[주택임대차/임대주택] 민간임대주택에 거주하는 임차인은 계약갱신청구권 행사할 수 있나요?

민간임대주택에 거주하는 임차인은 주택임대사업자의 의무임대기간 동안 2년마다 계약갱신(재계약)을 체결하고 거주할 수 있습니다.

 

그런데 간혹 주택임대사업자가 2년마다 계약갱신(재계약) 체결을 하면서 임차인에게 계약갱신청구권 행사를 할 것을 강요하는 사례가 있는데요.

 

민간임대주택에 거주하는 임차인은 임대사업자의 계약갱신청구권 행사 요구를 따라야 하는 걸까요? 임차인은 언제까지 민간임대주택에서 거주할 수 있을까요?

 

▽▽▽ 함께 읽으면 유익한 포스팅 바로가기 ▽▽▽

 

[공공임대 분양전환] 북천안자이에뜨 아파트 분양전환가격 합의

 

[공동주택관리/아파트] 입주자대표회의 구성원 임기 만료후 후임 구성원 선출시까지 가능한 업

 

[공동주택관리 / 아파트] 입주자대표회의 회장 선출 방법 및 입주자대표회의 구성원 과반수 부결

 

[임대아파트] 임차인은 임대사업자에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다? 없다?

 

[부동산 임대차 / 임대료 연체] 안나갈꺼니까 임보대증금에서 까라구요?

 

[5년공공임대아파트] 임차인이 직접 분양전환가격 산정(계산) 할 수 있을까요?

 

임차인은 민간임대주택 등록이 말소된 이후 재계약시 계약갱신청구권 1회 행사 가능하다

 

1. 민간임대주택의 유형 및 의무임대기간은?

    "민간임대주택"이란, [민간임대주택에 관한 특별법]에 규정된 바와 같이 임대사업자가 주택을 건설 또는 매입하여 임대할 목적으로 민간임대주택으로 등록한 주택을 말합니다.

▶ 민간임대주택의 유형 및 의무임대기간
     1) 공공지원 민간임대주택 - 10년 (기존 8년에서 변경)
     2) 장기일반 민간임대주택 - 10년 (기존 8년에서 변경)
     3) 단기일반 민간임대주택 - 4년 (폐지 됨)
     4) 5년공공건설 민간임대주택 - 5년
     5) 10년공공건설 민간임대주택 - 10년

 

2. 민간임대주택의 계약갱신(재계약) 방법은?

민간임대주택에 거주하는 임차인은 2년마다 계약갱신(재계약)을 체결하게 됩니다. 이 때 임차인은 표준임대차계약서 상의 계약해지 조항, 즉 "임대료를 연속해서 3개월이상 연체하는 경우" 등에 해당하지 않는다면 임대사업자에게 갱신계약을 요구할 수 있고, 임대사업자는 거절할 수 없습니다.

 

3. 민간임대주택의 갱신계약(재계약)과 계약갱신청구권의 차이점은?

갱신계약(재계약)과 계약갱신청구권은 전혀 다른 법률행위입니다.

 

"갱신계약"은 민간임대주택의 임차인이 의무임대기간 동안 2년마다 임대차계약 해지 사유가 없으면 당연히 발생하는 권리이며, "계약갱신청구권"은 임대사업자의 민간임대주택 등록이 말소되어 임대주택이 아니게 된 상태에서 주택임대차보홉법의 규정에 따라 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.

▷ 민간임대주택의 갱신계약(재계약)과 계약갱신청구권의 차이

     갱신계약(재계약) - [민간임대주택에 관한 특별법] 규정을 적용 함
                                    임대사업자의 민간임대주택으로 등록한 주택만 해당 함
                                    임대사업자의 등록 말소시까지 계약해지 사유 발생하지 않으면 갱신권 당연 발생 함.

     계약갱신청구권 - [주택임대차보호법] 규정을 적용 함
                                  모든 주택(민간임대주택 및 개인주택, 공공임대주택 등) 해당 함
                                  계약체결 후 계약만료시 (1회) 계약갱신청구권 행사 가능 함   

 

반응형

 

4. 민간임대주택의 갱신계약(재계약)의 시기 및 방법은?

최근 청주 오송라이크텐 민간임대주택 아파트에서 임대사업자가 표준임대차계약서 특약사항으로 "계약갱신청구권을 행사하여 갱신계약(재계약)을 할 수 있다."라는 조항으로 임차인의 갱신계약을 거절하여 청주시로부터 해당조항은 위법하다는 이유로 과태료 처분을 받게 된 사례가 있었습니다.

 

청주 오송라이크텐 민간임대주택 - 계약갱신청구권 특약 강제 논란

 

임차인은 표준임대차계약서상의 계약해지 사유가 없다면 2년마다 갱신계약 요구를 할 수 있습니다.  그리고 임대사업자는 민간임대주택으로 등록되어 있는 동안에는 임차인의 갱신계약(재계약) 요구를 거절할 수 없습니다.

 

임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시기는 아래와 같습니다.

▶ 민간임대주택의 임차인의 계약갱신청구권 행사 시기
    1) 공공지원 민간임대주택 및 장기일반 민간임대주택 - 의무임대기간(8년 또는 10년) 종료하고 임대사업자의 임대주택이 등록말소 된 이후 재계약시 가능
    2) 단기일반 민간임대주택 - 의무임대기간(4년) 종료하고  임대사업자의 임대주택 등록 말소 된 이후 재계약시 가능
    3) 5년 공공임대주택 - 의무임대기간(5년) 종료하고  임대사업자의 임대주택 등록 말소 된 이후 재계약시 가능
    4) 10년 공공임대주택 - 의무임대기간(10년) 종료하고  임대사업자의 임대주택 등록 말소 된 이후 재계약시 가능

 

5. "임대사업자의 임대주택 등록 말소" 기간의 의미와 계약갱신(재계약)의 관계는?

주택임대사업자는 민간임대주택으로 등록을 하게 되면 유형에 따라 10년(또는 8년), 4년, 5년 등의 의무임대기간이 발생하게 됩니다.

 

"의무임대기간"은 반드시 그 기간동안은 임대해야 한다는 것이며, "의무임대기간"이 종료되었다고 하여 [민간임대주택에 관한 특별법]상의 법률 규정을 적용받지 않는 민간임대주택이 아니라는 말은 아닙니다.

 

임대사업자는 "의무임대기간"이 종료된 후에도 등록을 말소하지 않는 한 계속적으로 민간임대주택에 해당하게 됩니다. 따라서 임대사업자는 "임대사업자 등록 말소"시 까지는 [민간임대주택법]에서 정한 규정에 따라 임차인의 갱신계약(재계약)을 체결을 거절할 수 없습니다.

 

다만, 임대사업자가 의무임대기간이 지나고 임대사업자등록 말소를 한 때에는 임차인에게 [민간임대주택에 관한 특별법]상의 계약갱신을 할 의무가 없어지게 됩니다. 하지만 임차인은 [민간임대주택에 관한 특별법]이 아닌 [주택임대차보호법]상의 계약갱신청구권(1회) 행사할 수 있습니다.

 

6. 민간임대주택과 임차인 우선분양전환의 관계는?

위 민간임대주택의 유형 중에서 임차인 우선분양전환이 의무인 아파트는 5년공공임대주택과 10년공공임대주택이며, 이외의 민간임대주택(공공지원, 장기일반, 단기일반)은 분양전환 의무가 없습니다.

 

공공지원 민간임대주택은 임차인모집공고 당시 "의무임대기간이 종료 후 매각한다"라는 내용으로 의무임대기간을 준수후 매각하며, 이외의 장기일반 민간임대주택과 단기일반 민간임대주택은 "사업주체가 결정한다"라고 하여 매각방법과 가격을 임의로 결정하게 됩니다.

 

만약, 거주하는 임차인이 5년(또는 10년) 공공임대아파트에 거주하던 중 분양전환절차가 진행되었으나 사정에 의해 분양을 포기하더라도 그 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약을 할 수 있을 것으로 보입니다.

 

국토교통부- 민원질의회신 - 민간임대주택 계약갱신청구권 행사 시기

 

▽▽▽ 함께 읽으면 유익한 포스팅 더 보러보기 ▽▽▽

[소송서식 / 지급명령신청] 입주자가 관리비를 납부하지 않는다면?

[공공임대 분양전환] 북천안자이에뜨 아파트 분양전환가격 합의

[공동주택관리/아파트] 입주자대표회의 구성원 임기 만료후 후임 구성원 선출시까지 가능한 업무범위는?

[상식] "가미카제"의 뜻과 유래는?

[상식 / 사자성어] "사면초가"의 유래는?

[현금영수증] 미발생시 가산세와 신고포상금 알고 계시나요?

[연말정산(2)] 연말정산 부양가족 기준과 등록은 어떻게 하나요?

[부동산 / 계약] 계약금과 가계약금의 차이점 알고계신가요? (계약금 편)

[임대차 / 권리금보호] 장사한지 10년이 넘으면 권리금을 받지 못하나요?

[임대차 / 화재책임] 임차인이 모두 변상해야 하나요?