알아야 할 법률 규정과 절차, 분양전환가격을 결정짖는 중요한 요소에 대해 알아보았는데요. 

 

   오늘은 분양전환가격 산정(계산)의 실전 계산을 해보도록 하겠습니다.  

 

북천안자이포레스트(북천안자이에뜨) 분양전환-5년공공건설임대주택

 

 

 처음 이 포스팅을 읽고 계신 분은 공공임대아파트 분양전환에 대해 아래 포스팅을 먼저 읽어보시면 많은 도움이 되실 것입니다. 

 

[5년공공임대아파트] 임차인이 직접 분양전환가격 산정(계산) 할 수 있을까요?

 

 

 5년 공공임대아파트 분양전환가격 직접 계산방법 

 

 

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목  차

1.  5년 공공임대아파트 분양전환 가격 산정 수식

2. 사례

3. 항목별 산정방법

4. 5년 공공건설임대 분양전환가격 직접 계산하는 방법 따라하기

5. 분양전환가격 최종 산정 및 상한 가격

6. 감정평가금액이 중요한 이유

7. 표준건축비가 중요한 이유

8. 10년 공공임대아파트와 5년 공공임대아파트의 가장 큰 차이점

9.  함께 읽으면 도움이 됩니다.

 

1.  5년 공공임대아파트 분양전환 가격 산정 수식

5년 공공건설임대아파트의 분양전환 가격 산정(계산) 수식은 다음과 같습니다.

5년 공공임대아파트 분양전환 가격 = (건설원가 + 감정평가 산술평균금액 ) / 2 }  단, 상한 가격을 초과할 수 없음 상한가격 = 산정 가격 - 감가상각비

 

여기서 가장 중요한 요소는 '건설원가'와 '산정가격'입니다.

 

감정평가금액은 지자체(시, 군, 구)에서 외부 감정평가기관에 의뢰하기 때문에 특별한 사정이 없는 한 인정되며, 감가상각비는 아파트의 경우 40년을 기준으로 하게 됩니다.

 

2. 사례

 

LH에서 경기도 동탄신도시에 2016년 준공한 5년공공임대아파트가 있다고 가정해 보겠습니다.

 

LH는 위 5년공공임대아파트를 2016년 5월 준공과 동시에 입주를 시작하게 됩니다. 그리고 의무임대기간인 5년이 경과한 2021년 8월에 이르러 분양전환을 하기 위한 절차를 진행 중에 있습니다. 위 5년공공임대아파트의 입주자 모집공고 주택유형과 기타 그밖에 건축비 등은 다음과 같다고 합니다.

1)  공급면적 : 111.7587㎡(전용 84.8089㎡, 주거공용 26.9498㎡, 기타 면적 81.7407㎡)
2)  공급유형 : 84㎡
3)  규       모 : 지하 2층 ~ 지상 29층
4)  건축비 : 167,865,428원
5)  택지비 : 74,383,274원
6)  2021년 분양전환 당시 공공임대주택 표준건축비 1,037,500원 
7) 임대 시작일 / 분양전환일 : 2016.05. / 2021. 08.
8)  세대별 주택도시기금 융자금 : 9,000만원
9)  임대 시작 당시 1년 정기예금이율 : 1.30% (2016년도 5월)
10) 분양전환 당시 1년 정기예금이율 : 1.10% (2021년도 8월)
11) 감정평가금액 : A기관 223,000,000원, B기관 230,000,000원

 

3. 항목별 산정방법

 

각 항목별 산정방법은 공공주택 특별법 시행규칙 별표 7에서 정하고 있으며, 아래와 같습니다.

< 항목별 산출방법 >

가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택 가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비
   1) 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택 가격: 건축비와 택지비의 합계액으로 한다.
   2) 자기자금이자 ＝ (최초 입주자 모집 공고 당시의 주택 가격 － 주택도시기금 융자금 － 임대보증금과 월 임대료의 상호전환 전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
      가) 이자율: 해당 공공임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술 평균한 이자율
      나) 임대기간: 임대 시작일부터 분양전환 시작일 전날까지의 기간
   3) 감가상각비: 계산은 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액: 영 제56조 제1항 및 이 규칙 제42조에 따라 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술 평균한 금액으로 한다.

다. 산정가격 = 분양전환 당시의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격을 말한다) ＋ 최초 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자
      ※ 택지비 이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간 ※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다.

라. 건축비 및 택지비: 공공임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

   1) 건축비
      가) 건축비는 최초 입주자 모집공고 당시의 건축비로 하되, 표준건축비를 상한으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다.
      나) 다음의 구조형식에 해당하는 주택에 대해서는 다음의 구분에 따른 금액을 표준건축비에 더할 수 있다.
           (1) 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조를 포함한다)로 건축하는 주택: 표준건축비의 5퍼센트에 상당하는 금액
           (2) 철골철근콘크리트구조로 건축하는 주택: 표준건축비의 10퍼센트에 상당하는 금액
           (3) 철골조로 건축하는 주택: 표준건축비의 16퍼센트에 상당하는 금액
      다) 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 더할 수 있다.
      라) 사업계획 승인권자로부터 최초 입주자 모집공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적[지하주차장 면적을 포함하되, 지하 피트(방습ㆍ방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말한다)는 제외한다]은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 표준건축비에 더할 수 있다.
      마) 공공주택사업자는 공공임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준건축비에서 감액할 수 있다.
      바) 그 밖에 표준건축비에 더할 수 있는 항목은 다음과 같다.
           (1) 공공주택사업자가 발코니 새시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용
           (2) 「도서개발 촉진법」 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3
           (3) 「폐기물관리법」 제15조의 2에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비
           (4) 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의 3 제3호의 비용
           (5) 공공주택사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용[(1)에 따른 비용은 제외한다]

   2) 택지비
      가) 공공택지의 공급가격
      나) 공공택지의 공급가격에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다.
           (1) 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 최초 입주자 모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자 모집 공고 당시의 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용하되, 일할 계산한다.
           (2) 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비
           (3) 그 밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용

 

4. 5년 공공건설임대 분양전환가격 직접 계산하는 방법 따라하기

 

   사례와 같은 5 공공임대 아파트를 계산하기 위해 엑셀로 표를 만들어 보도록 하겠습니다.

 

5년공공임대아파트 분양전환가격 산정 엑셀 계산식

 

1) "건설원가 = 최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비"의 산식에 따라 계산하면, 224,996,480원이 됩니다.

 a) 최초 입주자 모집공고 당시의 주택 가격 = 242,248,703원
 b) 자기자금이자 : (242,248,703원 - 90,000,000원 - 76,124,000원) x 1.20% x 5.25
                               =4,800,236원 
      이자율(1.20%) = (1.30% + 1.10%)/2
      임대기간 : 입주개시일부터 분양전환 시작일까지 기간
 c) 감가상각비 : 22,052,458원 (건축비 x 5.25년/40년

 

2)  "산정가격 = 분양전환 당시 표준건축비 + 최초입주자모집공고의 택지비 + 택지비 이자"의 산식에 따라 계산하면, 265,843,564원이 됩니다.

 a) 분양전환당시 표준건축비(공급면적의 표준건축비 + 추가 건축비) = 186,769,864원
 b) 최초 입주자 모집공고의 택지비 = 74,383,274원
 c) 택지비 이자 = 74,383,27원 x (1.30%+1.10%)/2 x 5.25년   
                         = 4,690,426원

 

2015년 국민은행 정기예금 이자율표 및 공공건설임대 표준건축비 고시금액

 

3) "감정평가금액 산술평균액 =(A기관+B기관)/2"의 산식에 따라 계산하면,  226,500,000원이 됩니다.

 (A기관 223,000,000원 + B기관 230,000,000원) / 2 = 226,500,000원

 

  이제 분양전환 가격을 산정(계산) 하기 위한 항목별 계산을 끝났습니다.

 

   이제 다시 처음으로 돌아가 5년 공공임대아파트의 분양전환 가격 산정공식에 항목별 계산한 금액을 대입해 보도록 하겠습니다.

 

5. 분양전환가격 최종 산정 및 상한 가격

 

1) 분양전환가격 최종 산정

 

 5년 공공임대아파트의 산정공식에 위 항목별 계산한 금액을 대입하면,  225,748,240원이 됩니다.

※공식
   5년 공공임대아파트 분양전환 가격 = (건설원가 + 감정평가 산술평균금액) / 2
   단, 상한 가격을 초과할 수 없음 상한가격 = 산정 가격 - 감가상각비

※계산
   5년 공공임대아파트 분양전환 가격 = (224,996,480원 + 226,500,000) / 2
                                                           = 225,748,240원

 

2) 상한가격

 

      5년 공공임대아파트의 산정공식에 상한가 금액을 대입하면,  243,791,106원이 됩니다.

상한가격 = 265,843,564원 - 22,052,458원
               = 243,791,106원

 

즉, 분양전환가격의 최종 산정금액이 상한가격을 초과하지 않으므로 최종 분양전환가격은 225,748,240원이 됩니다.

 

6. 감정평가금액이 중요한 이유

 

   위와 같이 5년 공공임대아파트의 분양전환가격을 산정하는 것은 크게 어려운 것은 아닙니다. 다만 항목별 산정을 위한 자료만 준비된다면 누구가 계산할 수 있는데요.  오히려 분양전환가격에서 "감정평가금액"이 우선 분양받기를 희망하는 임차인에게 중요한 결정요인이 될 수 있기에 중요히 살펴봐야 합니다.

 

1) 지역 부동산 경기가 상승기인 경우

 감정평가금액이 높으면 상한가격에 걸리게 됩니다. 하지만 감정평가금액이 곧 분양 전환하는 공공임대아파트의 시세 가격이 되어 차익을 많이 볼 수 있게 됩니다.

 

2) 지역 부동산 경기가 하락기인 경우

감정평가금액이 높을 수 없으며 상한가격과 괴리가 크게 됩니다. 따라서 시세차익을 볼 수 없게 됩니다.

 

 7. 표준건축비가 중요한 이유

 

   상한가격을 산정할 때는 분양전환 당시의 표준건축비를 토대로 계산하게 되는데, 표준건축비가 높게 되면 상한가격이 올라가게 되어 사실상 분양전환금액이 오르게 됩니다.

 

   2016년 공공임대 표준건축비가 산정된 이후 3년마다 재산정하게 되어있지만, 물가안정을 위해 6년간 동결되어 왔습니다. 하지만 건설협회 등에서 계속 표준건축비 인상을 요구하여 2022년도에는 공공임대표준건축비가 오를 예정이라고 합니다.

 

8. 10년 공공임대아파트와 5년 공공임대아파트의 가장 큰 차이점

 

10년 공공임대아파트는 분양전환 당시 감정평가 산술평균금액으로 하기 때문에 우선분양을 받는 임차인은 초과이윤을 얻지 못하고, 반대로 임대사업자가 모든 초과이윤을 가져가는 형태입니다.

※ 10년 공공임대아파트 분양전환에 따른 초과이윤의 수익 
    임대사업자 ↑ > 분양받는 임차인 ↓

   

5년 공공임대아파트는 분양전환 당시 위와 같은 산정방식에 따르기 때문에 우선분양을 받는 임차인이 초과이윤을 많이 가져가게 되고, 반대로 임대사업자는 일정 부분의 초과이윤을 가져가게 됩니다.

※  5년 공공임대아파트 분양전환에 따른 초과이윤의 수익
     임대사업자 ↓ < 분양받는 임차인 ↑ 

 

[분양전환형 공공임대아파트] 표준건축비가 중요한 이유는?

 

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